Calcul rendement net d'une SCPI en AV

[fabu]

Bonjour a tous,

Je vous explique, cela fait quelques jours que je me tord la tête avec les chiffres pour calculer un rendement net sur un investissement en SCPI via une AV.
Je m'y perds un peu avec les frais de souscriptions, valeur de retrait, nombres de parts...

J'ai voulu calculer le rendement net de mon investissement en regardant les chiffres sur le site d'une AV qui fait de la SCPI mais je ne retrouve pas les mêmes % donnés par ce site... Alors je savais déjà que je n'étais pas bon en maths mais là j'ai l'impression d'être devenu une quiche avec l'age

Ce site annonce un rendement de 5.5% pour la SCPI X, avec 100% des loyers versés, 6% de frais de souscription, prix de souscription 191, valeur de retrait à 173.52 et une dividende de 9.55.

Quand je fais mon calcul (et c'est là que je dois passer en mode "quiche") pour un versement de 1000E admettons, moins les frais de souscription mon investissement est de 940E.

J'obtiens donc 940/191= 4.92 parts de la SCPI.
La dividende est de 9.55 pour une part donc 9.55X4.92= 46.986.

Pour un investissement de 940E j'ai donc un rendement de 4.99%...et non pas 5.5.

J'ai du mal avec la valeur de retrait également, car il est dit que la valorisation se calcul à la valeur de retrait, soit 90.8% du P. de souscription(173.52)...ce qui ferait 90.8% de mes 4.92 parts =4.47.

Dividende de 9.55X4.47 = 42.689, soit pour 940E d'investissement un rendement de 4.54%

Bref je m'y perds profondément avec cette valeur de retrait et je ne comprends pas comment ils calculent leur rendement de 5.5, sachant que la SCPI en question annonce officiellement un rendement de 5% avec les mêmes chiffres...

Si une ou plusieurs âmes charitables pouvaient m'expliquer comment on calcul ce fichu rendement je passerais moins pour une quiche!

Merci d'avance

 

[Buffeto]

une dividende de 9.55.

théoriquement 9.55*100/191 = 5%

 

[moietmoi]

chacun son calcul...que pensez de celui ci:
173,52 *5,5%=9,55.

 

[Buffeto]

chacun son calcul...que pensez de celui ci:
173,52 *5,5%=9,55

le calcul est bon mais on ne peut pas calculer un rendement à partir de la valeur de retrait.

d'autre part :

sachant que la SCPI en question annonce officiellement un rendement de 5% avec les mêmes chiffres...

si la SCPI annonce un rendement de 5% je ne vois pas comment l'assurance vie pourrait faire mieux .

 

[paal]

chacun son calcul...que pensez de celui ci:
173,52 *5,5%=9,54.... 9,55

C'est vrai qu'en ayant perdu 10% sur la valeur dite de retrait, vous pouvez avoir l'illusion d'avoir gagné 10% sur le rendement ....

Chacun son interprétation, mais il y en a un qui perd plus que l'autre ....

 

[moietmoi]

chacun son calcul... c'est une vrai difficulté qui a déjà été abordée a de nombreuse fois dans ce forum;
cependant même si pour la comparaison il faut un standard, il semble bien que l'annonce du rendement ( peut être pour le gonfler) a été fait sur cette valeur;

Ce qui en soit a du sens, puisque c'est en fait la vraie valeur de la scpi a un instant t,pour un vendeur, un acquéreur au même instant payant lui le prix de souscription avec les frais (hors assurance vie)

 

[Choupinou]

un échange que j'avais eu avec le CGPI préféré de buffeto :

Exemple sur Primovie dans Linxea Spirit :

Investissement 1 000 euros, frais de versement 6 %

Investissement réel : 940 euros

Prix d'achat : 191 euros, prix de vente : 173,52 euros.

Nombre de parts acquises : 940 / 173,52 = 5,417 (soit un prix effectif de 1 000 / 5,417 = 184,60 euros)

Dividende par parts : 9,74 euros
Dividende brut : 9,74 x 5,417 = 52,76 euros

Dividende réinvesti dans Primovie : 52,76 x 94 % = 49,59 euros

Nouvelle valeur du contrat : 940 + 49,59 = 989,59 euros
Nouveau nombre de parts : 989,59 / 173.52 = 5,703

Nouveau nombre de parts après déduction des frais de gestion de 0,5 % : 5,703 x 0,995 = 5,674 (c'est arrondi car si je ne me trompe pas en fait les frais de gestion sont prélevés trimestriellement)

Le rendement est mécaniquement supérieur à de l'investissement en direct ... puisque la base n'est pas la même. Donc, oui, c'est plus ou moins un effet d'annonce.

