Comment déduire?

[Damienn]

Après, je ne sais pas si tu as eu réponse dans l'autre fil concernant l'affectation du prêt immobilier. Notamment comment gérer la bascule locatif vers RP. Ou juste se taire à jamais. Pas sûr que la banque fasse le rapprochement de suite entre adresse du bien visé au prêt immobilier à but locatif et la nouvelle adresse de la RP qui sera plus tard la même et devra être notifiée à la banque. Mais, quelqu'un s'en rendra compte sans doute.

Nous n'avons rien caché à la conseillère.

 

[Damienn]

D'ailleurs, c'est dommage, via un pro c'est TVA à 10%, non?

Mais...il faut payer la main d'oeuvre.
Pas un pro n'a mis les pieds dans l'appartement. On est reparti de 0, vraiment de 0, et on va parvenir (fin août normalement) à un bien de belle qualité (douche italienne 2m² avec ciel de pluie, Robinetterie Grohé partout, électroménager Hotpoint, cuisine neuve, Faience "de luxe", stratifié gamme correcte, cloisons et portes acoustiques, électricité neuve...pour 15k soit 250€/m².

À titre personnel, j'avais vu plusieurs maisons neuves (qui viennent d'être construites) se louer à ~990 EUR pour 4 chambres que ce soit à Thorigné-Fouillard, Bruz, voire sur la côte (Saint-Malo / Paramé)

On suit le marché.
Le secteur c'est Thorigné/Cesson/Betton.
Depuis 3-4 mois :
Thorigné : 1 location dans la semaine à 1300. Rien d'autre.
Betton : 0 location
Cesson : 2 locations (3 et 4 semaines mais 1420 pour 3 chambres et 200m² de jardin et 2000 pour 5/6 chambres et dans son jus).
Plus loin : Saint Sulpice : 3 locations en 7/15 jours à 1300 (grandes maisons)

Je reviens pour le reste...je souffle.

 

[g.b]

Thorigné c'était 08/2020 pour ce prix (<1000 EUR). Idem sur Saint-Malo. En gros, plafond Pinel quoi. Pour Bruz, c'était cette semaine. Betton, ça me semble moins cher, en tout cas pour l'achat. Je pense qu'il y aura quelques logements à louer quand les tranches de La Plesse seront successivement livrées.

 

[g.b]

Personnellement, un bien de qualité que j'aurais fait, je préférerais en profiter moi même dès le départ plutôt que le laisser à un locataire qui pourrait le détériorer. Et ce serait d'autant plus rageant que c'est vous qui auriez fait les travaux avec tant de dévotion et de temps.

En tout cas bravo, et bon courage!

 

[Damienn]

Thorigné c'était 08/2020 pour ce prix (<1000 EUR

Pas vu. C'est pas resté longtemps, je suppose.

EDIT : pas vu : 2020...pas pareil!

 

[Damienn]

Personnellement, un bien de qualité que j'aurais fait, je préférerais en profiter moi même dès le départ plutôt que le laisser à un locataire qui pourrait le détériorer. Et ce serait d'autant plus rageant que c'est vous qui auriez fait les travaux avec tant de dévotion et de temps.

On va l'habiter 4 ans...après on verra...On aura peut-être besoin de plus grand.
On aura bien profité, la localisation est top. Saint-Hélier, vue sur Vilaine, 0 circulation, 18m² de terrasse. Tout à pieds, box+parking, aucun vis à vis....tu as peut-être déjà trouvé (chut!).
On louera, peut-être à des potes/famille un peu sous le marché...On vendra?

En tout cas bravo, et bon courage!

Merci. Avec des parents qui ont l'habitude des travaux, un frère menuisier et un pote plombier, et notre volonté d'apprendre (vite!), cela aide. Plus les outils de la boite, les utilitaires...

 

[g.b]

Pas vu. C'est pas resté longtemps, je suppose.

EDIT : pas vu : 2020...pas pareil!

Les plafonds n'ont pas beaucoup bougé. Donc la personne qui opte pour ce dispositif pratiquera les mêmes prix, et ça partira vite (ou pas car 4 chambres, c'est pas courant 3 enfants mine de rien). Effectivement, j'ai vu des épaves pour 2000 EUR, et ça reste longtemps.

Thorigné, c'est bien si bien placé pour une revente vers 2030+ avec l'arrivée du TramBus.

 

[Damienn]

C'est pas le sujet. J'y connais pas grand chose. Mais, si les plafonds pour louer n'ont pas bougé, une maison neuve sur Thorigné, aujourd'hui, c'est 500k minimum, sans les aménagements. Pas sûr de la rentabilité.

Le seul terrain à vendre sur LBC c'est 293k pour 840m² dont 210m² de servitude, non viabilisé.

 

[Damienn]

Bon, c'est pas tout ça, mais mon tableau alors???

Ca change quelque chose ou pas de faire (payer, en fait...on peut s'arranger) l'ensemble des travaux/matériaux en 2021 ou de scinder 2022/2021

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C'est un peu difficile pour nous.

