Conseil dossier saccef

[Totoyito]

Bonjour à tous.

Je voudrais avoir vos avis sur mon dossier. Avec ma compagne, nous sommes sur le point d’acheter une maison de 680k. Nous comptons vivre dedans, cette dernière est divisée en 6 appartement habitables, nous avons donc comme projet de faire de la location ( 5 appartements + 5 places de parkings). Il s’agit donc d’un achat résidence principale/investissement locatif. Ma compagne est déjà propriétaire de 2 appartements dont un qu’elle loue déjà . Moi je suis en loyer pour l’instant. si le projet se concrétise, son 2eme appartement sera également loué et nous vivrons ensemble dans un appartement de la maison. Je suis fonctionnaire et ma compagne est collaboratrice de la caisse d’epargne (sécurité de l’emploi) Nous avons validé le projet à la banque en comptant les futurs loyers de la maison perçus (6500€). Apport de 20k. Revenus de 5200€ À 2 . Pour ma part aucune charge. Il nous reste pas mal de finance de côté. Bonne gestion de nos comptes. Nous sortons, sur ce projet, avec un taux d’endettement de 30% sur 25 ans avec un faible taux (1,18) et des mensualités de 2800€ .
Maintenant, le dossier est mis entre les mains de la saccef … en attente de la réponse… cela nous fait très peur, la saccef ayant réputation de refuser les dossiers risqués. Ce dernier est énormément basé sur du prévisionnel ( futurs loyers) et c’est pourquoi j’aimerais avoir vos avis, si vous avez déjà vu un cas similaire, ou vos connaissances tout simplement.
Merci d’avance pour vos réponses

 

[svprets]

Bonjour, il est difficile de vous répondre sans avoir idée :
* du montant des travaux que vous envisagez
* des liquidités vous restant après opération,
* du montant de l'encours immobilier et des charges mensuelles du second appartement de votre compagne...
J'ajoute que si vous tentez d'échapper à la fiscalité des revenus fonciers en optant pour des locations meublées, vos recettes annuelles seront supérieures à celles de vos autres revenus catégoriels...
M'est avis que l'offre de 1,18 % est celle de l'employeur de votre compagne...et que la C.E.G.C, à ce titre, engagera la demande de prêt avec une certaine "souplesse"...

 

[Totoyito]

Bonjour et merci de votre réponse rapide.
Nous envisageons 10k de travaux inclus dans le crédit. Nous avons opté pour un préfinancement d’une durée max de 36 mois.
Concernant l’encours immobilier de ma compagne, il lui reste à payer 162500€ (276 mois) pour sa résidence principale , et l’autre appartement loué 112000€ (300 mois).
Concernant les liquidités, il nous restera avec ma compagne aux alentours de 50k sur les comptes.
Le cashflow annuel estimé du projet est de 12200€.
Merci pour votre temps.

 

[Totoyito]

Bonjour et merci de votre réponse rapide.
Nous envisageons 10k de travaux inclus dans le crédit. Nous avons opté pour un préfinancement d’une durée max de 36 mois.
Concernant l’encours immobilier de ma compagne, il lui reste à payer 162500€ (276 mois) pour sa résidence principale , et l’autre appartement loué 112000€ (300 mois).
Concernant les liquidités, il nous restera avec ma compagne aux alentours de 50k sur les comptes.
Le cashflow annuel estimé du projet est de 12200€.
Merci pour votre temps.

Les remboursements des credits immo de ma compagne sont de 650 et 420 mensuel

 

[svprets]

Re,

Pour résumer, en l'état :

* cumul des encours => peu ou prou 930/950 k€,
* charges mensuelles : 3970 €,
* revenus mensuels (=>compris 80 % des revenus locatifs escomptés) => 10400 € => Les loyers des appartements sont-ils compris dans les 6500 € ?,
* Liquidités après opération : une annuité de remboursement, 5 à 6 % des encours immobiliers,
Question : combien empruntez-vous ? 660 ou 680 ke ? Pour quel budget acte en main ?

 

[Totoyito]

Cumul des encours 950k
Charges mensuelles 4k
Pour Les revenus, la caisse a retenu 90% des futurs loyers ( 90% de 6590 pour les appartements de la villa + 90% de 1920 concernant les 2 apparts de ma compagne).
Le total emprunté tout compris : 744k ( 724 en comptant l’apport de 20k) + 5500 de garantie

 

[svprets]

Re,
Pour résumer, après vos explications :
* cumul des encours => peu ou prou 1 M€ (=> 724 k€ pour le nouveau projet + 275 de CRD...)
* charges mensuelles : 3970 €,
* revenus mensuels (=>compris 90 % des revenus locatifs escomptés) => 12859 €,
* endettement présenté à la C.E.G.C. : 31,50 %,
* Liquidités après opération : une annuité de remboursement, 5 % des encours immobiliers...

