Bonne idée ou mauvais plan ?

[bougnat]

Bonjour à tout le monde
Les taux sont bas, et je me dis que c'est dommage de ne pas se lancer. Mais...doit on forcement se lancer. J'ai besoin d'un éclairage pour bien comprendre. Je suis partagé entre l'envie d'y aller, et la peur de me tromper.

La situation financière du ménage est bonne, de l'épargne de côté et des revenus corrects qui nous permettent aujourd'hui, d'avoir une capacité d'épargne de 500 €
- 200 € sur un PEL à 2.11%
- 300 € sur le PEE en versement volontaire, fonds Natixis Avenir Mixte Solidaire (50 % actions)

Pour autant, je suis tombé sur un petit F2 en hyper centre de ROUEN. L'annonce précise
- 2 pièces de 35m²
- Loyer annuel hors charges : 5700 euros
- Charges annuelles : 901 euros
- Copropriété de 12 lots
- Prix affiché à 121 000 € => prix trop haut. Mais partons sur une hypothese de vente à 110 000 €

Charges
- emprunt de 110 000 € sur 25 ans, avec un taux correct de 1.40 % + assurance = > mensualité de 470 €
- assurance PNO : 10 € / mois
- charge de copro : 80 € / mois (901/12)
- charges eau/elec : supporté par le locataire
- travaux ou charges prévisionnels : 50 € / mois

Effort mensuel
- crédit : loyer à 470 €
- débit : 470 + 10 + 80 + 50

=> 140 € mois.

Imposition loyer
- TMI 30 %
- Préférence pour une location nue plutot que meublée, mais à voir.
- Verdict de la douloureuse?

Quels sont les éléments oubliés/occultés dans mon analyse ?

Objectivement, je pense que le bien est tout de meme trop cher vis à vis du loyer.
Un bien de 95 000 € me permettrait d'avoir une mensualité de 408 € et un effort d'épargne de l'ordre de 80 € ce qui serait dans ce cas, bien plus équilibré.

Merci pour vos avis.

 

[Anonyme]

Imposition loyer
- TMI 30 %
- Préférence pour une location nue plutot que meublée, mais à voir.
- Verdict de la douloureuse?

Si micro-foncier (et sauf erreur d'application de la décote) => 155€ d'impôts.

Quels sont les éléments oubliés/occultés dans mon analyse ?

Vous avez négligé les frais de notaire: votre appartement vous coutera plutôt 118.000€
Donc plutôt 500€ de remboursement
Eventuellement prendre en compte des périodes de vacance locative (et vous ne mentionnez pas d'agence, mais vous souhaitez peut-être gérer le bien vous-même)

Vous partez sur une rentabilité brute de 5700/118000 = 4.8%, c'est très médiocre.
Avec vos chiffres, j'obtiens un revenu net de ~175€/ mois soit une rentabilité nette de 1.8%
Vu le TAEG du crédit que vous risquez d'avoir, cette opération ne vous rapportera pas d'argent (sauf par une éventuelle plus-value) mais vous apportera les soucis d'une gestion locative.

A fuir en l'état.

 

[bougnat]

Merci pour l'analyse.
Précisions.

Vous avez négligé les frais de notaire:

payés en fonds propres, mais en effet, ils sont bien là !

prendre en compte des périodes de vacance locative

c'est l'inconnu, mais j'ose espérer que ce sera faible. Du moins je peux absorber sans problème une non location sur plusieurs mois.

rentabilité nette de 1.8%

et un bien acheté à 95 000 e avec les mêmes charges, la rentabilité sera t'elle vraiment supérieure et intéressante ?

plus globalement, y'a t'il u seuil qui décide de l'intérêt de l'achat ? Perso, 2 % net, je trouve ça pas si mal..

 

[Anonyme]

payés en fonds propres, mais en effet, ils sont bien là !

Même payés cash, il faut les prendre en compte: vous pouvez les placer à 2% en fond euro sans travail ni risque.

Du moins je peux absorber sans problème une non location sur plusieurs mois.

Vous oui, mais la rentabilité tomberait encore plus bas.
Pendant la non-location, non seulement vous ne gagnez rien et vous continuez à payer les charges propriétaires... mais en plus, c'est à vous de payer les charges "locatives" que votre syndic vous facturera.

et un bien acheté à 95 000 e avec les mêmes charges, la rentabilité sera t'elle vraiment supérieure et intéressante ?

A la louche, ça ferait 2% net

plus globalement, y'a t'il u seuil qui décide de l'intérêt de l'achat ? Perso, 2 % net, je trouve ça pas si mal..

