Bonne idée ou mauvais plan ?

[Hokseed]

Calculer :
revenu net-net - mensualité > 0
n'est ni plus, ni moins précis que de calculer
revenu net-net > mensualité

La c'est precis. Avant vous donniez des fourchettes de pourcentage donc on avait moins de précision.

absolument pas ...
le cash flow positif est une rareté exceptionnelle ...

Je ne suis pas vraiment d'accord... Le cash flow est partout, il faut une bonne stratégie et surtout apporter de la valeur au bien

 

[Buffeto]

. Le cash flow est partout,

à chacun sa propre expérience .....

Je ne dois pas etre un bon homme d'affaire alors ou alors mon aversion pour des crédits trop longs me joue des tours

 

[Hokseed]

à chacun sa propre expérience .....

Je ne dois pas etre un bon homme d'affaire alors ou alors mon aversion pour des crédits trop longs me joue des tours

C'est sur que le cash flow va de pair avec le 20-25 (30?) ans.

 

[mvhrb888]

le cash flow positif est une rareté exceptionnelle

Une rareté exceptionnelle ? Beau pléonasme à la buffeto

Le cash flow est partout,

Le cache-flots, oui, surtout du temps de Noé.

 

[Tintin16]

Bonjour,
Je me pose la meme question ( bonne idée ou mauvais plan ) concernant une ville de 20000 hab, où il y a de la demande sur les studios et 2p en location, encore plus en meublé. Le hic, c'est qu'il y a pas beaucoup d'universites ni de grosses boites. Je viens même d'apprendre que l'immobilier n'a pas récupéré de sa chute en 2007. Je peux en tirer une renta pas exceptionnelle, je suis à 4,5 % en net sans les impôts. Alors... j'y vais ou j'y vais pas ? Quels conseils de nos investisseurs aguerris ? Ici le but est d'augmenter le patrimoine....mais je me dis de là a revendre en MV....

 

[Anonyme]

où il y a de la demande sur les studios et 2p en location, encore plus en meublé.

Comment avez vous fait cette estimation ?

Je peux en tirer une renta pas exceptionnelle, je suis à 4,5 % en net sans les impôts

Ca dépend comment vous avez calculé, mais si c'est calculé comme il faut, c'est une rentabilité limite: elle se trouve à un niveau similaire à ce qu'on trouve en SCPI...

 

[Tintin16]

Comment avez vous fait cette estimation ?

En appelant les particuliers qui vendaient leurs biens et les agences immobilières.cce qui est étonnant c'est que ça va à l'encontre de ce que je trouve sur le site de tension locative.
Mon interrogation est surtout : investit-on dans une ville en MV par rapport à y'a 10-12 ans, sans gros potentiel universitaire et entreprise ?

 

[Tintin16]

La renta est un peu fausse aussi, j'ai fait :
( loyers cc-charges-taxe foncière )/(prix d'achat+frais notaire+travaux de rénovation )
Je sais qu'il manque genre ALI, coût du prêt, impôts. ..

 

[Tintin16]

Et d'ailleurs, est-ce que vous achetez dans des villes à potentiel locatif mais où les biens sont ensuite difficiles à revendre ?

 

[Anonyme]

En appelant les particuliers qui vendaient leurs biens et les agences immobilières.cce qui est étonnant c'est que ça va à l'encontre de ce que je trouve sur le site de tension locative.

DOnc ceux qui ont intérêt à vendre vous ont dit que c'était une super opportunité... je ne suis pas étonné

Mon interrogation est surtout : investit-on dans une ville en MV par rapport à y'a 10-12 ans, sans gros potentiel universitaire et entreprise ?

Relisez votre phrase comme si c'était quelqu'un d'autre qui l'avait écrite.
Ca vous fait envie ?

Pour répondre plus précisément: oui, mais pas au rendement que vous indiquez.

 

[Tintin16]

DOnc ceux qui ont intérêt à vendre vous ont dit que c'était une super opportunité... je ne suis pas étonné


Relisez votre phrase comme si c'était quelqu'un d'autre qui l'avait écrite.
Ca vous fait envie ?