Confirmez-vous ces chiffres ?

 

[Totoyito]

Je vous confirme approximativement ces chiffres. Le taux d’endettement présenté était de 30,5%.

 

[Totoyito]

Re,
Pour résumer, après vos explications :
* cumul des encours => peu ou prou 1 M€ (=> 724 k€ pour le nouveau projet + 275 de CRD...)
* charges mensuelles : 3970 €,
* revenus mensuels (=>compris 90 % des revenus locatifs escomptés) => 12859 €,
* endettement présenté à la C.E.G.C. : 31,50 %,
* Liquidités après opération : une annuité de remboursement, 5 % des encours immobiliers...

Confirmez-vous ces chiffres ?

Je vous confirme approximativement ces chiffres. Le taux d’endettement présenté était de 30,5%.

 

[svprets]

En toute franchise, votre demande de cautionnement est atypique...
Ce qui peut faire "tousser" la C.E.G.C. tient en trois points :
* quotité d'intervention, surtout par les temps qui courent => 724/680 = 1,06> 106 à 107 %...,
* encours immo sur revenus annuels pro => 1000000/ 62400 = 16 => 16 annuités,
* "faible" épargne => un annuité de remboursement...

Les points forts de votre dossier sont les suivants :
* endettement raisonnable,
* mensualité couverte 2 X par les loyers à encaisser,
* dilution du risque des loyers impayés en raison des 7 logements...
A titre indicatif, vous précise, si vous partez sur des baux nus, que la fiscalité des revenus fonciers sera "confiscatoire"...Vous aurez peu de charges à mettre en face des loyers...

Bref : votre projet est entre les mains de la C.E.G.C....Bien malin celui capable d'anticiper la réponse de cet organisme...Une garantie de sûreté réelle est-elle envisageable ?

 

[Totoyito]

En toute franchise, votre demande de cautionnement est atypique...
Ce qui peut faire "tousser" la C.E.G.C. tient en trois points :
* quotité d'intervention, surtout par les temps qui courent => 724/680 = 1,06> 106 à 107 %...,
* encours immo sur revenus annuels pro => 1000000/ 62400 = 16 => 16 annuités,
* "faible" épargne => un annuité de remboursement...

Les points forts de votre dossier sont les suivants :
* endettement raisonnable,
* mensualité couverte 2 X par les loyers à encaisser,
* dilution du risque des loyers impayés en raison des 7 logements...
A titre indicatif, vous précise, si vous partez sur des baux nus, que la fiscalité des revenus fonciers sera "confiscatoire"...Vous aurez peu de charges à mettre en face des loyers...

Bref : votre projet est entre les mains de la C.E.G.C....Bien malin celui capable d'anticiper la réponse de cet organisme...Une garantie de sûreté réelle est-elle envisageable ?

Oui c’est un dossier assez atypique. Au final peu risqué en réalité, il suffirait de louer 1 ou 2 appartements seulement pour pouvoir assumer le projet sans difficulté. Mais j’ai vu des refus saccef pour bien moins risqué..

La garantie de sûreté réelle semble compliquée avec la caisse d’épargne.. nous verrons par la suite mais je pense que si la saccef ne valide pas, le projet tombe à l’eau :/

 

[Totoyito]

En toute franchise, votre demande de cautionnement est atypique...
Ce qui peut faire "tousser" la C.E.G.C. tient en trois points :
* quotité d'intervention, surtout par les temps qui courent => 724/680 = 1,06> 106 à 107 %...,
* encours immo sur revenus annuels pro => 1000000/ 62400 = 16 => 16 annuités,
* "faible" épargne => un annuité de remboursement...

Les points forts de votre dossier sont les suivants :
* endettement raisonnable,
* mensualité couverte 2 X par les loyers à encaisser,
* dilution du risque des loyers impayés en raison des 7 logements...
A titre indicatif, vous précise, si vous partez sur des baux nus, que la fiscalité des revenus fonciers sera "confiscatoire"...Vous aurez peu de charges à mettre en face des loyers...

Bref : votre projet est entre les mains de la C.E.G.C....Bien malin celui capable d'anticiper la réponse de cet organisme...Une garantie de sûreté réelle est-elle envisageable ?

