Capacité d'emprunt

[Kizzo]

Bonjour, de quelle formule parles-tu ?

Je pense qu'il parle de la méthode de calcul de la mensualité de prêt (1/3 des revenus en tenant compte de 70% des revenus fonciers moins la mensualite en cours)

 

[lilp]

Exactement, je souhaitais savoir si les 35% sont appliqués directement au revenus totaux, à chaque revenus, ou une fois fait revenus-charges. Car cela change pas mal de choses aux final.
Et si quelqu'un connaît la formule pour connaître les mensualités totales une fois le taux connus et forcément le montant emprunté et la durée.

 

[niklos]

1/3 de tous les revenus sauf les revenus fonciers où l'on ne prend que 1/3 des 70% soit 23% des revenus fonciers.

 

[lilp]

Et l'on déduit après seulement les charges ?

 

[niklos]

Je ne me suis poser la question mais pour moi, elles ne doivent pas entrer en compte.
edit : je raconte n'importe quoi... Quand vous parliez de charges, j'en avais sur les charges de copro. @Kizzo donne le bon calcul juste en dessous

 

[Kizzo]

Vous prenez le tiers des revenus et ensuite vous déduisez vos mensualités d'emprunt, loyers, leasing... Le résultat positif restant correspond à votre mensualité maximale assurance comprise.
De là vous trouverez facilement des simulateurs pour calculer l'emprunt correspondant

 

[svprets]

Bonjour, la méthode a été "simplifiée" : on prend l'ensemble des charges d'endettement - immo, auto,conso,tréso...- que l'on divise par les revenus pérennes...Pas d'autre calcul envisageable...! Sic !

 

[Aristide]

Bonjour,

Précisons un peu; en particulier en présence de revenus locatifs.

Le HCSF à imposé l'abandon de la méthode "différentielle" ( = les loyers perçus étaient déduits des revenus locatifs) au profit le la méthode "additionnelle" ( = on ajoute toutes les charges "C", on ajoute tous les revenus "R" et - dans le cas général - le rapport "C"/"R" ne doit pas dépasser 35%.

=> Mais avec les particularités suivantes
+ Dans les revenus les loyers perçus sont assortis d'un coefficient réducteur à l'appréciation de la banque (souvent 70%)
+ Par exception pour une pension alimentaire versés le HCSF tolère qu'elle soit déduite des revenus et non plus ajoutée aux charges; mais là encore chaque banque décide de sa pratique.
+ Pour les opérations locatives les banques ont une tolérance d'exceptions de 6% au plafond du taux d'endettement de 35%

A toutes fins utiles

 

[svprets]

Bonjour,

Précisons un peu; en particulier en présence de revenus locatifs.

Le HCSF à imposé l'abandon de la méthode "différentielle" ( = les loyers perçus étaient déduits des revenus locatifs) au profit le la méthode "additionnelle" ( = on ajoute toutes les charges "C", on ajoute tous les revenus "R" et - dans le cas général - le rapport "C"/"R" ne doit pas dépasser 35%.

=> Mais avec les particularités suivantes
+ Dans les revenus les loyers perçus sont assortis d'un coefficient réducteur à l'appréciation de la banque (souvent 70%)
+ Par exception pour une pension alimentaire versés le HCSF tolère qu'elle soit déduite des revenus et non plus ajoutée aux charges; mais là encore chaque banque décide de sa pratique.
+ Pour les opérations locatives les banques ont une tolérance d'exceptions de 6% au plafond du taux d'endettement de 35%

A toutes fins utiles

A noter que possibilité est offerte de majorer le revenu locatif à hauteur de l'avantage fiscal que lui procure un dispositif Pinel ou Denormandie...
Par ailleurs, 20 % X 30 % = 6 %...You're right, Aristide !!!

 

[lilp]

les loyers perçus étaient déduits des revenus locatifs) : Les loyers perçus et les revenus locatifs, ne sont-ils pas la même chose ? Je considère les loyers perçus comme mes revenus locatifs. N'est-ce pas la bonne façon de raisonner ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; c'est une erreur de ma part.
Il fallait écrire "les loyers perçus étaient déduits des revenus locatifs charges locatives"
Désolé.

Cdt

 

[Kizzo]

les loyers perçus étaient déduits des revenus locatifs) : Les loyers perçus et les revenus locatifs, ne sont-ils pas la même chose ? Je considère les loyers perçus comme mes revenus locatifs. N'est-ce pas la bonne façon de raisonner ?

