Conseils investissement locatif avec 100K€ d'apport

[Ivory]

Bonsoir,

Je viens vers vous car je suis a la recherche de conseils.

Je possède ma résidence principale ainsi qu'un appartement bientôt loué environ 550 HC.

En outre je possède 100K€, qu'elle est la meilleure solution pour investir à l'aide de prêt dans un maximum de studios? Pour faire jouer l'effet de levier

Jusqu'à combien de prêts une banque peux suivre si les projets s'autofinance?

Ai-je intérêt à créer une SCI pour gagner en capacité d'endettement?

Merci à tous d'avoir prit le temps de me lire et en espérant des réponses

 

[Gagarine]

Bonjour,

La SCI n'a ici aucun intérêt.
La meilleur solution ? sur combien de temps souhaitez vous un retour (fin des crédits) ? Combien souhaiteriez vous investir ? le "maximum" dépend de la rentabilité de chaque opération. Quel est le montant de vos crédit en cours (RP est-elle payée ? l'appartement en location ?)
Une banque va suivre jusqu'aux environs de 33% d'endettement. Mais chaque banque applique le calcul qu'elle veut pour déterminaer votre taux d'endettement lorsqu'il y a du locatif...

 

[ZRR_pigeon]

En outre je possède 100K€, qu'elle est la meilleure solution pour investir à l'aide de prêt dans un maximum de studios? Pour faire jouer l'effet de levier

si vous avez un apport consequent, et si vous recherchez un effet de levier maximal, ca vaut le coup d'analyser le credit in fine adosse a une assurance vie. a voir ensuite combien vous mettez sur cette AV pour chaque appart. suivant la duree des prets.

il faut surtout regarder quand vous voulez "sortir" et donc revendre ces biens. si c'est a moyen terme (10-15 ans) ce n'est pas forcement opportun d'acheter des studios, meme si la rentabilite instantanee est plus elevee. si c'est a long terme, pourquoi pas.

il faut englober la revente pour faire l'analyse sinon on ne voit qu'une partie du probleme.

mais 1 ou 2 apparts, ca va dependre de votre capacite d'endettement.

 

[Ivory]

Bonjour,

La SCI n'a ici aucun intérêt.
La meilleur solution ? sur combien de temps souhaitez vous un retour (fin des crédits) ? Combien souhaiteriez vous investir ? le "maximum" dépend de la rentabilité de chaque opération. Quel est le montant de vos crédit en cours (RP est-elle payée ? l'appartement en location ?)
Une banque va suivre jusqu'aux environs de 33% d'endettement. Mais chaque banque applique le calcul qu'elle veut pour déterminaer votre taux d'endettement lorsqu'il y a du locatif...

Bonjour Gagarine et merci de votre réponse,
Je pensais à la SCI car je pensais qu'étant une société je pourrais réinvestir au maximum les loyers encaissés.
Je souhaiterai investir les 100K€, sur une durée de 20 ans et qui peuvent s'autofinancer ou en prenant sur la capacité d'endettement créer grâce à l'appart déjà en location.
Il n'y a pas de crédits sur l'appart et la RP.
Je pensais que pour du locatif l'endettement pouvait monter jusqu'a 70%.

 

[ZRR_pigeon]

je pense que vous melangez plusieurs concepts.
on peut en effet imaginer qu'une SCI a l'IS puisse procurer plus d'effet de levier, et une imposition moindre. encore faut-il qu'on vous accorde le statut SCI IS, ce sera plus probablement une SCI IR.

de plus il faut considerer la sortie, car meme si il y avait un avantage a creer une SCI, au moment de sortir, la SCI a pris de la valeur et l'imposition est lourde sur la plus values des parts.

donc cela depend aussi de votre horizon (fructification simple ou fructification + transmission).
dans votre cas, je rejoins Gagarine, je ne vois pas l'avantage de la SCI.

 

[Ivory]

si vous avez un apport consequent, et si vous recherchez un effet de levier maximal, ca vaut le coup d'analyser le credit in fine adosse a une assurance vie. a voir ensuite combien vous mettez sur cette AV pour chaque appart. suivant la duree des prets.

il faut surtout regarder quand vous voulez "sortir" et donc revendre ces biens. si c'est a moyen terme (10-15 ans) ce n'est pas forcement opportun d'acheter des studios, meme si la rentabilite instantanee est plus elevee. si c'est a long terme, pourquoi pas.

il faut englober la revente pour faire l'analyse sinon on ne voit qu'une partie du probleme.

mais 1 ou 2 apparts, ca va dependre de votre capacite d'endettement.

