Choix entre apport et nantissement

[guiben]

Comment arbitrer entre l'apport et le nantissement pour le projet suivant:
Achat d'une maison neuve 110 m² pour 190 000 environ
Dispositif BORLOO
Loyer estimé 750 € /mensuel
Argent Disponible 100 000€
Prêt In FINE
placement du nantissement 4,5% garanti
Tranche d'imposition 30%
Impôt 2009 :10 000€ environ
revenu immobilier -1500 (fin d'un besson) puis +2000
Que faut il faire:
Faire un gros apport et un nantissement mini avec un pret mini
ou le contraire
Merci de vos réponses

 

[maxichats]

Etes-vous imposé à l'ISF ? Si non, je vous déconseille de faire un prêt in fine. Vous pouvez par contre faire un prêt classique avec un nantissement comme garanti du prêt. Cela permet déjà d'économiser les frais d'hypothèques ou caution logement.

Ensuite l'arbitrage entre apport et prêt est toujours difficile. D'un point de vue général, il est toujours bon d'avoir un bon matelas de cash. Donc je ne vous conseille pas d'utiliser l'intégralité de votre assurance vie. Ensuite il faut faire des simulations pour comparer les différents scenarii (apport=0, apport=20000, apport=40000...)

 

[Buffeto]

il faut savoir qu'avec un pret in fine tu vas déduire des interets constants sur toute la période du pret . dans l'optique de la défiscalisation ca peut etre interessant d'avoir un niveau d'interet équivalent au niveau du loyer.
d'autre part ces 100 000 que tu posséde si tu les mets sur une av EN EUROS ( securite max obligatoire) vont te rapporter entre 4 et5% l'an.

par contre avec un apport important les mensualités diminuent et du coup ne compensent plus le loyer qui risque de devenir productif d'impot lui meme...

 

[christianR]

Bonjour,
Un parametre important à prendre en compte également pour le "in fine" est le coût de l'assurance DCI en fonction de votre âge car le capital assuré ne diminue pas puisqu'il n'est remboursé qu'à la fin.
Pour ce qui est de la tranche d'imposition, 30% comme je l'ai déjà dit à maintes reprises sur ce forum, cela ne veut rien dire. On peut être dans la tranche à 30% pour 1 € (en exagérant) ce qui veut dire qu'une déduction fiscale sera prise en compte à 14%...et non pas à 30%
Avec la loi Robien, l'amortissement va être de (190000x6%x7 ans)+ 190000x4%x2 ans)=95000 €. La moyenne annuelle sur 9 ans est de 10555 €
Les intérêts d'emprunt avec un crédit classique sont d'environ 10 000 € la première année pour atteindre progressivement 7600 € à la 9ème année (sur 20 ans). La moyenne annuelle des intérêts est donc de 8800 € par an imputables sur les loyers (de 9000 € + 2000 € de loyers existants)
Le déficit moyen imputable sur votre revenu global sera de 11000-10555-8800=8355€
Je ne vois pas trop où se trouve l'intérêt du in fine. A votre place je conserverais les 100000 € pour autre chose et pourquoi pas un autre investissement défiscalisant permettant une réduction d'impôt(qui ne tient pas compte de votre TMI).
Ne connaissant pas vraiment tous les paramêtres, il est difficile d'analyser plus précisément.
Cdlt

 

[guiben]

Le déficit moyen imputable sur votre revenu global sera de 11000-10555-8800=8355€

Merci à tous de vos commentaires mais Je ne comprends pas votre calcul pouvez vous m'expliquer les differents nombres

 

[christianR]

750 € x12 = 9000 € de loyer pour la maison + 2000 € de loyers existants de la loi besson font 11000 € de recettes locatives
Les amortissements Robien qui viennent en déduction sont de 95000 € : 9 ans= 10555 €
Les intérêts d'emprunt (pret classique sur 20 ans) et l'assurance sont en moyenne de (10000+7600) : 2= 8800 €
Ces intérêts d'emprunt étant aussi déductibles, vous avez donc un résultat fiscal de :
11000 - 8800 - 10555 = 8355 €
Cela étant un calcul rapide et pas un calcul année par année. Cela donne quand même une bonne idée du déficit que vous pourrez avoir sur les 9 ans. si vous êtes dans une tranche à 30% pour la totalité du déficit obtenu, la réduction d'impôts annuelle sera en moyenne de 8355 x 30% = environ 2500 € par an + la CSGCRDS sur les 2000 € existant

 

[guiben]

Merci de votre réponse
Il manque le - à votre résultat ce qui gênait ma compréhension mais encore merci