Choisir sa SCPI en NP

[gden]

Bonjour
Beaucoup ici achètent leurs SCPI en NP.
J'aimerai savoir si vos critères de sélection différents d'un achat en PP et plus particulièrement pour ceux qui décident de les revendre dès la fin de la NP.
Merci

 

[Buffeto]

J'aimerai savoir si vos critères de sélection différents d'un achat en PP et plus particulièrement pour ceux qui décident de les revendre dès la fin de la NP.

je ne vois pas en quoi la sélection pourrait différer ...

le problème c'est : que sera la SCPI en fin de démembrement ? comme personne nepeut répondre à cette question , le choix est donc un choix biaisé

 

[Philou75]

Bonjour
Beaucoup ici achètent leurs SCPI en NP.
J'aimerai savoir si vos critères de sélection différents d'un achat en PP et plus particulièrement pour ceux qui décident de les revendre dès la fin de la NP.
Merci

Pour ma part j’achète en NP pour la retraite donc pour des revenus pérennes et mon choix sur les SCPI choisies serait identique que se soit de la PP ou de la NP. Je rejoins donc Buffeto.

 

[gden]

Je pensais en simplifiant le raisonnement que le fait de la revendre dès la fin du démembrement le critère principal était la décote.

 

[Julien954]

Bonjour,

J'ai choisi Iroko Zen et Novaxia Neo qui sont des SCPI sans frais. Ce sont elles qui proposent le meilleur TRI en démembrement et vous permettent de sortir à la fin de la NP.

 

[Philou75]

et vous permettent de sortir à la fin de la NP.

???

 

[lebadeil]

J'ai choisi Iroko Zen et Novaxia Neo qui sont des SCPI sans frais. Ce sont elles qui proposent le meilleur TRI en démembrement et vous permettent de sortir à la fin de la NP.

Bonjour @Julien954 , est ce tu as reussi sur ces 2 SCPI à faire un calcul de bout en bout depuis l'achat, la periode d'investissement de X années puis la revente avec un estimé du rendement (TRI) avec prise en compte des frais de gestion, puis à la revente , avant impôts/apres impôts stp ? si oui possible de partager le calcul ? merci

 

[Buffeto]

que le fait de la revendre dès la fin du démembrement le critère principal était la décote.

absolument pas . la décote dépend de la durée du démembrement principalement .
si tu achètes la NP quelqu'un d'autre achète l'usufruit et donc pour la SCPI ça ne change rien.

 

[Mhaggar]

Bonjour @Julien954 , est ce tu as reussi sur ces 2 SCPI à faire un calcul de bout en bout depuis l'achat, la periode d'investissement de X années puis la revente avec un estimé du rendement (TRI) avec prise en compte des frais de gestion, puis à la revente , avant impôts/apres impôts stp ? si oui possible de partager le calcul ? merci

Vous avez cette très belle base de données sur le site de Louve Invest : [lien réservé abonné] (onglet TRI démembrement)

 

[Julien954]

Vous avez cette très belle base de données sur le site de Louve Invest : [lien réservé abonné] (onglet TRI démembrement)

J'aurais pas dit mieux

 

[Julien954]

et vous permettent de sortir à la fin de la NP.

sans perdre les frais de souscription, ce qui rendrait l'opération pas intéressante sur 3 ans par exemple.

 

[lebadeil]

@Mhaggar et @Julien954 Merci pour le lien vers le tableau, j'ai bien été dans l'onglet TRI. Mais je n'ai pas tout à fait les réponses aux questions posées (en detail). Bon, je sais que ce n'est pas forcement simple de répondre ... d'où mes incertitudes sur ce genre de placements.
Presque l'impression qu'on a compris quand on a fait le tour complet, et que de toutes façons c'est trop tard.

Pour sourire, je compare cette formule à un bonbon au chocolat dans une boite avec différents parfums (semaine favorable). On choisit comme on peut avec une notice, et quand on l'a dans la bouche, c'est bon ou non mais c'est trop tard.



