Conseil pour un pret immobilier

[stephane69]

Bonjour

Merci de me conseiller afin de réaliser mon pret immobilier

Ma situation
achat appart 10 ans 123000 euros
achat seul

Voici les propositions que je possede

1 ère proposition

Montant à financer : 89 670 euros
Durée 228 mois

* Prêt à 0 % 8 800 euros 204 mois
Palier 1 : 27.16 x 180 mois
Palier 2 : 186.05 x 24 mois

* Prêt accession sociale 80 870 euros taux 4.08 % 228 mois
Palier 1 : 545.96 x 180 mois
Palier 2 : 387.07 x 24 mois
Palier 3 : 573.16 x 24 mois

Garantie : privilège du prêteur de deniers 660 euros

LISSAGE : 573.12 X 204 MOIS + 573.16 X 24 MOIS
COUT TOTAL : 41 003 euros

2 eme proposition

Montant à financer : 90 857 euros
Durée 228 mois

* Prêt à 0 % 8 800 euros 204 mois
idem

* Prêt PH liberté 33 700 taux 3.85 % 120 mois


* Prêt PH sérénité plus 48 357 euros taux 4.25 %

Garantie : credit logement : 420 + 838+629 = 1887

LISSAGE : 580.94 x 228 MOIS
COUT TOTAL : 41 539.49 euros

Ces deux propositions vous paraissent elles correctes ?
Le 1 er est un pret PAS possibilité d' APL ? mais garantie preteur de denniers Quel est le cout d'une main de levée d'hypotheque ?
Le second est un pret PC droit au Allocation Logement ?
En cas de rachat anticipé quel est le plus avantageux ?

merci pour vos conseils

 

[Aristide]

Le 1 er est un pret PAS possibilité d' APL ? mais garantie preteur de denniers Quel est le cout d'une main de levée d'hypotheque ?
Le second est un pret PC droit au Allocation Logement ?
En cas de rachat anticipé quel est le plus avantageux ?

Bonjour,

Rapidement quelques éléments de réponses:

1) - Mainlevée hypothécaire : voir lien ci-dessous
[lien réservé abonné]

2) - Quelque chose "ne colle pas" dans les offres que vous citez.
En effet vous dites que vous êtes éligible au PAS
Or, si vous êtes éligible au PAS, il est interdit à la banque de vous consentir un prêt connventionné
Par ailleurs, que ce soit PAS ou PC, ce sera toujours de l'APL et jamais de l'allocation logement.
Ces deux prêts font partie du secteur réglementé. Pour un éventuel droit à l'allocation logement il faudrait obtenir un prêt du secteur libre.

3) - Puisque vous envisagez un montage en échéances lissées, je vous suggère de lire mon post antérieur :
"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

4) - En cas de remboursement anticipé il n'y a aucune différence.
Le code de la consommation fixe l'indemnité de remboursement anticipé à "Un semestre d'intérêts calculé au taux moyen du prêt sur le capital remboursé avec un plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement"

Cordialement,

 

[stephane69]

En premier lieu merci Aristide pour la qualité et la rapidité de votre reponse

la 2 eme proposition a été faite par la banque postale et je n'ai pas à ce jour le type de pret correspondant à l'appellation PH liberté et PH sérénité
Est ce un pret conventionné..?
Il me semble que ces meme prets ont été proposés à d'autres forumeurs
Je vais rechercher l'info à moins que vous ne la possédiez déja.

Il me semble que pour un pret PAS la garantie est obligatoirement de type hypotheque.(cf 1 ere proposition)
On peut refuser un pret PAS n'est ce pas ?

Je viens de faire une simulation sur le site de la CAF: je ne devrais pas etre bénéficiaire de l'APL.

Pouvez vous m'aiguiller un peu plus
Cordialement

 

[Aristide]

En premier lieu merci Aristide pour la qualité et la rapidité de votre reponse

la 2 eme proposition a été faite par la banque postale et je n'ai pas à ce jour le type de pret correspondant à l'appellation PH liberté et PH sérénité
Est ce un pret conventionné..?
Il me semble que ces meme prets ont été proposés à d'autres forumeurs
Je vais rechercher l'info à moins que vous ne la possédiez déja.