Pour répondre plus précisément: oui, mais pas au rendement que vous indiquez.

Ok merci c'est un peu ce que je pensais. Est-ce que mon calcul de rendement est pas trop mauvais, et à partir de quel rendement je peux concrétiser selon vous ?
Vous croyez vraiment que les vendeurs m'ont menti ??!! Il vaut mieux se fier au site de tension locative alors c'est ça ?

 

[moietmoi]

Mon interrogation est surtout : investit-on dans une ville en MV par rapport à y'a 10-12 ans, sans gros potentiel universitaire et entreprise ?

oui sans aucun doute, si tu veux revendre à perte, ou que tu es amateur de la loterie

, et à partir de quel rendement je peux concrétiser selon vous ?

cela dépend tellement de ce que tu veux faire. certains trouvent que le livret A est bien: la preuve les 270 milliards qui y végètent....
d'autres pensent que 25% c'est un peu faible, vu les milliards placés sur des fonds de Madoff;

 

[Anonyme]

Ok merci c'est un peu ce que je pensais. Est-ce que mon calcul de rendement est pas trop mauvais, et à partir de quel rendement je peux concrétiser selon vous ?

En région parisienne (donc avec un risque de MV faible), ce serait un rendement sur lequel vous pourriez réfléchir.
Mais vu la ville que vous décrivez, il faut au minimum compenser la MV éventuelle sur un moyen/long terme.
Si vous envisagez une possibilité non négligeable que votre bien perde 2% par an, alors il faut au grand minimum 2% net-net de rentabilité de plus qu'un placement en région parisienne...

Vous croyez vraiment que les vendeurs m'ont menti ??!! Il vaut mieux se fier au site de tension locative alors c'est ça ?

Je ne sais pas quel site vous avez consulté donc je ne me prononcerai pas sur son objectivité ou sa méthode. Mais je suis sur que demander à de vendeurs (particuliers ou pro) ne donnera pas un résultat plus objectif.

 

[Anonyme]

à partir de quel rendement je peux concrétiser selon vous ?

Renseignez vous sur ce qui se fait en placements "tranquilles" (suffisamment diversifiés pour réduire le risque, et ne demandant pas de gestion active) et étudiez leur rendement net-net (Fonds euros, SCPI, Trackers en bourse, etc)

Ensuite, considérez ces placements comme une base minimale: il serait absurde d'investir dans un placement globalement moins bon que l'un de ceux que j'ai cité.
Ensuite, évaluez le risque que vous prenez et le travail qu'il nécessitera et chiffrez-le en rendement: 0.5% vous suffisent-ils pour acheter et gérer un bien dans une ville moyenne pour un risque de moins-value de -20% et une charge de travail de 1 à 10h par mois, et des tracasseries administratives/judiciaires potentielles ? Estimez vous cette charge à 0.5%, 1/2/3% ?
Admettons que ce soit 2% => vous prenez le rendement d'une SCPI pas trop mauvaise, et vous y ajoutez 2%. Inutile de regarder un bien moins rentable.

 

[Tintin16]

Renseignez vous sur ce qui se fait en placements "tranquilles" (suffisamment diversifiés pour réduire le risque, et ne demandant pas de gestion active) et étudiez leur rendement net-net (Fonds euros, SCPI, Trackers en bourse, etc)

Ensuite, considérez ces placements comme une base minimale: il serait absurde d'investir dans un placement globalement moins bon que l'un de ceux que j'ai cité.
Ensuite, évaluez le risque que vous prenez et le travail qu'il nécessitera et chiffrez-le en rendement: 0.5% vous suffisent-ils pour acheter et gérer un bien dans une ville moyenne pour un risque de moins-value de -20% et une charge de travail de 1 à 10h par mois, et des tracasseries administratives/judiciaires potentielles ? Estimez vous cette charge à 0.5%, 1/2/3% ?
Admettons que ce soit 2% => vous prenez le rendement d'une SCPI pas trop mauvaise, et vous y ajoutez 2%. Inutile de regarder un bien moins rentable.

Ok merci pour la réponse.
effectivement je vais me poser et tout reprendre depuis le début. ..dire que le pensais avoir avancé !!!!