Il y a en effet une erreur de formulation. Avec laethode du différentiel vous déduisiez les mensualité (charges de prêt) du revenu locatif
Ex : 1000€ de loyer et 900€ de mensualité : la banque retenait que vous dégagiez un revenu de 100€
Avec la méthode de l'endettement le résultat est tout autre

EDIT : @Aristide nos réponses se sont croisées

 

[Aristide]

Pas de problème Kizzo

Et pour compléter votre exemple si la mensualité avait été de 1.000€ et le loyer perçu de 900€ c'est la charge résiduelle de 100€ qui était prise en considération pour le calcul du taux d'endettement.

Cette méthode "différentielle" n'est plus autorisée.

Cdt

 

[Loris]

Je profite de rebondir sur ce flux avec une problématique similaire :

Je souhaite connaître ma capacité d'emprunt au vue de ma situation :
- 35 ans CDI hors période d'essai depuis 2 ans
- 4500 net avant impôts, 1600 pour mon épouse (32 ans)
- Propriétaire de notre RP depuis 3 ans, nous souhaiterions la conserver en bien locatif.
- Revenus locatifs prévisionnel 1200/mois
- Crédit en cours de 1200€/mois (225k restant sur 17 ans restant à 0,88%)
- Apport de 80k

Projet de résidence principale suite à agrandissement de famille ^^

Disons que sur 25 ou 27 la durée maximal d'emprunt, la capacité d'emprunt est fortement grévé sur les 17 prochaines années sans regroupement de crédit, à la louche 1200EUR/mois sur la periode, mais à l'échéance du prêt l'endettement devient nul. Est-ce que les partenaires bancaires proposent des prets imbriqués avec un début de remboursement aussi lointain (en 2041) ?

Comment optimiser la capacité d'emprunt avec évidemment un taux que je souhaite conserver.

Merci !

 

[niklos]

Ce qui est souvent le plus simple pour avoir grossièrement sa capacité d'emprunt c'est de calculer l'ensemble de ses revenus puis, 35% de ce montant est le montant de la mensualité (assurance incluse) que vous pouvez rembourser.
Dans votre cas :
4500 + 1600 + 70% de 1200 => 6940.
35% de 6940 => 2429€ de capacité de remboursement.

Hors vous remboursez déjà 1200€/mois ce qui vous laisse 1229€ de capacité de remboursement tous les mois.

Est-ce que les partenaires bancaires proposent des prets imbriqués avec un début de remboursement aussi lointain (en 2041) ?

Je n'y mettrais pas ma main au feu, mais ça m'étonnerait.


Vous pourriez grouper les crédits, mais je doute que ça soit la meilleure chose à faire vu les taux actuels (ça va dépendre surtout du taux de votre crédit actuel).

Pourquoi ne pas vendre votre RP avant l'achat de la nouvelle ? Ca serait plus simple je pense.

 

[Aristide]

Bonjour,

- Crédit en cours de 1200€/mois (225k restant sur 17 ans restant à 0,88%)

Disons que sur 25 ou 27 la durée maximal d'emprunt, la capacité d'emprunt est fortement grévé sur les 17 prochaines années sa Est-ce que les partenaires bancaires proposent des prets imbriqués avec un début de remboursement aussi lointain (en 2041) ?

Dans l'absolu, tant techniquement que réglementairement, ce n'est pas impossible; c'est le principe des montages à échéances lissées.

Mais pour le mettre en œuvre il faut que la banque puisse le faire et veuille bien le faire.

=> Pour qu'elle puisse techniquement le faire il faut que son système d'information y soit adapté.

Or, si dans la majorité des banques il en est bien ainsi, leurs algorithmes sont généralement prévus pour calculer, comme il convient pour atteindre l'échéance totale cible, l'échéance constante du "prêt court emboîté" et les paliers d'échéances du "prêt long lisseur"

Mais dans votre cas l'échéance constante du "prêt court emboîté" n'est pas calculée; elle est imposée de par l'échéancier du prêt pré-existant.

Pour répondre à votre besoin il faut donc que le système d'information de la banque sollicitée ait prévu ce cas de figure.......ce qui reste cependant tout à fait possible.

=> Mais il faut aussi qu'elle le veuille bien car, outre des possibilités techniques, ce type de montage demande aussi du temps et de l'expertise des conseillers.

Comment optimiser la capacité d'emprunt avec évidemment un taux que je souhaite conserver.

Il existe des montages "Multilignes" ( = "Prêts gigognes") qui, à partir du besoin exprimé et de l'échéance cible totale acceptable, permettent une optimisation.

Mais c'est encore plus complexe.

A toutes fins utiles :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»
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Le mieux est de solliciter diverses banques afin d'étudier/comparer leurs propositions.

Cdt