Comme apport j'ai 100k€, parcontre plutot qu'un credit in fine je pensais investir dans 1 appart pour augmenter la capacité d'endettement. Et me servir du reste pour payer les frais de notaires.

je ne souhaite pas de sortie le but etant de me créer un patrimoine, je ne compte pas revendre ces biens, j'aimerai rester sur du locatif,. la durée du crédit envisagé serait d'environ 20 ans pour moi, ce qui ferait qu'a 45 ans ils seraient tous payés

Je vous fais part de ce que je pensais:
Loyer actuel percu: 550 HC
Si achat d'un autre studio: 420HC
Soit un total de 970€, 970 x 70%= 679 €de capacité d'endettement.
Et donc ensuite faire des prêts s'autofinancant ou prenant légérement dans la capacité d'endettement pour acheter plusieurs studios, et c'est sur ce point que je bute car je ne sais pas si une banque suis pour plusieurs crédits comme 4 ou 5, j'ai fait des simulations et ma capacité d'endettement s'annule au 8 ou 9ème appart suivant les loyers et remboursement, mais même si cela est possible mathématiquement parlant je ne pense pas que les banques aime.

j'espere ne pas être trop brouillons et vous remercie pour le temps que vous m'accordez

 

[Ivory]

je pense que vous melangez plusieurs concepts.
on peut en effet imaginer qu'une SCI a l'IS puisse procurer plus d'effet de levier, et une imposition moindre. encore faut-il qu'on vous accorde le statut SCI IS, ce sera plus probablement une SCI IR.

de plus il faut considerer la sortie, car meme si il y avait un avantage a creer une SCI, au moment de sortir, la SCI a pris de la valeur et l'imposition est lourde sur la plus values des parts.

donc cela depend aussi de votre horizon (fructification simple ou fructification + transmission).
dans votre cas, je rejoins Gagarine, je ne vois pas l'avantage de la SCI.

Possible que je mélange plusieurs concepts, je n'ai pas la prétention de penser que j'ai raison car je découvre petit a petit en me documentant ici et la. je ne savais pas pour SCI IR et IS et je regarderai les differentes impositions ce soir.

Moi mon horizon est de créer un revenu complémentaire d'ici quelques années car 'ai 25 ans, et je pense garder ensuite les biens pour dégager des revenus locatif mensuel et par la suite faciliter leur transmission mais cela j'ai encore le temps

 

[ZRR_pigeon]

Je vous fais part de ce que je pensais:
Loyer actuel percu: 550 HC
Si achat d'un autre studio: 420HC
Soit un total de 970€, 970 x 70%= 679 €de capacité d'endettement.
Et donc ensuite faire des prêts s'autofinancant ou prenant légérement dans la capacité d'endettement pour acheter plusieurs

vous avez peut etre fait vos simulations hors fiscalite...pour arriver a 8 apparts...

seuls les intérêts sont déductibles, donc un montage "auto-financé" le premier jour ne le sera plus l'année d'après car il y aura moins d'intérêts déductibles, et plus de capital rembourse. la mensualité reste constante donc au niveau des flux financiers, l'équilibre est maintenu. a la fois vos soldes (recettes - charges) est affecte et devient positif générant des revenus fonciers taxables, a hauteur de TMI +12.1%.

ensuite, si vous avez 25 ans et ce patrimoine (RP payée + appart payé), soit on vous les a donné, soit vous avez de gros revenus.

• gros revenus impliqueraient une TMI élevée (30 ou 40). donc une fiscalité des revenus fonciers de 42.1 ou 52.1%. ca va changer vos résultats de simulations...
  
  l'intérêt théorique (car j'avais regarder a l'époque mais je ne crois pas que c'est possible) est de s'isoler de ces biens en les rentrant dans une SCI IS, ainsi elle est imposée séparément on ne souffre pas de sa propre TMI élevée.
  
  d'où l'avantage du prêt in fine qui maintient des intérêts constants tout le long (équilibre des flux + équilibre du solde). le cout total du prêt est plus élevé, mais si vous avez un fort apport en contrepartie sur une AV performante vous pouvez faire la bascule.
  
  a voir aussi si votre RP actuelle est la même que celle dont vous aurez besoin dans les 20 prochaines annees....et pas un T2 aujourd'hui mais besoin d'une maison 6 pièces pour vos 4 futurs enfants...

