conseils en vue d'acheter un petit T2 pour faire du locatif

[nathalie31320]

Bonjour.

J'envisage d'investir dans un petit T2, situé à côté de l'hôpital Rangueil à Toulouse.
L'appartement a une surface de 31,5 m2 et le prix est de 155 000 euros.
Le DPE est C.

L'appartement est vendu meublé, avec un locataire en place.
L'appartement est nickel, et la résidence est arborée et très agréable.

Cependant je vois deux inconvénients :
- la résidence date de 1998 et n'a jamais été ravalée.
- la chambre fait un peu plus de 7m2 et le lit prend quasiment toute la place.

Je serais intéressée par votre avis.
Est-ce que le fait que la chambre soit aussi petite n'est pas un point négatif ?
Pensez-vous qu'il soit judicieux de transformer ce petit T2 en un grand T1 ?

Je vous remercie par avance pour vos conseils.

 

[Philou75]

Bonjour.

J'envisage d'investir dans un petit T2, situé à côté de l'hôpital Rangueil à Toulouse.
L'appartement a une surface de 31,5 m2 et le prix est de 155 000 euros.
Le DPE est C.

L'appartement est vendu meublé, avec un locataire en place.
L'appartement est nickel, et la résidence est arborée et très agréable.

Cependant je vois deux inconvénients :
- la résidence date de 1998 et n'a jamais été ravalée.
- la chambre fait un peu plus de 7m2 et le lit prend quasiment toute la place.

Je serais intéressée par votre avis.
Est-ce que le fait que la chambre soit aussi petite n'est pas un point négatif ?
Pensez-vous qu'il soit judicieux de transformer ce petit T2 en un grand T1 ?

Je vous remercie par avance pour vos conseils.

Bonjour, pour être comptabilisée comme une chambre, la pièce doit faire mini 9 mètres carré il me semble. Peut être qu’à l’origine il s’agissait d’un T1 transformé en T2 mais pas un vrai T2 dans ce cas.

 

[moietmoi]

L'appartement est vendu meublé, avec un locataire en place.

Bonjour,
S'agit il d'une résidence gérée, avec un bail commercial, ou bien c'est un T2 vendu par un particulier dans un immeuble classique , avec des familles propriétaires et Locataires ?

 

[nathalie31320]

Bonjour,
S'agit il d'une résidence gérée, avec un bail commercial, ou bien c'est un T2 vendu par un particulier dans un immeuble classique , avec des familles propriétaires et Locataires ?

Il s'agit d'une résidence normale, dans laquelle il y a néanmoins beaucoup d'étudiants.
Quant au bail, il s'agit d'un bail meublé d'un an renouvelable.

 

[nathalie31320]

Bonjour, pour être comptabilisée comme une chambre, la pièce doit faire mini 9 mètres carré il me semble. Peut être qu’à l’origine il s’agissait d’un T1 transformé en T2 mais pas un vrai T2 dans ce cas.

J'ai lu qu'il était possible d'avoir une pièce inférieure à 9m2, à la condition qu'il n'y ait pas qu'une seule pièce

 

[Philou75]

J'ai lu qu'il était possible d'avoir une pièce inférieure à 9m2, à la condition qu'il n'y ait pas qu'une seule pièce

Une chambre en tant que telle doit faire mini 9 mètres carré. Une pièce peut être inférieure à 9 mètres carré mais ça ne s’intitule pas chambre.

 

[nathalie31320]

J'ai oublié de dire que la rentabilité brute ( revenus locatifs annuels / prix de vente) est de 4,50%.
Je pensais que plus le logement était petit plus la rentabilité était bonne, or ce me semble pas être le cas.
Qu'en pensez-vous ?

 

[Jeremgg]

Salut,

De combien est le loyer ?
Concernant le ravalement ou autre travaux à prévoir, combien de lots compose la copro ?

Personnellement je trouve cela un peu cher, sachant que tu auras encore les frais de notaire.

 

[jp19]

Je pensais que plus le logement était petit plus la rentabilité était bonne, or ce me semble pas être le cas.
Qu'en pensez-vous ?

C'est surtout que, plus le logement est petit, plus il est cher au m², que ce soit à l'achat ou à la location

 

[jp19]

Il s'agit d'une résidence normale, dans laquelle il y a néanmoins beaucoup d'étudiants.
Quant au bail, il s'agit d'un bail meublé d'un an renouvelable.

Juste je pose la question (car je n'en ai pas la réponse) : une résidence principalement étudiante ne risque-t-elle pas de t'apporter des candidats principalement étudiants, recherchant, de fait, des locations sur 9 mois, avec donc 3 mois sans loyers ?

 

[nathalie31320]

Salut,

De combien est le loyer ?
Concernant le ravalement ou autre travaux à prévoir, combien de lots compose la copro ?

Personnellement je trouve cela un peu cher, sachant que tu auras encore les frais de notaire.

Le loyer est de 580 euros (hors charges).
Je ne connais pas le nombre de lots. Il doit être important car la résidence est constituée de 5 bâtiments.

 

[nathalie31320]

Juste je pose la question (car je n'en ai pas la réponse) : une résidence principalement étudiante ne risque-t-elle pas de t'apporter des candidats principalement étudiants, recherchant, de fait, des locations sur 9 mois, avec donc 3 mois sans loyers ?

