Calcul taux de rentabilité

[cedrmoreau]

Bonjour,

Je souhaite faire un investissement locatif pour préparer ma futur retraite que je n'aurais pas...si je ne fais rien par moi même !!!
Les agences me parlent de taux de rentabilité.
Mais qu'est ce que le taux de rentabilité ?
Comment doit-on le calculer et comment savoir si le prix payé de l'appartement est bon par rapport au montant du loyer que j'espère dégager ?
Merci à celui ou à celle qui pourra m'éclairer car là je nage totalement !

 

[ZRR_pigeon]

il y a la

• rentabilite brute,
  (loyer annuel theorique)/prix appart

• rentabilite nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses)/prix appart

• rentabilite nette nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses-impots sur benefice foncier)/prix appart

un loyer realiste tient compte du loyer theorique minoré du probable manque a gagner du aux changements de locataires (plus frequents sur les meubles, que sur les petites surfaces que sur les grandes surfaces).

Attention certains vendeurs vous donnent des rentabilite de 10% car ils incluent l'avantage fiscal dans le calcul. Ce qui n'est pas forcement faux en soi, mais il faut etre conscient que c'est un boost limité dans le temps. et de 10% vous pouvez repasser a 1.5% une fois l'avantage fiscal eteint.

donc il faut faire ses calculs sur le bien intrinseque, pour ne pas se faire abuser.
commencer par filtrer les biens avec la renta brute (calculs rapides), et calculez la renta nette que pour quelques candidats (besoin de plus d'infos, de plus de temps et de calculs), et ainsi de suite.

a savoir que le choix repose en partie sur la rentabilite mais pas seulement, c'est juste un des parametres, importants certes, mais parmi d'autres (qualite du bati, infrastructures autour, environnement, population ciblee, etc...).

Pour apprecier le prix du bien, partez du loyer du marche (pas celui que vous annonce le vendeur) et calculer la rentabilite brute. rien ne vous empeche de proceder a l'envers en definissant a partir du loyer du marche la rentabilite que vous souhaitez et d'en deduire le prix d'achat. Mais bon ca risque de grincer des dents chez les vendeurs.

 

[cedrmoreau]

Un grand merci pour vos précieux conseils.
Il est vrai que je me concentre sur les biens situés à des points stratégiques (proche d'un fac ou d'un lycée...) et pas trop loin des commodités (bus, gare...)...mais finalement, à partir de quel taux pouvons-nous estimer que le bien est intéressant ?
Si je fais un calcul et que je trouve 1% ou 5% ou + je ne suis pas capable de me dire si c'est une bonne affaire ou non.
Quel est la règle en général ?

 

[ZRR_pigeon]

disons que deja vous ne pouvez pas comparer une renta de 3.5% avec un placement financier a 3.5% pour une meme aleur investie.
Car pour le placement financier, il faut disposer de la somme.

apres on voit du 2-4.5% dans du locatif nu neuf desfiscalisant (scellier).
on voit du 3-7% dans de l'ancien locatif nu.

disons qu'il faut se mefier des mauvaises affaires autant que des trop bonnes affaires.
Souvent l'investisseur se dira "mince, je suis tombé sur une perle ou je ne vois pas l'arnaque ?". Il faut s'entourer un peu, accepter la critique des autres, et accepter, des fois, de passer a cote d'une bonne opportunité.

 

[RougeSang]

Il faut au moins une rentabilité de 6 ou 7 % sinon ça ne vaut pas le coup !

 

[casimir92]

Il faut au moins une rentabilité de 6 ou 7 % sinon ça ne vaut pas le coup !

Oui, enfin, ça court pas les rues des bons plans comme ça, je suis moi-même à la recherche d'un bien pour du locatif nu et ben avec la flambée des prix c'est pas facile de les trouver ces produits avec renta de 6ou7% et on est pas les seul a chercher. ...Bon..., on a jamais dit que ce serait simple non plus.

