Capacité emprunt : ptz - pret relais - achat/vente

[Bakatruc]

Hello à tous,

J'adore votre site car j'ai trouvé plein d'information mais à force d'avoir plein d'infos, et bien je suis perdu ...
Je vous explique mon cas:
Je suis propriétaire d'un logement dont une parti est un ptz et une autre un pret classique :

• sur le ptz il me reste à payer 32000 Euros
• sur le pret classique , il me reste 46 000 Euros à un taux de 1,65 taux nominal .
• je signe bientot le compromis de vente de mon appart et l'acheteur n'aura pas de condition de suspension car il paye cash mon appartement . Le prix est de : 130000 Euros net vendeur

J'envisage d'acheter un bien à 205000 Euros avec frait de notaire et j'ai un apport de 13000 Euros .
Mon salaire est de 2135 Euros avant impôts. Je suis célibataire,sans enfants et sans autres crédits.
J'ai 6000 euros en plus de coté mais je ne voudrais pas y toucher.

Déjà, je n'arrive pas à voir ma capacité d'emprunt car sur les sites , il me demande combien il me reste à payer , à quel taux et pour combien de temps. Dur question car le taux et les durée sont différentes ( 17 ans pour le 1er et 8 ans pour le 2 ème).
Je ne sais pas si je dois prendre un pret relias ou un relais achat vente sachant que j'ai bientot un compromis sans condition suspensive .

Est ce que mon dossier à une chance de passer auprès d'une banque ?
A défaut, quelle serait, selon vous, ma capacité d'emprunt ?

 

[Damienn]

Bonjour,

2135/100x35 = 747
Votre salaire vous permet des mensualités de 747€ assurances obligatoires comprises (cas général, la règle des 35% ne semble pas toujours vraie)

130000-420000-36000 = 52000 dans vos poches
Epargne : 13000

205000-52000-13000=140000 reste à financer
Sur 20 ans à 1.04% et assurances à 0.2% : mensualité totale : 670€

Je ne peux pas être utilse sur la question du prêt relais...j'ai lu mais, juste lu, à ce sujet.

Sinon, juste en injectant l'épargne (13k+6k), il reste à financer 205-19=186k
Sur 25 ans, à 1,28% et assurances à 0.2% : 756€ / mois

Attendez les pros du forum, il vont vous en dire plus, mais, à mon avis, vous passez sans problème.

 

[Bakatruc]

Bonjour,

130000-420000-36000 = 52000 dans vos poches
Epargne : 13000

205000-52000-13000=140000 reste à financer
Sur 20 ans à 1.04% et assurances à 0.2% : mensualité totale : 670€

Cela sous entendrai que mon appart soit vendu avant d'acheter ce qui serait la solution idéal mais ça va etre compliqué.
D'ou ma question concernant le prais relais ( 60 % de l'estimation - le reste à payer) et le relais achat vente ( 60/70 % du prix indiqué sur le compromis de vente) .
La 2 eme solution étant cella qui m'apporte la + grosse capacité d'emprunt .

 

[Aristide]

Bonjour,

• je signe bientot le compromis de vente de mon appart et l'acheteur n'aura pas de condition de suspension car il paye cash mon appartement . Le prix est de : 130000 Euros net vendeur

Vérifiez bien que dans le compromis votre acquéreur y ait apposé manuellement une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra pas se prévaloir de la condition suspensive.
En l'absence d'une telle clause ou si elle n'est pas écrite de la main des acquéreurs il y a de fait une condition suspensive ( Articles L.313-40, 41 et 42 du code de la consommation)

• sur le ptz il me reste à payer 32000 Euros
• sur le pret classique , il me reste 46 000 Euros à un taux de 1,65 taux nominal .

Votre nouvelle acquisition est-elle éligible au PTZ ?
Dans l'affirmative le solde actuel de 32.000€ pourrait être transféré avec l'accord de votre banque.

Si non la vente entrainera le solde des prêts soit:
+ PTZ = 32.000€
+ Complément = 46.000€
+ Indemnité de remboursement anticipé à payer (IRA = 6 mois d'intérêts) = 46.000€ x 1,65% / 2 = 379,50€
+ Le cas échéant frais de mainlevée hypothécaire à payer
=> Ce total diminué du prix de vente de 130.000€ vous donnera le reliquat réellement disponible sur vente.
=> Ledit reliquat ajouté à vos 13.000€ d'apport donnera le total de l'apport personnel réel.

• J'envisage d'acheter un bien à 205000 Euros avec frait de notaire et j'ai un apport de 13000 Euros

Ce plan de financement est incomplet; aux 130.000€ il faut ajouter
+ Les frais de négociation (agence)
+ Les frais de dossier
+ Les frais de garanties
+ Les éventuelles parts sociales
+ Les éventuels frais de courtage;

=> Ce total diminué de l'apport réel ci-dessus évoqué vous donnera le montant total du financement à solliciter

.Mon salaire est de 2135 Euros avant impôts. Je suis célibataire,sans enfants et sans autres crédits.
A défaut, quelle serait, selon vous, ma capacité d'emprunt ?