Ma femme est en train de chercher à acheter.
Je lui ai recommander de ne pas viser en dessous de 4% net. Elle part donc sur "pas en dessous de 3.5% net" (ah, les femmes )
Honnêtement, si votre rentabilité est inférieure à 3%, ça n'a pas de sens de vous embêter à prendre du locatif alors que vous pourriez facilement obtenir un rendement similaire avec des SCPI.

La gestion locative, c'est sympa quand tout va bien, mais il suffit de pas grand chose pour vous pourrir la vie.
Croyez moi, votre tranquillité vaut beaucoup plus que 2%.

 

[Buffeto]

- Prix affiché à 121 000 € => prix trop haut. Mais partons sur une hypothese de vente à 110 000 €

attention en ce moment il est devenu très difficile de négocier les prix des locatifs .
du fait des taux bas et du fait que les AV ne rapportent plus grand chose , les investisseurs se ruent dessus ....

 

[bougnat]

J'entends vos arguments.
L'idée était de faire un effet de levier (meme faible) avec les taux bas.....mais de ce que je vois sur mon marché local, je devrais trouver un bien à un tarif moindre, or il n'y en a pas...

Je vais surement me réorienter sur autre chose, sachant qu'une rentabilité de 2.5/3.5 % serait pour moi déjà très bien = > mes AV en sont loin...le PEL pas tout à fait, le PEE fluctue mais semble garder le cap.

 

[Hokseed]

c'est l'inconnu, mais j'ose espérer que ce sera faible. Du moins je peux absorber sans problème une non location sur plusieurs mois.

La rentabilité, elle, ne l'absorbe pas

et un bien acheté à 95 000 e avec les mêmes charges, la rentabilité sera t'elle vraiment supérieure et intéressante ?

plus globalement, y'a t'il u seuil qui décide de l'intérêt de l'achat ? Perso, 2 % net, je trouve ça pas si mal..

Pour vous donner une idée, je suis sur un investissement immobilier lmpn (pas hyper loin de Rouen d'ailleurs), et je vise minimum 10% net-net

 

[bougnat]

Hokseed, si jamais je peux avoir un peu d'info en MP , pour mieux comprendre.

 

[Tintin16]

Pareil Hokseed, je suis preneur si je peux avoir des infos en MP aussi, pour mieux comprendre aussi, parce qu'une telle renta m'intéresse beaucoup...

 

[Buffeto]

pourquoi en MP ?
si c'est un bon plan pourquoi ne pas en faire profiter l'ensemble des cbanconautes ?

 

[totoka]

pourquoi en MP ?
si c'est un bon plan pourquoi ne pas en faire profiter l'ensemble des cbanconautes ?

Je partage l'avis de Buffetophile

 

[Yzard]

#bougnat
dans les charges .. il y a aussi la taxe fonciére..
..
à ne pas négliger car avec la suppression future de la taxe d habitation il faut s attendre que d autres taxes augmentent ..

 

[bougnat]

C'était uniquement si il ne souhaitait pas l'évoquer un public. ^^

 

[moietmoi]

@Hokseed, si jamais je peux avoir un peu d'info en MP , pour mieux comprendre.

Pareil Hokseed, je suis preneur si je peux avoir des infos en MP aussi, pour mieux comprendre aussi, parce qu'une telle renta m'intéresse beaucoup...