 

[ZRR_pigeon]

un divorce, une saisie, un optimiste investisseur de robien pris a la gorge...

il y a peu d'opportunites mais il y en a.

apres, la question est, est-il ethique de profiter du malheur d'autrui dans le seul but d'obtenir une rentabilite a 6-7% ?

 

[RougeSang]

Oui, enfin, ça court pas les rues des bons plans comme ça, je suis moi-même à la recherche d'un bien pour du locatif nu et ben avec la flambée des prix c'est pas facile de les trouver ces produits avec renta de 6ou7% et on est pas les seul a chercher. ...Bon..., on a jamais dit que ce serait simple non plus.

Bah justement, si ça ne court pas les rues, c'est que l'immo est trop cher et qu'il ne faut pas acheter !!!

 

[Gagarine]

Hi hi hi, toujours les mêmes rengaines... Et je répète toujours que perso, à 7% je ne vais même pas visiter. Je viens de signer un sous-seing (signature de l'acte fin d'année ou début 2011) pour un immeuble à 9,80%. Et le vendeur n'a pas le couteau sous la gorge. Et une semaine avant, j'ai fait signer un copain également sur un immeuble à presque 13% (pour ceux qui suivent j'en avait déjà parlé sur ce forum). Je ne dis pas que cela se trouve facilement et dans toutes les région, mais il faut arrêter un peu avec "l'immobilier est trop cher", "c'est pas la moment". Tout ce que je vois, c'est que ca fait 10 ans que j'entends ça, ca fait 10 ans que j'ai fais mon 1er achat (ma RP) et les mêmes me disent aujourd'hui "à l'époque c'était bien, c'est le moment d'acheter...".

 

[RougeSang]

Nier la bulle immobilière aujourd'hui est au mieux de l'inconscience, au pire de la propagande...

 

[Gagarine]

La bulle immobilière n'a de sens que pour celui qui veut revendre à 10 ans (Scellier, Robien...) mais pour ma part je fais du patrimonial donc je ne souhaite pas vendre donc... Cela pour dire que si la bulle explose, elle va purifier un marché saturé de requins entrainant hélas avec eux tout un lot de malheureux particuliers. Comme toute les bulles. Ainsi lorsque la bulle informatique (start-up) s'est effondrée, les "vrais" sociétés informatiques ont passé l'orage sans encombre.
Pour le reste, cf- ma signature

 

[ZRR_pigeon]

La bulle immobilière n'a de sens que pour celui qui veut revendre à 10 ans (Scellier, Robien...) mais pour ma part je fais du patrimonial donc je ne souhaite pas vendre donc...

Donc...rien. Si il n'y avait pas de bulle tu ferais une encore meilleure rentabilité vu que le prix d'achat ne serait pas gonflé...
Pour moi les prix immo sont gonflés et les prix scellier sont surgonflés...

 

[Buffeto]

les prix scellier sont surgonflés...

et pourtant , ca se vend comme des petits pains.....

 

[RougeSang]

Normal, les français sont des pigeons.
Un peu de grain (l'avantage fiscal), et ils achètent illico.

 

[RougeSang]

Une interview qui résume bien la bulle immo :
[lien réservé abonné]

 

[cyberfantome]

il y a la

• rentabilite brute,
  (loyer annuel theorique)/prix appart

• rentabilite nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses)/prix appart

• rentabilite nette nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses-impots sur benefice foncier)/prix appart

un loyer realiste tient compte du loyer theorique minoré du probable manque a gagner du aux changements de locataires (plus frequents sur les meubles, que sur les petites surfaces que sur les grandes surfaces).