Suivant le règle générale votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets.
Ce taux d'endettement est le rapport maxi entre la mensualité assurance comprise et le dit salaire soit dans votre cas 2.135€/3 = 712€.

Mais chaque banque a ses propres règles qui peuvent quelquefois permettre d'aller à 35% mais aussi, suivant les situations/dossiers, d'imposer moins de 30%.

Pour les prêts relais c'est la même chose, chaque banque à ses propres procédures.

A toutes fins utiles:

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Damienn]

Cela sous entendrai que mon appart soit vendu avant d'acheter ce qui serait la solution idéal mais ça va etre compliqué.

Oui probablement, mais pas sûr.

Si votre acheteur paie comptant, vous pouvez sûrement faire en sorte que la vente ait lieu rapidement.
Moins de deux mois, c'est possible (j'ai signé après 47 jours alors qu'il y avait un financement par l'emprunt - j'étais acheteur -)

Et, de l'autre côté, négocier un délai assez long pour la présentation d'une offre éditée (nous avons négocié 3 mois pour une présentation d'offre, acheteurs aussi)

Cependant, il faut être prudent.

 

[Damienn]

Mais chaque banque a ses propres règles qui peuvent quelquefois permettre d'aller à 35% mais aussi, suivant les situations/dossiers, d'imposer moins de 30%

Oui, clairement, rien de figé.
On est à 37% (au moins le temps que le crédit voiture soit soldé), c'est passé sans problème.
Avec deux biens à crédit, et aucun pour lequel le fait de le mettre ou pas en location (alors que le loyer potentiel d'un des bien est pris en compte, en partie, pour ca:lculer le taux d'endettement) ne permet à la banque "dénoncer" l'emprunt (c'est pas le vrai terme, help Aristide)

 

[Damienn]

Dans le cas de @Bakatruc, vu le dossier, si la banque ne va pas à 35%, c'est des tocards, non?

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec deux biens à crédit, et aucun pour lequel le fait de le mettre ou pas en location (alors que le loyer potentiel d'un des bien est pris en compte, en partie, pour ca:lculer le taux d'endettement) ne permet à la banque "dénoncer" l'emprunt (c'est pas le vrai terme, help Aristide)

=> Clause de déchéance du terme.
Une telle clause est prévue dans des situations spécifiques biens précisées mais aussi dans des termes plus généraux du type "Si une ou plusieurs conditions du présent contrat ne sont pas respectées".

Dans le cas de @Bakatruc, vu le dossier, si la banque ne va pas à 35%, c'est des tocards, non?

Pas forcément.
Dans le cadre de leur politique/stratégie "risques" les banques prennent en compte de très nombreux critères de niveau:
+ Client (ensemble situation et relations)
+ Dossier (et pas seulement le taux d'endettement)

Dans le cas présent nous avons un plan de financement "au doigt mouillé", donc plus qu'approximatif qui minimise le total "Besoins = Emplois = Dépenses".
Il ne permet donc pas de cerner le besoin réel de financement.
En conséquence la charges mensuelle est tout autant approximative mais certainement sous évaluée.

A cela ajoutez que c'est une très mauvaise idée que de se mettre immédiatement au plafond du taux d'endettement permis.
Si d'aventure, dans quelque temps, un aléa de la vie (obligation de changer de voiture par exemple) nécessitait le recours à un nouveau crédit, on fait comment si le taux d'endettement est déjà à 35% ???

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
dans votre cas la solution du prêt relais n'est pas forcement la meilleure solution:
en effet vente à 130.000 € ==> relais 70% de 130.000 € = 91.000 €

91.000 € qui serviront à:
1° rembourser le PTZ et le prêt immo + IRA ( 32.000 + 46.000 + 379.50) il restera alors 12.620 € qui pourront être mis en apport.
+ vos 13.000 € d'apport épargne = 25.620 € d'apport personnel sur le projet.

à l'inverse si vous vendez avant d'acheter vous avez 130.000 - rembt des prêt et il reste alors 51.620 € + vos 13.000 € d'apport = 64.620 €

achat 205.000 €- 64.620 reste 140.380 € à financer + garantie 1.600 € + dossier banque entre 500 et 1000 €
+ éventuellement frais de courtier 1.500 € maxi
soit 144.500 à emprunter maxi.

sur 20 ans à 1.05% vous arrivez à 667.78 hors assurances emprunteur.
reste à voir selon votre âge pour le coût de l'assurance emprunteur

niveau endettement: limite 35% selon normes HCSF = 747 € assurances comprises

après rien n'empêche de partir sur 22, 23 ou 24 ans pour baisser la mensualité.

vous indiquez que vous signez le compromis de vente bientôt, donc si vous achetez le nouveau bien il suffira de faire coïncider les dates de signature notaire pour que tout ce passe bien...

Cdt

 

[Damienn]

Si d'aventure, dans quelque temps, un aléa de la vie (obligation de changer de voiture par exemple) nécessitait le recours à un nouveau crédit, on fait comment si le taux d'endettement est déjà à 35% ???

Oui, bien sûr!
Mais si Bakatruc est à 35%, c'est qu'il a conservé genre 52k après la vente du premier bien.
Il va pouvoir changer de voiture, sans problème.

