Calcul rentabilité d'un bien airbnb - les vrais chiffres (les vôtres)

[Koorio]

Bonjour à tous,

Nous envisageons d'investir dans une belle maison de ville composée de deux appartements, et selon nos calculs, voici ce que ça donnerait :

(N'hésitez pas à ajouter des charges auxquelles nous aurions pas pensé et/ou d'ajuster les existantes).

Les revenus :
- Petit appartement 85€ la nuit à 40% du temps = 1000€ brut (CA basé sur l'exercice précédent)
- Grand appartement 280€ la nuit à 40% du temps = 3360€ brut (CA réaliste estimé en comparaison avec les concurrents locaux et leurs statistiques Airdna)

On se dit : wahou génial, 4360€ ! Maintenant passons aux charges mensualisées :

- 1300€ de crédit immo
- 600€ enveloppe précaution travaux (maison propre mais ancienne) + petite maintenance
- 15% frais Airbnb, environ 660€
- Taxe fonciere + poubelles : 220€
- Électricité/Gaz + eau = 350€
- Assurance PNO = 60€
- Frais café/thé/papier toilette : 50€
- Frais remplacement draps/électroménager/vaisselle : 100€
- Ménage : mon épouse principalement et moi-même
- Comptable (régime au réel) : 60€

Soit 3400€ de charges

Bénéfices net : 960€, mettons 850€.

Sommes-nous dans le vrai ? Dans l'idéal il faudrait court-circuiter la nécessité d'airbnb (un site internet perso) pour alléger le poids de cette plateforme.

Il faut aussi compter que l'on rembourse du capital et donc que les 1300€ de crédit ne sont pas complètement perdus...

Ai-je omis des frais ? Certains sont-ils trop minimisés ? Merci par avance.

 

[Pendragon]

Bonjour,

beau projet !

- Vos 1300 euros mensuels seront à payer sur combien d'années ?
- Pour valider d'autres données, pourriez vous indiquer le nom de la ville ?

 

[MDacier]

Voir quels sont les frais les plus avantageux : Booking ou Airbnb...
Et aussi avec le temps fidéliser la clientèle pour avoir moins de frais.

Et je ne vois pas la ligne "imposition" ... (Hors TF)

Surpris en revanche sur le prix du grand appart : 280€ la nuit ???
A part Paris ou quelques grandes villes, ça me semble élevé ! (Sauf si l'appart est très grand)

 

[Max1]

Il manque l'assurance emprunteur ? A moins qu'elle soit comprise dans le poste crédit ?

En effet, il faut faire la distinction entre les intérêts et le capital remboursé car ce n'est pas une charge.

Avec les années, les loyers et certaines charges vont augmenter mais les intérêts vont diminuer.

 

[fvl]

Oui, fiscalement, on déduit assurance emprunteur + intérêts mais pas le capital.

 

[moietmoi]

Bonjour
La maison sera t elle en permanence offerte a la location sur les plateformes.
Sinon , par exemple si vous gérez vous même, il y aura des impôts, car les périodes vides seront considérées par les impôts comme louées avec un loyer fictif égal au loyer habituel.
Il faut pouvoir prouver que le bien est proposé à la location toute l'année, sans possibilité d'utilisation personnelle.

15% frais Airbnb,

Il faut plutôt compter 20 25% du ca.
Le CA fiscal comprend les frais de ménage automatique de Airbnb ainsi que les frais internes, la commission
Tout dépend de ce que comprend le chiffre initial

Taxe fonciere + poubelles : 220€

Cela me paraît très faible pour une telle maison. N'est ce pas plutôt 1000 euros?
Mais, en pleine campagne..

Électricité/Gaz + eau = 350€

Très faible aussi. Ou alors surtout pas de baignoire. Et pas de location l'été ni l'hiver. Plutôt 1000/1500

- Frais café/thé/papier toilette : 50€
- Frais remplacement draps/électroménager/vaisselle : 100€

Idem.
À mon avis x 10 pour les petites fournitures
X2 pour les draps, vaisselle..

La CFE? Et peut etre la taxe d'habitation..

 

[Pendragon]

Cela me paraît très faible pour une telle maison. N'est ce pas plutôt 1000 euros?

d'où ma question sur la ville .

Et autre question sur la durée de l'emprunt et donc du projet.

Je ne vois pas les LMNP continuer à bénéficier de la fiscalité avantageuse.
Allez hop tout le monde à la TMI + PS. On a besoin d'argent pour rembourser la dette

 

[MDacier]

Cela me paraît très faible pour une telle maison. N'est ce pas plutôt 1000 euros?

Très faible aussi. Ou alors surtout pas de baignoire. Et pas de location l'été ni l'hiver. Plutôt 1000/1500

Il me semble qu'il est mentionné un cout mensuel, pas annuel!

 

[MDacier]

Je ne vois pas les LMNP continuer à bénéficier de la fiscalité avantageuse.
Allez hop tout le monde à la TMI + PS. On a besoin d'argent pour rembourser la dette

Idem.
Mais si c'est le cas, l'Etat risque d'être décu par les recettes supplémentaires qu'il espere : l'attractivité de l'immo locatif va fondre, et les recettes fiscales aussi par voie de conséquence!