• si vous avez de faibles revenus et ces biens donnes par votre famille, le problème est tout autre, votre TMI est faible, et c'est une autre histoire. Pas les mêmes inconvénients, mais pas les mêmes avantages

 

[Gagarine]

D'un autre coté, avec 100k€, vous pouvez acheter un bel immeuble de rapport autour de 400 à 500k€. Vous faites vos 100k€ d'apport. Le reste sera largement autofinancé sur 20 ans si vous investissez sur un bon produit...

 

[ZRR_pigeon]

D'un autre coté, avec 100k€, vous pouvez acheter un bel immeuble de rapport autour de 400 à 500k€. Vous faites vos 100k€ d'apport. Le reste sera largement autofinancé sur 20 ans si vous investissez sur un bon produit...

Gagarine, peux-tu expliciter le calcul, grossierement, en prenant par exemple un immeuble de rendement a 450 Keuros,rentabilite brute de 8.5%, 100keuros d'appart, pret de 350 Keuros sur 20 ans a 3.7% (ass incluse) sur 15 ans. sa TMI etant de 40%.
je suis curieux...

 

[Gagarine]

Je développe demain.
Et, comme toi, j'attends quelques précisions sur les revenus d'Ivory car 25 ans, RP payé, 1 appart payé, 100k€ d'apport... Il faut, ce que je lui souhaite, de sacré revenus !

Mais en 2 mots, c'est un copain qui finalement achète l'immeuble à 13% décrit dans un autre post. 255k€. Même à 40% de TMI, sur 20 ans c'est autofinancé sur 20 ans. Un autre ? Celui que je visite mercredi et sur lequel je devrais me positionner : 450k€. 11%. Pas de TF, pas de travaux. Sur 20 ans c'est de la rigolade même à 40% !

 

[Ivory]

Pour le moment je ne suis pas imposable. Je fini mes études il me reste un stage de 6 mois avec une rémunération mensuel de 1000€ et ensuite je pourrais entrer dans la vie active ou mon salaire devrait être d’environ 35K€ par an dans la boite ou je vais faire mon stage.

J’ai hérité de ces biens de mon père dernièrement et lui ayant économisé toute sa vie pour me laisser quelque chose j’aimerai réinvestir au mieux pour me créer un revenu supplémentaire pour profiter de la vie plus tard et laisser un toit et un revenu assuré à mes futurs enfants.

L’estimation des biens est de 350K€ pour la RP qui est une maison ou je pourrais elever 3 enfants et non pas 4 comme pigeon me le souhaite car j’ai 4 chambres lol. Mais je pense pouvoir rester pas mal d’année dans ce bien.

L’autre bien est un T2 de 50m² dont je finis la restauration (j’ai encore plein de peintures sur les mains lol) et qui va être proposé à la location d’ici une quinzaine de jours maximum. Il est en plein centre ville avec en bas de l’immeuble magasin casino, arrêt de bus, presse... Bon appartement mais rendement à voir car charges élevées du au standing de l’immeuble.

Un immeuble pourquoi pas si l’opération est plus apprécié par les banques. J’avais lu dans un article qu’elle préférait souvent prêter pour un immeuble que pour plusieurs petits logements.

Et il est clair que j’avais en partie omis le montant d’imposition, je mettais dis que cela serait payable avec mes revenus salariés mais sans faire le calcul du montant que cela pourrait atteindre et il est clair que je risque de payer très cher sur plusieurs biens locatifs.

En tout cas je vous remercie vraiment de prendre de votre temps pour me répondre car ca aide bien et ca me permets de revoir certains points.

Et Gagarine si effectivement tu peux expliquer l’investissement qu’un de tes amis a fait dans un immeuble et celui que tu envisages de faire ce serait très enrichissant

Et si vous avez besoins de nouvelles infos pour apprécier au mieux la situation je repasse dans la journée.

 

[ZRR_pigeon]

Pour le moment je ne suis pas imposable. Je fini mes études il me reste un stage de 6 mois avec une rémunération mensuel de 1000€ et ensuite je pourrais entrer dans la vie active ou mon salaire devrait être d’environ 35K€ par an dans la boite ou je vais faire mon stage.

c'est une situation moins prise de tète. Votre salaire faible engendre une imposition assez faible et qui va descendre le jour ou vous serez en couple (sauf si elle gagne >35K). Au pire des cas tous vos revenus fonciers tomberont dans la TMI de 30%, c'est moins que 40%...vous avez 30K de marge avant de tomber a 40%.
Par contre, il me semblerait judicieux d'attendre que votre situation professionnelle se stabilise (6 mois de stage + 3 mois de période d'essai) avant de s'engager sur le projet. les banques préfèrent la stabilité.