Il me semble que pour un pret PAS la garantie est obligatoirement de type hypotheque.(cf 1 ere proposition)
On peut refuser un pret PAS n'est ce pas ?

Je viens de faire une simulation sur le site de la CAF: je ne devrais pas etre bénéficiaire de l'APL.

Pouvez vous m'aiguiller un peu plus
Cordialement

Sans que j'en aie la certitude, je pense que les prêts PH Liberté et Sérénité sont des prêts du secteur libre; donc avec accès éventuel à l'Allocation Logement et non à l'APL.

Sachez qu'à priori il est plus difficile d'être éligible à l'Allocation Logement qu'à l'APL.

Effectivement si vous avez un prêt PAS, seul ou avec un prê à taux zéro, si le total de ces deux prêts fait plus de 15.000€, une garantie réelle immobilière de 1er rang est obligatoire.

Vous pouvez refuser un PAS mais le fait d'y être éligible vous interdit l'obtention du prêt conventionné. Vous devez alors vous retourner vers le prêt du secteur libre.

Notez que si les prêts réglementés de type PAS/PC présentent des contraintes; ils offres aussi des avantages :
- Accès éventuel à l'APL
- Coût de l'hypothèque réduit du fait de l'exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%
- Frais de dossiers + parts sociales plafonnés à 500€.
Cordialement,

 

[kenko82]

Enfin dans un financement PAS, on souhaite quand même que l'emprunteur bénéficie de l'APL le moins longtemps possible, la réduction de la garantie hypothécaire pourrait être largement compensée par une caution mutuelle si on part sur un prêt secteur libre, et les frais de dossiers même hors PAS sont rarement au dessus de 500 € pour des montant comparables à ceux financés par un PAS.

Donc mis de côté l'APL, que je souhaite la moins longue possible car synonyme de revenus en hausse, j'ai vraiment du mal à voir où sont les véritables avantages du PAS. Pour moi ce prêt est soit un leurre soit un encouragement à l'endettement dans une situation précaire certaine.

 

[stephane69]

Encore une fois merci pour ces infos et me voici avec un peu plus de connaissances aux niveaux des prets.


N'ayant jamais été éligible aux avantages, (APL,AL,prime pour l'emploi.... )(d'un coté tant mieux...)et à moins de changements dans ma vie prof et perso que je ne peux connaitre à ce jour , un pret PAS n'est donc pas forcement un avantage dans ma situation.
Pour en revenir aux deux propositions de financement citées plus haut,l'ecart est d'environ 500 euros en défaveur de la banque postale.Etablissement dont je suis client. En me renseignant sur les tarifs banquaires ( CB,virement,chequier...)des deux etablissements ceux de la banque postale semblent bien inferieurs

Pour l'instant et je possede encore quelques jours de réflexion avant la signature de la promesse de vente qui devrait intervenir la semaine prochaine, mon choix se porterait sur la 2 eme proposition avec les différents prets en écheances lissées

Je suis toujours à l'écoute de renseignements

Cordialement

 

[Vanille95]

Bonsoir,

En me renseignant sur les tarifs banquaires ( CB,virement,chequier...)des deux etablissements ceux de la banque postale semblent bien inferieurs

Aujourd'hui, peut-être... mais personne ne peut garantir que la tarification des banques ne va pas évoluer d'ici à la fin de votre prêt.

Compte tenu de ce qui s'est passé au cours des 15 dernières années en matière de "frais de compte", il est assez difficile de faire des paris.

Cordialement.

 

[stephane69]

C'est vrai , la tendance peut s'inverser...
Frais bancaires et non banquaires ....excusez moi


a+
Cordialement

 

[Vanille95]

C'est vrai , la tendance peut s'inverser...

C'est surtout qu'il faut bien distinguer ce qui ne pourra pas être modifié jusqu'à la fin du prêt (les conditions du prêt lui-même prévues au contrat)... de ce qui peut évoluer sans que vous ayez les moyens de vous y opposer (impossible de clôturer le compte tant que le prêt est en cours).

Cela doit aussi, à mon avis, être pris en compte dans l'arbitrage que vos aurez à faire.

La Banque Postale est une banque "jeune"... attendez qu'elle prenne modèle sur ses grandes soeurs !...