 

[moietmoi]

Je ne vois pas les LMNP continuer à bénéficier de la fiscalité avantageuse

Nulle part pour l'instant il est question de revenir sur cette fiscalité.
Il y a eu les plus values
Il y aura bientôt blé statut de loueur, mais le rapport préconise de garder en parallèle les anciens regimes

 

[moietmoi]

Il me semble qu'il est mentionné un cout mensuel, pas annuel!

Ah!!
Je vais relire , sans doute l'extrême suspense national..

 

[Max1]

Oui, fiscalement, on déduit assurance emprunteur + intérêts mais pas le capital.

Independemment de la fiscalité, le remboursement du capital n'est pas une charge puisque vous le récupérez quand vous vendrez.
Ça n'entame donc pas vos bénéfices mais uniquement le cash flow mensuel.

 

[Koorio]

Bonjour,

beau projet !

- Vos 1300 euros mensuels seront à payer sur combien d'années ?
- Pour valider d'autres données, pourriez vous indiquer le nom de la ville ?

Merci !

25 années pour le prêt.

Concernant la ville, je préfère ne pas l'exposer publiquement, mais on est sur une micro ville de province. Pas hyper intéressante d'un point de vue investissement patrimonial mais intéressante d'un point de vue locatif courte durée. D'où le prix relativement bas, c'est un risque.

 

[Koorio]

Bonjour
La maison sera t elle en permanence offerte a la location sur les plateformes.
Sinon , par exemple si vous gérez vous même, il y aura des impôts, car les périodes vides seront considérées par les impôts comme louées avec un loyer fictif égal au loyer habituel.
Il faut pouvoir prouver que le bien est proposé à la location toute l'année, sans possibilité d'utilisation personnelle.

Il faut plutôt compter 20 25% du ca.
Le CA fiscal comprend les frais de ménage automatique de Airbnb ainsi que les frais internes, la commission
Tout dépend de ce que comprend le chiffre initial


Cela me paraît très faible pour une telle maison. N'est ce pas plutôt 1000 euros?
Mais, en pleine campagne..

Très faible aussi. Ou alors surtout pas de baignoire. Et pas de location l'été ni l'hiver. Plutôt 1000/1500


Idem.
À mon avis x 10 pour les petites fournitures
X2 pour les draps, vaisselle..

La CFE? Et peut etre la taxe d'habitation..

Je parlais de charges mensuelles...

Vous me faites peur avec 1000€ mensuel pour l'énergie de 2 appartements ... Disons plutôt 500€ max.

Concernant TF + OM on est bien à 220€/mois

 

[Maurice63]

Vous me faites peur avec 1000€ mensuel pour l'énergie de 2 appartements 😅... Disons plutôt 500€ max

Gardez à l’esprit que les locataires temporaires ne sont pas très économes tant de l’eau que du chauffage. Ce qui est gratuit n’a pas de prix mais un coût pour le propriétaire.

 

[Pendragon]

Merci !

25 années pour le prêt.

Concernant la ville, je préfère ne pas l'exposer publiquement, mais on est sur une micro ville de province. Pas hyper intéressante d'un point de vue investissement patrimonial mais intéressante d'un point de vue locatif courte durée. D'où le prix relativement bas, c'est un risque.

Ok, sans donner le nom de la ville je suis dans l'impossibilité de valider vos chiffres tant d'un point de vue d'estimation de loyer que de valider votre taxe foncière.

Ensuite sur 25 ans, je prendrai garde aux modifications futures de l'imposition des locations meublées. La situation de la France s'aggravant au fur et à mesure il n'y a pas de raison que ce mode d'investissement locatif n'échappe pas à la même taxation que l'immobilier locatif nu.

Bien cordialement

 

[Pendragon]

Concernant TF + OM on est bien à 220€/mois

C'était peut-être le tarif du précédent propriétaire, je doute que pour une maison comportant deux appartements avec les surfaces que vous avez indiqué vous retrouverez ce même niveau de taxe foncière. Il faudrait vraiment voir dans votre ville quel est le niveau de taxe foncière pour des logements équivalents

 

[Pendragon]

Nulle part pour l'instant il est question de revenir sur cette fiscalité.

Sur les 25 prochaines années dans un pays au bord de la banqueroute ?

 

[Koorio]

Sur les 25 prochaines années dans un pays au bord de la banqueroute ?

C'est aussi ce qui nous fait peur... Mais c'est aussi dans ces périodes que l'on peut faire parfois les meilleures affaires. Peut-être vaut-il mieux attendre encore un peu...

 

[moietmoi]

Sur les 25 prochaines années dans un pays au bord de la banqueroute ?

Depuis 25 ans, je crois avoir lu tous les rapports officiels et toutes les propositions concernant les LMNP.
Il y a eu beaucoup de propositions. On peut tout avoir dans les 25 prochaines années.
Mais pour l'instant, les rapports les plus rn vue de satisfont de la réintégration des amortissements.
Une fois le statut de loueur privé adopté, il y aura peut être la proposition de garder les LMNP finir leur vie, et une obligation pour les nouvelles locations.
Mais pour l'instant le rapport ne propose pas cela