Attention certains vendeurs vous donnent des rentabilite de 10% car ils incluent l'avantage fiscal dans le calcul. Ce qui n'est pas forcement faux en soi, mais il faut etre conscient que c'est un boost limité dans le temps. et de 10% vous pouvez repasser a 1.5% une fois l'avantage fiscal eteint.

donc il faut faire ses calculs sur le bien intrinseque, pour ne pas se faire abuser.
commencer par filtrer les biens avec la renta brute (calculs rapides), et calculez la renta nette que pour quelques candidats (besoin de plus d'infos, de plus de temps et de calculs), et ainsi de suite.

a savoir que le choix repose en partie sur la rentabilite mais pas seulement, c'est juste un des parametres, importants certes, mais parmi d'autres (qualite du bati, infrastructures autour, environnement, population ciblee, etc...).

Pour apprecier le prix du bien, partez du loyer du marche (pas celui que vous annonce le vendeur) et calculer la rentabilite brute. rien ne vous empeche de proceder a l'envers en definissant a partir du loyer du marche la rentabilite que vous souhaitez et d'en deduire le prix d'achat. Mais bon ca risque de grincer des dents chez les vendeurs.

Marrant de voir ces débats de 2010 avec des prev à de rentabilité à 10% ....

Je dépoussière ce sujet car je vais certainement acheter un studio meublé et déjà loué.
Donc je dois pour vérifier la bonne rentabilité du bien la vérifier par rapport au prix de vente.

Si je reprends ZZR Pigeon

• rentabilite brute,
  (loyer annuel theorique)/prix appart

=>1

• rentabilite nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses)/prix appart

=>2

• rentabilite nette nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses-impots sur benefice foncier)/prix appart

=>3

Prix d'appart : Hors frais de notaire ou avec ?
Meubles : Cela fait partie du prix ou dois-je les retirer ?
Charge non récupérable : Y a une liste ? pourquoi ne pas retire les charge récupérable car les charge récupérables en BIC viennent amoindrir le revenu mais pas en proportion égale à la baisse de l'impôt ?
Impôt sur bénef foncier : Comme je le détermine au regard de ma feuille d'impôts ?
Assurance Diverses : MRH PNO ?
Quid des éventuels travaux à faire et repérés lors de la visite ... Doit on lisser ces frai ou majorer artificiellement le prix du
bien ?
Quel sont les éléments annexes que je dois vérifier auprès de l'agence qui vends les biens ?
- Contrat de location
- Caution du locataire
- Contrat de travail du locataire
- travaux à venir sur l'immeuble

Comment faites vous pour ceux qui en ont déjà acheté ?

 

[cyberfantome]

Pas d'avis?

 

[Buffeto]

Comment faites vous pour ceux qui en ont déjà acheté ?

j'ai un avis mais ca ne va pas t'avancer .

je ne calcule jamais de rentabilité en prévisionnel......en général le prévisionnel ne marche pas ...j'ai donc arrêté de me prendre la tète avec ca . je regarde le prix , les flux de trésorerie que ca va générer , l'économie d'IR ou pas et si j'ai la capacité de soutenir l'apport en trésorerie mensuel.

c'est déjà suffisant ....pour moi .

 

[Doolittle]

Marrant de voir ces débats de 2010 avec des prev à de rentabilité à 10% ....

Je dépoussière ce sujet car je vais certainement acheter un studio meublé et déjà loué.
Donc je dois pour vérifier la bonne rentabilité du bien la vérifier par rapport au prix de vente.

Si je reprends ZZR Pigeon

• rentabilite brute,
  (loyer annuel theorique)/prix appart

=>1

• rentabilite nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses)/prix appart

=>2

• rentabilite nette nette,
  (loyer annuel realiste-charges non recuperables-assurances diverses-impots sur benefice foncier)/prix appart

=>3

Vous pouvez calculer tout ça même si c'est un peu redondant.
Le tout étant de se fixer des seuils minimum pour ces grandeurs permettant de décider si l'investissement est suffisamment rentable ou non. Ces seuils dépendent de votre situation et du type d'investissement.

Prix d'appart : Hors frais de notaire ou avec ?