Et pour ce qui est de l’assurance, nous avons la chance d’avoir le frère de ma compagne dans les assurances… donc nous auront un taux à 0,04% ( déjà intégré dans le dossier).

 

[svprets]

Oui c’est un dossier assez atypique. Au final peu risqué en réalité, il suffirait de louer 1 ou 2 appartements seulement pour pouvoir assumer le projet sans difficulté. Mais j’ai vu des refus saccef pour bien moins risqué..

La garantie de sûreté réelle semble compliquée avec la caisse d’épargne.. nous verrons par la suite mais je pense que si la saccef ne valide pas, le projet tombe à l’eau :/

Il est indéniable que la C.E.G.C durcit ses conditions...La BPCE, par ailleurs, ne fait pas montre d'un grand optimisme pour ce qui relève de l'année 2023...=> baisse sensible du nombre de transactions, baisse générale des valeurs vénales de 3%...=> [lien réservé abonné]
Dans votre dossier, en raison de la quotité d'intervention, m'est avis que la localisation du projet aura de l'importance...Nous savons que le différé d'amortissement de 36 mois vous permettra de thésauriser mais je doute que ce soit un argument à mettre en avant...Il n'a vocation qu'à durer le temps des travaux...

 

[Totoyito]

Il est indéniable que la C.E.G.C durcit ses conditions...La BPCE, par ailleurs, ne fait pas montre d'un grand optimisme pour ce qui relève de l'année 2023...=> baisse sensible du nombre de transactions, baisse générale des valeurs vénales de 3%...=> [lien réservé abonné]
Dans votre dossier, en raison de la quotité d'intervention, m'est avis que la localisation du projet aura de l'importance...Nous savons que le différé d'amortissement de 36 mois vous permettra de thésauriser mais je doute que ce soit un argument à mettre en avant...Il n'a vocation qu'à durer le temps des travaux...

Le bien est très bien localisé. Un secteur très prisé sur la côte d’azur à 5 min des plages à pieds. Le préfinancement est effectivement une stratégie de notre part, mais qu’on ne peut pas mettre en avant pour la raison que vous citez.

Nous sommes aussi conscients que l’apport n’est pas suffisant en theorie, mais en faisant apparaître dans le dossier une liquidité de 50k, on espère que la saccef pensera à un faible apport stratégique.

 

[svprets]

Je vous le souhaite sincèrement !!! M'est avis que vous avez anticipé, aussi, la fiscalité avec les B.I.C.... Tenez-nous informés !

 

[Totoyito]

nous avons fait des simulations avec un expert comptable et si le projet est accepté, le but sera bien sûr de payer le moins d’impôts possible. Nous avons plusieurs stratégies en tête.
Je ne manquerai pas de revenir pour vous donner les suites.
Si d’autres peuvent nous apporter leurs avis aiguisés sur le projet, c’est bien entendu avec plaisir.
Merci à vous pour votre temps.

 

[baboune]

Bref : votre projet est entre les mains de la C.E.G.C....Bien malin celui capable d'anticiper la réponse de cet organisme...Une garantie de sûreté réelle est-elle envisageable ?

Effectivement, pas évident pour donner un avis tranché.
Pour une sureté réelle en règle générale la CEP va demander l'apport des frais annexes, c'est a dire environ 60.000 €
Les 10.000 € de travaux me semblent plus être présent pour profiter d'un différé partiel permettant une mise en location progressive des appartements pour générer un matelas financier.

6590 € sur 5 logement nous donne des loyers de 1390 € mensuel, le marché local est-il en adéquation avec ces prix qui peuvent aussi faire craindre un turn-over conséquent.
Je rejoint svprets sur ces différentes remarques.

Mais bon, il ne reste plus qu'a attendre la décision de la SACCEF.

Cdt

 

[svprets]

Pour faire suite au message de Baboune, j'ajoute qu'un rendement de 13 % bruts sur le net vendeur (=> 89000/680000), á 5' á pieds de la Méditerranée, c'est bluffant...voire déstabilisant...Une explication ?

 

[Totoyito]

Pour faire suite au message de Baboune, j'ajoute qu'un rendement de 13 % bruts sur le net vendeur (=> 89000/680000), á 5' á pieds de la Méditerranée, c'est bluffant...voire déstabilisant...Une explication ?

Il s’agit simplement des estimations des loyers réalisées en agence. Les loyers sont en comparaison avec les loyers moyens du même secteur

 

[svprets]

C'est tout de même surprenant...de réaliser une aussi bonne affaire !!! Notez qu'après plus 25 ans d'immo, suis devenu particulièrement méfiant...Tant mieux pour vous si la réussite est au bout