Bonjour,
j ai à plusieurs reprises sur ce forum indiqué des méthodes, pas toujours gagnantes, mais souvent très rentables pour faire du locatif, cependant contrairement aux youtubers à la mode, j'indique que ceci est quasi un travail et cela mobilise du temps , de l'énergie
En gros, lorsque l'on cherche sa RP , on est fixé sur une ville, un quartier; (créche, école, boulots,habitudes..) losrque l'on cherche du locatif: l'emplacement en fonction du mode d'explotation et du budget: un 5 piéces n'aura pas la même clientèle locative( famille ou colocation) qu'un 2 pièces( jeunes couples ou location lcd style air bnb) ni se situera au même endroit
Lorsque l'on cherche sa rp, une fois trouvé l'oiseau rare, le mouton à cinq pattes, on négocie un peu ou pas du tout, pour ne pas rater l'affaire; des biens pouvant faire du locatif, on en a des milliers, donc une fois trouvé, on négocie à mort, jusqu'à temps que cela passe ..à -20% ou -30% ... pourquoi cela passe.?.parce que par hasard on tombe à la longue, sur le divorce en cours , la succession, la personne qui s'est engagée ailleurs pour un achat et il faut conclure cette vente rapidement, bref , il faut faire par semaine environ 5 à 10 visites et des offres en pagaille;
Lorsque l'on cherche sa rp, un peu de travaux n'est pas rédhibitoire, en locatif beaucoup de travaux est nécessaire; en location nue , on fait donc du déficit, imputable sur le résultat(en fonction des travaux), en meublé, on amortit les travaux, ce qui fait baisser le résultat imposable;
Par ailleurs les travaux bien menés, aboutissent à un bien mieux louable et plus revendable donc plus liquide;
Quand on achète un RP, le crédit souvent nécessaire, est un vu comme un coût, en locatif c'est un effet de levier, même si un moindre coût existe;
De façon à emprunter y compris les frais de notaire , voire les futurs travaux ,des techniques existent, entre autre le vente "acte en main" pour les frais de notaires;
Pour la RP ,les travaux aboutissent à un bien qui nous plaît, pour du locatif, de façon à louer au dessus du prix du marché, l'appartement doit avoir l'air d'un hotel 5 étoiles luxe;
L'aménagement d'une Rp doit être fonctionnel par rapport à sa famille et à sa vie, l'aménagement d'un bien locatif est tourné vers la rentabilité maximale: Si il s'agit de lcd, air bnb, prévoir les plans de ville, les tickets de transport offerts, les capsules de café de différentes saveurs, si il s'agit de colocation, au moins un wc pour 3 chambres et 1 salle d'eau en plus de la salle de bain pour 4 chambres, un grand salon avec belle télé, les abonnements internet netflix gratuit. lave linge, sèche linge,de connexions rj45 pour internet dans chaque chambre...
Pour avoir une bonne rentabilité nette, et aussi bénéficier en ce moment de la vague porteuse , privilégier le meublé, en colocation, ou en location saisonnière, mais toujours garder à l'esprit que ces "aides" ne seront que passagères.....

 

[Hokseed]

Hokseed, si jamais je peux avoir un peu d'info en MP , pour mieux comprendre.

Pareil Hokseed, je suis preneur si je peux avoir des infos en MP aussi, pour mieux comprendre aussi, parce qu'une telle renta m'intéresse beaucoup...

@moietmoi a récapitulé ce que je voulais dire
Ce qu'il faut comprendre ce que faire simplement un investissement dans du locatif simple (nu ou meublé) ca offre une rentabilité bien trop faible à moins d'avoir fais une grosse négo. Le plus important est la stratégie utilisé (qui découle de l'emplacement ou inversement) comment la division, la colocation, la location courte durée gérée (j'insiste sur le gérée pour avoir des revenus passifs et ne pas en faire un travail à temps plein)...

 

[Tintin16]

C'était uniquement si il ne souhaitait pas l'évoquer un public. ^^

Idem mais c'est évident qu'un partage est mieux venu...

 

[Tintin16]

@moietmoi a récapitulé ce que je voulais dire
Ce qu'il faut comprendre ce que faire simplement un investissement dans du locatif simple (nu ou meublé) ca offre une rentabilité bien trop faible à moins d'avoir fais une grosse négo. Le plus important est la stratégie utilisé (qui découle de l'emplacement ou inversement) comment la division, la colocation, la location courte durée gérée (j'insiste sur le gérée pour avoir des revenus passifs et ne pas en faire un travail à temps plein)...

Bon ça fout un peu en l'air mes projets tout ça, surtout avec ce que je lis dans les messages 2 et 4...
Ca m'ennuie je pensais que ça pouvait être intéressant l'immo locatif, mais vu où je vise la renta brute est dans les 4,5%, donc à moins de 2% net... Comme je compte peut-être en faire un pied-à-terre, ça vaut quand même le coup de se lancer non ? Au mieux, j'ai donc ce pied-à-terre dans quelques années, au pire, j'en n'ai pas besoin, et j'aurai passé du temps à gérer un bien locatif en me débrouillant pour dégager quand même un cash-flow positif malgré une renta pas terrible. J'ai bon ?

 

[Hokseed]

pour dégager quand même un cash-flow positif malgré une renta pas terrible. J'ai bon ?

Un bien qui s'autofinance c'est déjà une victoire ! Après il faut savoir si on veut des revenus passifs maintenant tout de suite avec une bonne renta ou faire un achat de "patrimoine"

 

[Tintin16]

Un bien qui s'autofinance c'est déjà une victoire ! Après il faut savoir si on veut des revenus passifs maintenant tout de suite avec une bonne renta ou faire un achat de "patrimoine"

OK merci ça me remotive un peu !!!
Oui ça serait plutôt un achat de patrimoine, peut-être même que si tout se passe bien, je garderai ce bien jusqu'à la retraite voire au-delà pour des revenus complémentaires... Mais bon c'est à horizon très lointain, il peut se passer encore tellement de choses d'ici là...

 

[Anonyme]

Attention à ne pas mal comprendre: un bien qui s'autofinance, c'est minimum 5% net de tout avec un prêt à 25 ans (et plus de 6% avec un crédit à 20 ans)