 

[Bakatruc]

Bonjour,
dans votre cas la solution du prêt relais n'est pas forcement la meilleure solution:
en effet vente à 130.000 € ==> relais 70% de 130.000 € = 91.000 €

91.000 € qui serviront à:
1° rembourser le PTZ et le prêt immo + IRA ( 32.000 + 46.000 + 379.50) il restera alors 12.620 € qui pourront être mis en apport.
+ vos 13.000 € d'apport épargne = 25.620 € d'apport personnel sur le projet.

à l'inverse si vous vendez avant d'acheter vous avez 130.000 - rembt des prêt et il reste alors 51.620 € + vos 13.000 € d'apport = 64.620 €

achat 205.000 €- 64.620 reste 140.380 € à financer + garantie 1.600 € + dossier banque entre 500 et 1000 €
+ éventuellement frais de courtier 1.500 € maxi
soit 144.500 à emprunter maxi.

sur 20 ans à 1.05% vous arrivez à 667.78 hors assurances emprunteur.
reste à voir selon votre âge pour le coût de l'assurance emprunteur

niveau endettement: limite 35% selon normes HCSF = 747 € assurances comprises

après rien n'empêche de partir sur 22, 23 ou 24 ans pour baisser la mensualité.

vous indiquez que vous signez le compromis de vente bientôt, donc si vous achetez le nouveau bien il suffira de faire coïncider les dates de signature notaire pour que tout ce passe bien...

Cdt

Merci .
Donc si je comprends bien, il est préférable de le vendre avant d'acheter .
Je vais aller dans cette direction.
Il n'y a plus qu' à attendre le compromis ...

 

[Bakatruc]

vous indiquez que vous signez le compromis de vente bientôt, donc si vous achetez le nouveau bien il suffira de faire coïncider les dates de signature notaire pour que tout ce passe bien.

• Si sur le compromis de vente de mon appart et sur le compromis d'achat et si j'arrive à caler la même date, comment ce se passe avec la banque ?
  Elle va comprendre que c'est un pret classique lors de ma demande de pret que je ferais 3 mois avant de passer devant le notaire?
• Comme je récupérerai 51000 Euros pour financer le nouveau et si mon acheteur se désiste, qu'est ce qui se passe avec ma banque concernant mon pret ?
• Sur le compromis d'achat , qu'elle est selon vous les conditions suspensives que je devrais mettre si mon acheteur me fait faux bon au dernier moment ?
• Comment ce se passe avec le notaire lors de la vente / achat : il me donne un cheque ou fait un virement à ma banque pour cloturer mon ancien pret et cela commence automaiquement le nouveau pret ?
• Dernière questions : est qu'il faut vendre le matin et acheter l'après midi ou l'inverse est bon aussi ?

 

[Aristide]

Oui, bien sûr!
Mais si Bakatruc est à 35%, c'est qu'il a conservé genre 52k après la vente du premier bien.
Il va pouvoir changer de voiture, sans problème.

????
Ben.....non.

Car suivant le décompte "estimé" de baboune" car il faudrait peut-être encore déduire en plus le coût de la mainlevée hypothécaire, les 51.620€ de reliquat viennent s'ajouter à 13.000€ d'épargne antérieure pour constituer constituer l'apport personnel total.

à l'inverse si vous vendez avant d'acheter vous avez 130.000 - rembt des prêt et il reste alors 51.620 € + vos 13.000 € d'apport = 64.620 €

achat 205.000 €- 64.620 reste 140.380 € à financer + garantie 1.600 € + dossier banque entre 500 et 1000 €
+ éventuellement frais de courtier 1.500 € maxi

Il seront donc investis dans le projet et, totalement immobilisés, ne pourront absolument pas être disponibles pour tout autre achat.

Cdt

 

[Damienn]

Il seront donc investis dans le projet et, totalement immobilisés, ne pourront absolument pas être disponibles pour tout autre achat.

J'ai failli écrire que vous aviez raison (comme d'habitude )

Mais, si toute l'épargne (sauf 6k) ainsi que le "solde" de la vente est investi et donc 140k emprunté, on est à environ 569/mojs soit 26.6% (sur 25 ans)

 

[Damienn]

Sinon, juste en injectant l'épargne (13k+6k), il reste à financer 205-19=186k
Sur 25 ans, à 1,28% et assurances à 0.2% : 756€ / mois

Soit environ 35% (rien de précis, je sais...vous êtes plus pointu que cela)

 

[Aristide]

Oui; d'une part il faut affiner le plan de financement et donc le besoin réel de financement dont dépendra la mensualité hors assurance
D'autre part le coût des primes d'assurances est à préciser.

Il n'en reste pas moins que les deux remarques initiales restent vraies:

+ C'est la banque, en fonction de ses directives internes, qui décide du taux d'endettement acceptable pour chaque dossier considéré, il arrive, dans certaines situations, que 25% soit un maximum.

+ C'est une très mauvaise idée de porter immédiatement son taux d'endettement au maximum possible.
D'ailleurs une banque digne de ce nom, sauf à faillir à son devoir de conseil, ne devrait pas l'accepter.

Cdt