conseil pour mettre en place notre projet

[mondoul82]

Bonsoir à tous, je vous explique la situation:
je suis propriétaire d'une maison que j'ai eut en héritage où je vis actuellement, avec ma femme, nous voudrions diviser le terrain 2 pour y construire notre chez nous. Nous avons un salaire mensuel à nous 2 de 2200€. Nous avons un enfant. Nous nous fixons une mensualité max de remboursement de 800€ pcq c'est le prix auquel nous comptons louer la maison que nous habitons actuellement. Nous avons un crédit en cours de 87€/mois souscrit avec le CIL.
Nous aimerions nous faire prêter entre 150000€ et 170000€. Je ne pense pas que nous pouvons souscrire au PTZ (n'est-ce pas?).
Je souhaiterai savoir comment aborder les banques car nous aimerions emprunter d'ici la fin de l'année (car les taux vont remonter on pense). Quels prêt choisir? a quoi faut-il faire attention quand on a un bien en location?
Merci d'avance de nous aider

 

[ZRR_pigeon]

PTZ ben non effectivement (proprietaire pendant les deux dernieres annees)
800 euros a 3.4% sur 25 ans ca fait 150000 euros + 11000 euros d'assurances de pret...

de plus ne pensez pas a 800 euros de loyer et en face 800 euros de mensualites...
faut compter les charges, les 17% d'impots sur les loyers, taxe fonciere, etc...

ca me parait chaud...

 

[mondoul82]

c'est sur cela ne va pas être facile. Je pense que les banque nous prèteront du fait qu'il y a déjà un bien immobilier existant. On va voir ce qu'ils nous diront. Merci de ta réponse ZRR_pigeon

 

[MatouXwY]

Bonjour,

ZRR Pigeon, que sont ces 17% d'impôts sur les loyers ?

Mondoul, avec 2200€ de revenus et un crédit de 87€/mois vous ne pouvez pas vous endetter à plus de 646€/mois.
A cela, vous pouvez ajouter les nouvelles rentrées issues de votre futur loyer ; soit entre 70 et 80% de 800€ si ces 800€ correspondent bien au prix du marché (la banque, en principe, vérifie la cohérence du loyer prévu par rapport au marché local).

Vous auriez donc possibilité de payer une mensualité maximum, pour votre nouvelle opération de :

[(2200+(800*70%))*33%]-87 = 833€/mois

Maintenez il vaut mieux raisonner comme les banques et appliquer une pondération de 70% pour connaitre le montant net sur lequel vous pourriez compter.

Donc 150 000 à 170 000€ seraient très difficiles à obtenir si vous ne comptez pas dégager un budget supplémentaire issu de vos salaires.

Cordialement,

M.D.

 

[ZRR_pigeon]

ZRR Pigeon, que sont ces 17% d'impôts sur les loyers ?

C'etait juste une estimation a l'arrache en estimant que monsieur serait dans la tranche a 5.5% et donc sur les loyers faut rajouter les 12.1% de CSG RDS.

donc 17.6% en fait...

 

[mondoul82]

Ok MatouXwY, pour ton calcul on va prendre 70% du loyer pour être tranquille, par contre les 87€ que l'on a actuellement comme crédit n'éxisteront plus, on soldera ce crédit que l'on a eut avec le prêt patronnal (pass-travaux). On verra donc par rapport au CIL s'il existe d'autres prêt patronnal pour construire. Pour les salaires, cela risque d'être plus dur à augmenter par contre je ne sais pas si les banques prennent en compte les primes de participation ou d'interressement qui sont bloquer sur des comptes épargnes entreprises pendant 5 ans? (je devrai avoir à peu près 4000 €/an)

 

[MatouXwY]

Ok ZRR pigeon ;-)
attention au passage de tranche avec les revenus locatifs... 800€/mois hors charges, sans crédit, sans travaux importants, donneront pas loin de 9600€ de revenus locatifs.

Apparemment vous n'avez pas d'enfants, prévoyez de payer un peu d'impôts sur le revenu...

Attention pour les primes participation/intéressement ; si elles sont bloquées sur PEE je ne crois pas que ça motive les banques... Mais si cela est noté sur votre bulletin de paye du mois ou vous recevrez la prime, cela peut compter vu le montant !

Mais cela ne viendra que renforcer votre solvabilité, tant mieux ; en l'espèce, nous nous inquiétons pour votre budget finalement, puisque nous vous conseillons de ne compter que 560€ sur 800€ de loyer mensuel hors charges...

 

[Aristide]

Bonjour,

Maintenez il vaut mieux raisonner comme les banques et appliquer une pondération de 70% pour connaitre le montant net sur lequel vous pourriez compter.

Il n'y a pas UN raisonnement "comme les banques" mais pratiquement autant de raisonnements que de banques.

A toutes fins utiles voir :

« Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[MatouXwY]

Si j'ai fait un rapprochement et utilisé cette expression "comme les banques" c'est parce que 70% correspondant à une réalité sur un bien non atypique et qui ne nécessite pas des coûts d'entretien trop importants. Après paiement de la taxe foncière, de menus entretiens, des coûts administratifs, recherches de locataires, éventuels frais d'intermédiaire, il reste environ 70%. Pour aider mondoul dans sa démarche, je me suis permis ce rapprochement avec les critères des banques.

Je dis souvent, on peut très bien ne pas être au taquet sur l'endettement et ne pas pouvoir assumer la mensualité. Dans ce cas il ne sert à rien de faire des simulations à 33% d'endettement mais de prendre en compte un budget maximum ;-)

Bon dimanche

 

[mondoul82]

Merci pour tout en tout cas, cela m'aide et c'est vrai que je me fous du 33% d'endettement mais je regarde juste à pouvoir vicre tout les mois.
Nous avons un enfant et nous comptons en avoir un autre, pour l'instant on ne paye pas d'impot mais je pense que l'on en paiera c'est évident.
On est sur Toulouse et il y a le salon de l'habitat ce week-end, on va essyayer d'y aller pour voir si on peut commencer à faire des simulations, on va bien voir.
Merci beaucoup

 

[ZRR_pigeon]

Nous avons un enfant et nous comptons en avoir un autre, pour l'instant on ne paye pas d'impot mais je pense que l'on en paiera c'est évident.

payer des impots n'a rien a voir avec le pouvoir d'achat ou meme le reste a vivre....
dans plusieurs cas meme, on paye des impots mais on a moins de pouvoir d'achat que quand on en payait pas..c'est la magie des enfants, entre autres...