Pour moi, avec. Mais là encore tout dépend du seuil que vous fixez.

Meubles : Cela fait partie du prix ou dois-je les retirer ?
Charge non récupérable : Y a une liste ? pourquoi ne pas retire les charge récupérable car les charge récupérables en BIC viennent amoindrir le revenu mais pas en proportion égale à la baisse de l'impôt ?

Ça c'est du détail.

Quid des éventuels travaux à faire et repérés lors de la visite ... Doit on lisser ces frai ou majorer artificiellement le prix du
bien ?

Pour moi, les travaux de rénovation ou raffraîchissement s'ajoutent au prix d'acquisition (et de revente).

Quel sont les éléments annexes que je dois vérifier auprès de l'agence qui vends les biens ?
- Contrat de location
- Caution du locataire
- Contrat de travail du locataire
- travaux à venir sur l'immeuble

Pour les travaux mieux vaut s'y connaître ou visiter le bien accompagné d'un artisan de confiance qui pourra mieux que vous estimer le coût total.

 

[paal]

Vous abordez dans ce post des sujets distincts

Je dépoussière ce sujet car je vais certainement acheter un studio meublé et déjà loué.
Donc je dois pour vérifier la bonne rentabilité du bien la vérifier par rapport au prix de vente.

En général, et lorsque l'on acquiert un bien occupé, ce dernier se valorise avec un coefficient de réfaction, puisque le bien n'est pas libre ...

Ensuite, et pour calculer la rentabilité d'un bien loué, je prends comme base de valorisation du bien, sa valeur de REVENTE (qui peut être inférieure au coût d'achat en début de possession), avec comme plancher minimal le coût qu'il m'aura coûté (prix payé y compris frais de notaire pour un bien vide, auquel je vais ajouter le prix de l'ameublement si le bien se trouve loué en meublé, mais ce dernier poste reste marginal)

Si je reprends ZZR Pigeon :
- rentabilité brute,
- rentabilité nette,
- rentabilité nette nette,

Sur ce plan, j'y préfère :
- la rentabilité brute (loyers / prix du bien)
- la rentabilité après charges liées au bien détenu (qu'elles soient ou non déductibles fiscalement), mais avant charges financières ; en qualité d'acquéreur, c'est celle-ci qui vous concerne en priorité

Viennent ensuite :
- la rentabilité après déduction des charges financières (intérêts d'emprunts contracté pour l'achat du bien)
- la rentabilité nette fiscale (après déduction de la fiscalité personnelle du propriétaire), mais cela dépend de sa TMI personnelle.

Prix d'appart : Hors frais de notaire ou avec ?
Meubles : Cela fait partie du prix ou dois-je les retirer ?

Déjà évoqué ci-dessous, mais si vous louez meublé, vous aurez le prix de revente du bien nu, auquel vous ajoutez une évaluation du prix du mobilier (au jour du calcul).

Doit on lisser ces frais ou majorer artificiellement le prix du bien ?

Pratiquer ainsi, c'est juste vouloir se tromper soi-même ; à quoi bon ?

Quel sont les éléments annexes que je dois vérifier auprès de l'agence qui vend les biens ?
- Contrat de location
- Caution du locataire
- Contrat de travail du locataire

Je ne pratique que peu la caution (parent ou relation d'un locataire) ; pour moi la caution du locataire, c'est son niveau de revenus.

Par contre je prends quasi systématiquement un contrat d'assurance loyer-impayés /quote-part de dommages éventuels (qui va me coûter un peu plus de 2% du montant du loyer annuel), mais qui interviendra de suite en cas de sinistre !

- travaux à venir sur l'immeuble
Comment faites vous pour ceux qui en ont déjà acheté ?

Lorsqu'il y a des travaux à réaliser (ravalement par exemple), ou d'autres travaux quels qu'ils soient, ils ont vocation à venir en déduction du prix d'acquisition à régler ; cela rentre dans les conditions de la négociation d'achat.