En gros, on aurait un tableau de ce style :

	2021	2022	2023	2024	2025
Travaux payés
Loyers encaissés	0	7200	14400	14400	7200
Assurance Habitation Estimation 400/an	100	400	400	400	400
Taxe foncière (estimation)	300	1200	1200	1200	1200
Assurance risques locatifs / impayés (2.5%)	0	180	360	360	180
Intérêts emprunt (210/mois)	630	2520	2520	2520	2520
Assurances emprunt (50/mois)	150	600	600	600	600
Report déduction sur revenus fonciers de l’année suivante
Déduction sur autres revenus
Revenus fonciers imposables sur le revenu et soumis à CSG

On considère une signature définitive le 30 septembre 2021
On considère un début de location nue le 1er juillet 2022 et une fin le 30 juin 2025.
Comment répartir les travaux (30k) entre 2021 et 2022 pour optimiser.

 

[g.b]

C'est pas le sujet. J'y connais pas grand chose. Mais, si les plafonds pour louer n'ont pas bougé, une maison neuve sur Thorigné, aujourd'hui, c'est 500k minimum, sans les aménagements. Pas sûr de la rentabilité.

Le seul terrain à vendre sur LBC c'est 293k pour 840m² dont 210m² de servitude, non viabilisé.

Pour clore la dessus effectivement, le (grand) terrain ils l'avaient déjà, donc c'est une sacré économie. C'est pas une subdivision, vu que pas (encore?) vendu mais juste louée pour l'instant. Ils se poseront sans doute la question dans une dizaine d'années.

Les bons terrains dispos, ils partent vite aux mains de MDB. L'inconvénient de ne pas être sur place. :-(

 

[Damienn]

aux mains de MDB

C'est quoi? MDB?

Ensuite, faut passer au tableau, hein! Pas se disperser plus.

 

[Damienn]

Marchands de biens?

 

[Damienn]

Dernière fois avant de recentrer...faute de trouver un grand terrain, il y a une chapelle + terrain 230m² avec changement de destination possible + agrandissement à vendre à Rennes. Elle est mais faut se projeter et avoir des ---- (ou être inconscient, je sais pas).
@g.b

 

[Damienn]

Bonjour, je réponds ici à @Membre50050 mais surtout @Damienn35 ne considère pas ce post; c'est juste un cas d'école:

Bien compris!

 

[moietmoi]

Bonjour, vu la photo, il n'y aura pas grand chose à déduire comme travaux à mon avis...en foncier;
les travaux de reconstruction ne sont pas déductibles.
donc , je ne vois pas l'objet du post.....
et on serait en plus dans le cas que j'ai considéré;
ill faut travailler ton budget en oubliant complètement les déductions;
en meublé ce serait parfait!!!!! c'est exactement le type de chantier que je vois en permanence..

 

[Anonyme]

Dans le tableau, les intérêts d'emprunts constants, sauf si c'est un prêt in-fine, ca n'est pas cohérent.
Pour les travaux, si ce n'e sont pas des travaux faits par artisan avec facture, la déduction est impossible.

 

[Damienn]

vu la photo, il n'y aura pas grand chose à déduire comme travaux à mon avis...en foncier;
les travaux de reconstruction ne sont pas déductibles.

Bonjour @moietmoi
Désolé, on s'est dispersé. La photo, c'est l'appartement.
Les déductions c'est pour la maison, que nous signons définitivement dans quelques mois.
Ce qui sera réalisé :
- Par des pros : toutes les huisseries, le portail, peinture de la façade
- Par nous (+famille, amis) : création d'une SDB supplémentaire, électricité, cuisine, peinture, sol du RDC, isolation périphérique du RDC, déplacement d'une cloison, remplacement de la chaudière

 

[Damienn]

Dans le tableau, les intérêts d'emprunts constants, sauf si c'est un prêt in-fine, ca n'est pas cohérent.

Bonjour @Membre50050
C'est vrai que le document en notre possession n'est pas très clair. Nous n'avons pas le tableau d'amortissement.
C'est un peu à la louche, on a essayé de déduire.
On a un différé de 36 mois maximum. Ce sont, à peu près, les intérêts d'emprunt de la période d'anticipation....donc faux après 36 mois.
C'est juste pour tenter de trouver la meilleure réponse à la question : quand payer les travaux (2021/2022); sachant que le menuisier qui interviendra, on le connait bien...on peut payer un peu avant, un peu après son intervention, sans soucis.

Pour les travaux, si ce n'e sont pas des travaux faits par artisan avec facture, la déduction est impossible.

On a vu que les matériaux étaient déductibles. Non?

 

[g.b]

Peut-être intérêts intercalaires?

Par ailleurs, je vois matériel et utilitaires d'amis travaillant dans le bâtiment et qui participent au chantier à titre gracieux ou onéreux. Attention donc à la notion d'abus de bien social ou de travail dissimulé.

 

[Damienn]

Peut-être intérêts intercalaires?

Je ne suis pas certain du terme. Mais, effectivement, j'ai simplifié. J'ai reporté le montant de ces intérêts sur 4 ans alors que cela changera après 36 mois. Mais, cela sera mineur, je pense.

Par ailleurs, je vois matériel et utilitaires d'amis travaillant dans le bâtiment et qui participent au chantier à titre gracieux ou onéreux. Attention donc à la notion d'abus de bien social ou de travail dissimulé.

Tout à titre gracieux.
Ils sont salariés. Ils bossent chez nous, comme j'ai bossé chez eux.
Les outils, utilitaires, en grande partie, c'est moi qui les emprunte. En gros, j'échange ma voiture de service contre un fourgon quand j'en ai besoin.
Les autres outils sont des outils perso de mes potes/famille, pas des entreprises dans lesquelles ils bossent.