C'est la réflexion que je me suis posée.
Je me dis qu'avec une surface aussi petite, je risque d'avoir peu de salariés.

Ceci étant dit, il y a eu précédemment un étudiant en médecine qui y est resté plusieurs années

 

[jp19]

Ceci étant dit, il y a eu précédemment un étudiant en médecine qui y est resté plusieurs années

Lorsque j'ai emménagé en 2022, le studio au-dessus de chez moi était loué par le même locataire depuis des années. Ce locataire en est parti en 2023, le suivant est resté moins d'un an, et celui actuellement en place depuis janvier parle d'éventuellement partir à son tour.

Comme on dit en bourse, les performances passées ne préjugent pas des performances futures...

 

[Damienn]

Une chambre en tant que telle doit faire mini 9 mètres carré. Une pièce peut être inférieure à 9 mètres carré mais ça ne s’intitule pas chambre.

Bonjour,
Non, aucun texte de définit de surface ni volume minimal d'une chambre lorsque celle-ci n'est pas l'unique pièce du logement (pour du locatif)
Il fait du mal, Plaza.

 

[lebadeil]

C'est la réflexion que je me suis posée.
Je me dis qu'avec une surface aussi petite, je risque d'avoir peu de salariés.

Ceci étant dit, il y a eu précédemment un étudiant en médecine qui y est resté plusieurs années

Bonjour @nathalie31320 .
Rangueil est une très bonne situation pour accueillir des étudiants, la demande est forte, et le loyer peut-être sécurisé si tu prends la peine de vérifier la solvabilité des parents.

Au-delà de l'a solvabilité des parents (perso, j'évite visale, choix personnel), tu peux sélectionner un étudiant, en fonction du nombre d'années qu'il lui reste à faire, pour éviter de changer tous les ans !

Pour les étudiants, une surface entre 26 et 35 me est convenable.
T1bis ou T2, et surface de la chambre ne sont pas forcément fondamentaux,, à partir du moment ou le cadre est agréable, et l'appartement fonctionnel. Un DPE C est ok.
A voir le montant des charges de copropriété.

Je ne chercherai pas à transformer l'appartement, sauf si problème majeur. Par contre, important que le logement soit propre, et bien aménagé (cuisine, placards,..,,)

Le ravalement n'est pas forcément un problème, mais si la façade est a refaire, prévoir 1500 à 2000€ de frais (au tantieme), a négocier sur le prix d'achat.

Tu penses louer en nu ou meublé ? Le meublé au reel serait bien plus avantageux fiscalement.

Cdlmt

 

[nono52]

Bonjour.

J'envisage d'investir dans un petit T2, situé à côté de l'hôpital Rangueil à Toulouse.
L'appartement a une surface de 31,5 m2 et le prix est de 155 000 euros.
Le DPE est C.

L'appartement est vendu meublé, avec un locataire en place.
L'appartement est nickel, et la résidence est arborée et très agréable.

Cependant je vois deux inconvénients :
- la résidence date de 1998 et n'a jamais été ravalée.
- la chambre fait un peu plus de 7m2 et le lit prend quasiment toute la place.

Je serais intéressée par votre avis.
Est-ce que le fait que la chambre soit aussi petite n'est pas un point négatif ?
Pensez-vous qu'il soit judicieux de transformer ce petit T2 en un grand T1 ?

Je vous remercie par avance pour vos conseils.

Bonjour nathalie,
Quartier Rangueil à Toulouse c'est sup aéro, enac, insa, dentaire, fac de médecine et fac de pharmacie etc ....donc pas de soucis pour la location.
Par contre à pratiquement 5000 € le m², ça me parait très élevé avec les travaux à venir et il est occupé.
il faut mieux le laisser avec des pièces séparées même avec une petite chambre et c'est plus facile à louer.

 

[Philou75]

Bonjour,
Non, aucun texte de définit de surface ni volume minimal d'une chambre lorsque celle-ci n'est pas l'unique pièce du logement (pour du locatif)
Il fait du mal, Plaza.

entends le comme tu veux et texte officiel ou pas mais je n’achète pas un logement avec une soit disante chambre de 7 ou 8 mètres carré, pour moi ça n’est pas une chambre quand tu as juste de quoi mettre un lit et grimper sur les murs pour accéder au lit

 

[nathalie31320]

Bonjour.
Je vous prie de bien vouloir m'excuser pour ma réponse tardive, mais je n'avais pas été notifiée de vos réponses.

Finalement j'ai renoncé à cet appartement.
Je me sentais vraiment étouffée dans cette petite chambre de 7m2.
De plus j'ai effectué des calculs de rentabilité, et le rendement n'était pas bon en raison du prix élevé.
Et puis je préfère investir dans un bien un peu plus grand et toucher une population plus vaste (étudiants, ingénieurs, chercheurs, salariés ...) plutôt qu 'exclusivement des étudiants.

 

[nathalie31320]

En plus j'ai oublié de citer un autre inconvénient, à mes yeux : l'appartement est vendu avec une locataire. Or j'aime bien choisir moi-même mes locataires