Je comprends aussi les positions de @Philou75 et @Buffeto , qui sont adeptes de l'achat de NP en direct, et ne revendront pas, donc pour du tres LT : retraite et/ou succession.

Je comprends l'interet fiscal (pas de revenus, pas de fiscalité, et pas d'IFI) = plein de bonnes choses, mais je suis encore gêné de me retrouver "coincé" avec un gestionnaire sur du tres LT. Probablement question de feeling.

 

[Philou75]

Bonjour, j’ai une question au sujet de la fiscalité des SCPI à savoir est-ce qu’une fois que j’aurais la PP de mes SCPI je pourrai les déclarer au micro foncier (je n’ai pas de crédit sur ces SCPI) en sachant que j’aurai légèrement moins de 15k€ de revenus en direct (SCPI+un appartement) mais je dépasserai ce montant avec un autre appartement qui lui sera géré en LMNP donc revenus BIC. Est-ce que dans ces conditions, je pourrai bien déclarer mes SCPI au micro foncier? Merci pour vos réponses.

 

[lebadeil]

Bonjour, j’ai une question au sujet de la fiscalité des SCPI à savoir est-ce qu’une fois que j’aurais la PP de mes SCPI je pourrai les déclarer au micro foncier (je n’ai pas de crédit sur ces SCPI) en sachant que j’aurai légèrement moins de 15k€ de revenus en direct (SCPI+un appartement) mais je dépasserai ce montant avec un autre appartement qui lui sera géré en LMNP donc revenus BIC. Est-ce que dans ces conditions, je pourrai bien déclarer mes SCPI au micro foncier? Merci pour vos réponses.

Bonjour @Philou75 , je laisse les pros repondre à cette question. Par contre, une SCPI en PP , meme en micro foncier, la penalité fiscale est forte par rapport à du LMNP (surtout quand on en a déjà un, et qu'on sait le gerer) . D'ou ma question, pourquoi ne pas revendre à la fin de la NP et reinvestir en LMNP (avec des frais de notaire, j'en conviens) ?

 

[Buffeto]

pourquoi ne pas revendre à la fin de la NP et reinvestir en LMNP (avec des frais de notaire, j'en conviens) ?

pourquoi revendre quelque chose qui fonctionne bien sans avoir à t'en occuper pour repartir ( un peu plus vieux donc ) sur quelquechose de plus chronophage et de pas forcément facile à gérer ?

 

[lebadeil]

pourquoi revendre quelque chose qui fonctionne bien sans avoir à t'en occuper pour repartir ( un peu plus vieux donc ) sur quelquechose de plus chronophage et de par forcément facile à gérer ?

Oui, sur ce volet.
Ma remarque , cf message précédent, adressait le rendement annuel net de fiscalité.

 

[Buffeto]

adressait le rendement annuel net de fiscalité.

à un certain niveau quoique tu fasses , la fiscalité finit par te rattraper.

 

[Buffeto]

à un certain niveau quoique tu fasses , la fiscalité finit par te rattraper.

pour préciser ...le LMNP lorsque tu as fini les amortissements comptables tu n'échappes pas à la fiscalité plein pot

 

[lebadeil]

à un certain niveau quoique tu fasses , la fiscalité finit par te rattraper.

oui , c'est la qu'il faut etre astucieux pour rester à l’intérieur des seuils favorables. Un système à équations multiples puisque qu'il y a la fiscalité sur les revenus, l'IFI, la succession, son choix de gestion, et son affinité personnelle/risques. Chacun doit trouver son équilibre.
En tous cas, le forum est bien utile pour partager ses experiences, merci encore @Buffeto pour la dynamique et la valeur ajoutée.

 

[lebadeil]

pour préciser ...le LMNP lorsque tu as fini les amortissements comptables tu n'échappes pas à la fiscalité plein pot

Sur ce point precis, le LMNP et les amortissements comptables se gerent globalement sur plusieurs appartements, achetés au fil du temps, et avec un stocks d'amortissements excedentaires (à durée indéterminée), plutot que des deficits (limités à 10 ans).
Avec cette optimisation, ca dure tres longtemps. Et plus c'est long, plus c'est ..... bon