L'avantage de s'y prendre aussi tôt est que vous pourrez donner l'usufruit d'un appart (payé) a votre (vos) enfant(s) quand il sera en études et ainsi décimer la fiscalité sur l'argent que vous devez lui donner chaque année pour le soutenir (frais de scolarité + cout de la vie + loyer).

Cote SCI je le verrais plutôt dans une quinzaine d'années, pour sortir du cash des apparts sans les vendre et ainsi au passage commencer la transmission. (valeur de la SCI = quasiment zéro (actif - prêt), valeurs parts = quasiment zéro --> fiscalité sur le don de parts = quasiment zéro).

 

[Gagarine]

Bonjour,

Petite simulation avec TMI à 40% :
Locaux commerciaux à 9,75% sur 20 ans. 450k€. Prêt 110% (aucun apport) à 3,70% avec assurance. Pas de TF. Pas de travaux.

Au crédit : loyer = 3666€
Au débit : Crédit = 2656€ + Assurance = 400€ + IR/CSS = 11400€/an
Soit un effort d'épargne légèrement négatif ! En apportant 50k€, vous obtenez le même résultat mais sur 17 ans. Avec en plus un TMI à 30%, même résultat sur 15 ans !
Vous faites cela dans 1 an. Puis la même dans 3 ou 4 ans le temps de capitaliser un peu. N'est ce pas là une belle manière de faire fructifier ce que vous a laissé votre père ? (Je dis cela en toute sincérité pour avoir perdu le mien il y a quelques années...)

J'ai pris un exemple concret. La seule diférence avec celui que l'on me propose, c'est que le mien est à 11% de renta au lieu de 9,75%. Je vous laisse imaginer les conséquences sur les calculs...

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Et le prochain qui critique Limoges je lui casse la tête !

 

[ZRR_pigeon]

Au crédit : loyer = 3666€
Au débit : Crédit = 2656€ + Assurance = 400€ + IR/CSS = 11400€/an

c'est peut etre vrai la premiere annee, car l'assiette de IR/CSS est faible (gros interets au debut) mais cette assiette va augmenter rapidement et ce montant va augmenter pour atteindre 52% du (loyer - charges).
sauf si on enchaine avec un autre credit 3-4 ans apres comme vous le dites, mais ca reste une fuite en avant.

Et le prochain qui critique Limoges je lui casse la tête !

je fais expres a chaque fois, pour voir si tu es dans le coin

 

[kfc]

sur l'idée d'un in fine à 100% (plus simple) et en faisant abstraction du montant
je trouve (9.75 - 3.70)*(1-0.4) = 3.6 pour rembourser mon capital de 100 soit 27-28 ans ... Ou est mon erreur ?

EDIT: la différence s'explique par le cout supérieur du in fine ?

 

[ZRR_pigeon]

l'interet du in fine c'est de placer parallelement l'apport...
la vous ne considerez que les inconvenients du in fine (les interets plus consequents), mais sans prendre en compte les avantages.

de plus il faudrait remplacer 0.4 par 0.421...

 

[Gagarine]

c'est peut etre vrai la premiere annee, car l'assiette de IR/CSS est faible (gros interets au debut) mais cette assiette va augmenter rapidement et ce montant va augmenter pour atteindre 52% du (loyer - charges).

Oui. Sauf que mon estimation prend déjà en compte une base de 50% de charge + intérêt alors qu'au début on est plutôt à 35% de bénéfices ! (7k€ d'IR+CSS au lieu de 10k€)

 

[Ivory]

@ ZZR_pigeon : Merci de ces renseignements, je vais en effet attendre un peu pour être sur de pouvoir négocier dans les meilleures conditions et espérer que la banque me suive au max dans mon projet. Et pour la SCI votre raisonnement est intéressant et je le garde en mémoire ainsi que la possibilité de donner plus tard l'usufruit à mes enfants.

@Gagarine : je vais en effet regarder les locaux commerciaux car le fait de ne pas avoir de TF et que les travaux soit à la charge du locataire semble intéressant et les rendements semblent supérieurs. Je reste dans le coin de toute façon et le forum est en favori maintenant donc je n'hésiterai pas à revenir vous solliciter et en attendant je lis les différents posts pour en apprendre encore. mais il est clair que le fait d'attendre un peu (1 an) et de faire cela et recommencer d'ici 3 ou 4 ans me convient. Car comme vous dites d'ici la je peux capitaliser au max.


En tout cas je vous remercie et je n'hésiterai pas à vous solliciter à nouveau

 

[ZRR_pigeon]

@ ZZR_pigeon : Merci de ces renseignements,

euhh...ZZR c'est une moto, très performante par ailleurs...

a bientôt !