 

[Aristide]

".... la réduction de la garantie hypothécaire pourrait être largement compensée par une caution mutuelle si on part sur un prêt secteur libre,

Bonjour,

A noter cependant que dans les offres reçues par stephane69, le privilège de prêteur de deniers lui coûte 660€ et Crédit Logement nécessite un débours immédiat de 1.887€.

C'est vrai que si tout se passe bien dans cette génération de prêts cautionnés Crédit Logement, il récupérera environ 70% de son dépôt de garantie dans 10, 12 et 19 ans, la commission de caution restant de toute façon définitivement acquise à Crédit Logement.

Est-elle inférieure ou supérieure à 660€ ?

Mais en attendant il lui faut emprunter la différence soit 1.227€ et donc payer des intérêts et des primes d'assurance sur cette différence.

Stephane69, il n'est pas aisé de comparer vos deux offres car ce ne sont pas les mêmes bases.

Pourriez vous préciser :

=> les dépenses immuables concernant votre projet quel que soit le prêteur
- Coût achat hors frais
- Frais négociation
- Frais acte

=> Les dépenses spécifiques à chacun des prêteurs
- Frais dossier
- Parts sociales
- Frais garantie (OK connus)

=> Montant de l'aport personnel que vous voulez mettre quel que soit l'Etablissement prêteur.

=> Echéance lissée cible - primes assurances décès invalidité comprises - que vous souhaiteriez (acceptable par les prêteurs) et ceci quel que soit le prêteur.

=> Le taux des prêts et le taux des primes d'assurance décès-invalidité pour chacun des prêteurs

Avec ces renseignements, par déduction entre les dépenses et votre apport on aura le financement à solliciter chez chaque prêteur et une comparaison sera possible.

Je ne sais si vous avez lu mon post antérieur
"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/
ainsi que je vous le suggérais.

Je remarque en effet que votre seconde proposition semble être un montage en échéances lissées avec prêts gigognes objet d'un des points abordés dans ce post.

Or je vois que le coût du crédit annoncé dans cette seconde offre est plus élevé que celui de la première proposition.

Cela ne me semble pas normal.

Si vous visitez le forum vous avez pu voir que, à titre d'exemple, j'ai déjà fait quelques comparatifs pour d'autres intervenants et même procédé à une optimisation de leur plan de financement

A chaque fois le montage en échéances lissées avec prêts gigognes faisait faire une économie significative sur le coût du crédit.

Voir par exemple:
=> lien ci-dessus pages 43, 56 et 59
=> lien ci-dessous
[lien réservé abonné]
page 10 en particulier

Mais pour ce faire, dans l'idéal, il faudrait aussi connaître la hiérarchie des taux que vos prêteurs sont prêts à vous consentir par paliers de durées.
Si vous pouviez les fournir ce serait "le top".

Si non, avec les autres informations un comparatif fiable pourra toujours être fait. Mais pour l'optimisation, partant d'hypothèses de taux par paliers de durées, ce ne pourra être qu'un aperçu du possible.

Cordialement,

 

[stephane69]

Aristide bonjour

je vais vous solliciter de nouveau, si vous etes d'accord
Je vais scanner les propositions que je possede et j'aimerais dans la mesure du possible que vous puissiez y jeter un oeil merci.

a+
cordialement

 

[Aristide]

Aristide bonjour

je vais vous solliciter de nouveau, si vous etes d'accord
Je vais scanner les propositions que je possede et j'aimerais dans la mesure du possible que vous puissiez y jeter un oeil merci.

a+
cordialement

OK.
Mais si les simulations qui vous ont été remises vont m'apporter bon nombre d'informations certaines me manqueront cependant à savoir:
=> Votre apport personnel
=> Votre échéance lissée cible primes d'assurances décès invalidité comprises
qui doivent être identiques d'une banque à l'autre pour pouvoir comparer des choses comparables
=> La hiérarchie des taux en fonction des durées dans chacune des banques (si non je serais obligé de faire des hypothèses => donc peu fiable)
=> Vérifier également que vos simulations indiquent bien les taux de primes assurances décè invalidité.
Pour les autres infos vos douments devraient suffire.