 

[moietmoi]

bonsoir,
chaque commercialisateur de scpi a son calcul de rendement; pour moi la seule intéressante n'est pas celle là;

je dispose de 100 euros ou 100 000 euros ; je les dépense en scpi(tout compris) sur assurance vie au 31/12/2014 avec effet au 1/1/2015; je me dispose pour faire un rachat partiel de l'AV comprenant la totalité de mes scpi au 31/12/2015; combien vais je avoir;

avec une variante: je laisse les liquidités crées sur le contrat AV fond euros, ou je récupère ma mise; là je pourrais aussi si je veux distinguer rendement et plus value en ayant les valeurs initiale et finale de la part

bien sur c'est théorique car tant l"AV que les scpi ne sont pas du court terme;

 

[Buffeto]

Nombre de parts acquises : 940 / 173,52 = 5,417 (soit un prix effectif de 1 000 / 5,417 = 184,60 euros)

???il faut utiliser le prix d'achat , non?

 

[g.b]

???il faut utiliser le prix d'achat , non?

Dans le cadre du contrat assuré par Spirica, l'investissement se fait sur la base de 90.8% du prix de souscription. Idem pour le désinvestissement. Ils nomment cela la valeur de retrait. D'autres rares contrats proposent d'acheter à la valeur de réalisation, un peu plus avantageux.

 

[paal]

???il faut utiliser le prix d'achat , non?

Pour ma part (et pour beaucoup de personnes du monde financier), la base de calcul d'un rendement, cela se fait sur la base de la valeur vénale la plus récente du bien ; s'agissant d'un bien immobilier en direct, ce sera la valeur à laquelle on trouve un acheteur sur le marché, et pour des parts de SCPI, ce sera donc aussi sur la valeur à laquelle on peut en obtenir la cession, par exemple sur le marché secondaire ...


Alors bien entendu on croise parfois des personnes qui estiment que le rendement se calcule sur une valeur que l'on aura investie, voici quelque temps, voire quelques années, et on retient un revenu de l'année N, et on le compare avec une valeur d'acquisition de l'année N-5 ou N-10 ...(pour les biens qui se conservent longtemps ...)

Cela reste à mon sens erroné, mais ce n'est pas bien grave ...

Juste une piste : si vous vendez ce bien à l'instant T (demain), et que vous le réinvestissez sur un autre support, vous avez juste changé de support ; mais allez-vous pour autant retenir la valeur de cession du bien, ou la valeur d'acquisition d'origine du bien cédé ?

 

[fabu]

Oui mais alors si on prend en compte la valeur de retrait pour calculer le nombre de parts obtenu, cela reviens a payer moins cher la part non?
Du coup en effet le rendement serait de 5.5%,brut de frais de gestion, mais comment se fait-il qu'il soit de 5% lors d'un investissement en direct sur Primovie en l'occurrence?

 

[moietmoi]

Oui mais alors si on prend en compte la valeur de retrait pour calculer le nombre de parts obtenu, cela reviens a payer moins cher la part non?
Du coup en effet le rendement serait de 5.5%,brut de frais de gestion, mais comment se fait-il qu'il soit de 5% lors d'un investissement en direct sur Primovie en l'occurrence?

je ne sais concernant primovie mais souvent en direct on paye des frais à la souscription donc le rendement baisse , alors que si la scpi est en AV, on a pas ou peu de frais à la souscription, mais ces frais sont reportés lors de la sortie; donc en direct le rendement facial est moins bon;

 

[paal]

Oui mais alors si on prend en compte la valeur de retrait pour calculer le nombre de parts obtenu, cela revient a payer moins cher la part non?

Ce serait trop beau s'il en était ainsi ; mais en fait, vous réglez la valeur de retrait (qui serait un prix immédiat de cession, si vous décidiez de la vendre), et vous réglez en plus une commission acquise à la gérance de la SCPI, commission que vous ne récupérerez jamais ...
En cela, vous ne réglez pas le montant net après commission, mais bien le montant d'origine avant commission ...

Du coup en effet le rendement serait de 5.5%, brut de frais de gestion, mais comment se fait-il qu'il soit de 5% lors d'un investissement en direct sur Primovie en l'occurrence?

- sauf que c'est 5.5% sur le montant NET (après commission de 10%)
- dont le montant équivaut à un rendement de 5% sur le montant BRUT (avant commission)

 

[g.b]

Ce serait trop beau s'il en était ainsi ; mais en fait, vous réglez la valeur de retrait (qui serait un prix immédiat de cession, si vous décidiez de la vendre), et vous réglez en plus une commission acquise à la gérance de la SCPI, commission que vous ne récupérerez jamais ...
En cela, vous ne réglez pas le montant net après commission, mais bien le montant d'origine avant commission ...

Ça dépend, ça peut très bien être au pur bénéfice de l'assureur. Vu les délais d'entrée en jouissance, ce sont des parts qui ont déjà été acquises auparavant. D'où la raison que l'investissement dans des SCPI dans le cadre d'une AV est généralement contraint par l'enveloppe disponible auprès de l'assureur. Cette enveloppe est soit des parts non affectées, soit une cession de parts de leurs fonds euros ALT par exemple...

Non?

Je m'interroge donc: quand ils vendront massivement les SCPI détenues dans le fonds euros ALT d'ici 2-3 ans avant de rebasculer sur une allocation oblig/actions, bénéficiera-t-on de ces ventes?