Cdt

 

[stephane69]

Voici donc les documents

3 offres sont jointes:

--pret 228 mois
--pret 240 mois
-- pret banque postale 2 prets 240 mois

je ne possede pas l'offre détaillée de la banque postale sur 228 mois uniquement les infos que j'ai mis précédement dans le post. je pense qu'elle est sensiblement identique à celle sur 240 mois

apport perso 43 000 euros
mensualité max désirée 580 euros

merci d'avance
cordialement

 

[stephane69]

Voici donc les pieces jointes

1 offre doc 1,2,3
2 offre doc 11,12,13
3 offre doc 21,22

 

[stephane69]

en plusieurs étapes........

 

[stephane69]

la derniere offre.......

 

[stephane69]

Aristide

Je me doute que vous etes bien occupé,( et de plus je vois le nombre d'interventions que vous effectuez sur ce site. interventions toujours aussi enrichissantes d'ailleurs)mais je voudrais savoir si vous aurez le temps et l'amabilité de me conseiller sur les offres que j'ai mis en ligne précedemment.

Merci meme en cas d'impossibilité de me le faire savoir

Cordialement
et encore merci pour vos interventions

 

[Aristide]

Aristide

Je me doute que vous etes bien occupé,( et de plus je vois le nombre d'interventions que vous effectuez sur ce site. interventions toujours aussi enrichissantes d'ailleurs)mais je voudrais savoir si vous aurez le temps et l'amabilité de me conseiller sur les offres que j'ai mis en ligne précedemment.

Merci meme en cas d'impossibilité de me le faire savoir

Cordialement
et encore merci pour vos interventions

Bonjour,

Je suis assez avancé dans l'analyse.

Je rencontre quelques problèmes:
- Suivant le prêteur les frais d'acte ne sont pas identiques ce qui n'est pas normal (360€ de différence).
- Crédit Logement 1.220€ chez l'un et 1.887€ chez l'autre
J'ai du faire des ajustements pour comparer des choses comparables

Mais ce qui me gène le plus c'est que dans l'offre N° 3 (Zip 21 et 22) le taux d'assurance n'est pas le même sur le prêt "emboîté" et sur le "prêt lisseur".
Or mon outils ne gère pas ce cas de figure.

-Ne connaissant pas la hiérarchie des taux ni chez l'un ni chez l'autre, j'ai dû faire des hypothèses

Sans cela je vous aurais répondu aujourd'hui.

J'espère le faire demain.

Compte tenu des informations ci-dessus, les comparaisons devraient être assez fiables mais les propositions d'optimisation, en particulier sur la dernière offre (2 taux d'assurance différents) ne seront qu'indicatives.

Cordialement

 

[dragon-666]

Bonjour,

Je suis assez avancé dans l'analyse.

Je rencontre quelques problèmes:
- Suivant le prêteur les frais d'acte ne sont pas identiques ce qui n'est pas normal (360€ de différence).
- Crédit Logement 1.220€ chez l'un et 1.887€ chez l'autre
J'ai du faire des ajustements pour comparer des choses comparables

Mais ce qui me gène le plus c'est que dans l'offre N° 3 (Zip 21 et 22) le taux d'assurance n'est pas le même sur le prêt "emboîté" et sur le "prêt lisseur".
Or mon outils ne gère pas ce cas de figure.

-Ne connaissant pas la hiérarchie des taux ni chez l'un ni chez l'autre, j'ai dû faire des hypothèses

Sans cela je vous aurais répondu aujourd'hui.

J'espère le faire demain.

Compte tenu des informations ci-dessus, les comparaisons devraient être assez fiables mais les propositions d'optimisation, en particulier sur la dernière offre (2 taux d'assurance différents) ne seront qu'indicatives.

Cordialement

Cela vient du fait qu'il y a deux prêts principaux en plus du PTZ dans une des simulations et un seul dans l'autre. Plus il y a de prêts, plus le crédit logement revient cher, même si le montant reste identique.

 

[Aristide]

Cela vient du fait qu'il y a deux prêts principaux en plus du PTZ dans une des simulations et un seul dans l'autre. Plus il y a de prêts, plus le crédit logement revient cher, même si le montant reste identique.

Oui, je sais.
Mais 667€ de différence me paraît beaucoup