Bonne idée ou mauvais plan ?

[Hokseed]

Attention à ne pas mal comprendre: un bien qui s'autofinance, c'est minimum 5% net de tout avec un prêt à 25 ans (et plus de 6% avec un crédit à 20 ans)

Qu'est ce que vous entendez par la ? Un bien qui s'autofinance c'est >0% net de charge net d'impot

 

[Anonyme]

Qu'est ce que vous entendez par la ? Un bien qui s'autofinance c'est >0% net de charge net d'impot

En supposant un financement à 110%, l'auto-financement se définit par:
gain net de charge, net d'impôt >= mensualité du crédit

 

[Hokseed]

En supposant un financement à 110%, l'auto-financement se définit par:
gain net de charge, net d'impôt >= mensualité du crédit

J'inclus systématiquement les mensualités du crédit dans les charges pour être sûr de l'autofinancement mais c'est une autre façon de le calculer

 

[Tintin16]

En supposant un financement à 110%, l'auto-financement se définit par:
gain net de charge, net d'impôt >= mensualité du crédit

c'est quoi le gain net, c'est pareil que le cash-flow ? il faudrait un cash-flow supérieur aus mensualités du crédit ? c'est possible ça ?

 

[Anonyme]

J'inclus systématiquement les mensualités du crédit dans les charges pour être sûr de l'autofinancement mais c'est une autre façon de le calculer

Oui, mais si chacun change les définitions à sa sauce, plus personne ne se comprend... (d'ailleurs tintin16 est perdu)
Les mensualités de crédit ne peuvent pas être considérées comme des charges.

c'est quoi le gain net, c'est pareil que le cash-flow ? il faudrait un cash-flow supérieur aus mensualités du crédit ? c'est possible ça ?

C'est le calcul depuis le début:
vous prenez d'un coté le loyer, et vous lui retirez toutes les charges (travaux, charges propriétaire, frais de gestion, etc) tous les impôts (revenu, taxes sociales, taxe foncière) et vous pouvez même retirer une provision pour vacance locative => ça vous donne le revenu net-net (ou net de tout) (ou le gain net)
Le cash-flow, c'est ce revenu net-net - les mensualités de crédit.

D'un autre coté vous prenez le prix du bien + les frais de notaire + le coût des éventuels travaux => ça vous donne le prix total du bien.

Vous divisez le revenu net-net (annuel) par le prix total.
Vous avez le rendement net de tout.

L'autofinancement, c'est avoir un cash-flow positif. Ce qui nécessite un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)

 

[Hokseed]

Oui, mais si chacun change les définitions à sa sauce, plus personne ne se comprend... (d'ailleurs tintin16 est perdu)
Les mensualités de crédit ne peuvent pas être considérées comme des charges.

C'est pourtant de cette facon que j'ai appris... Et je trouve cela nettement plus precis d'inclure les mensualités à l'euros pret que de dire "un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)"

 

[Anonyme]

que de dire "un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)"

Normal que ce ne soit pas précis, c'est juste pour donner un ordre d'idée puisque cette conversation a commencé avec la notion de rendement.

Et je trouve cela nettement plus precis d'inclure les mensualités à l'euros pret

Calculer :
revenu net-net - mensualité > 0
n'est ni plus, ni moins précis que de calculer
revenu net-net > mensualité

C'est juste que le deuxième est beaucoup plus conventionnel et permet de se rendre compte de combien on gagnera une fois le crédit remboursé.

 

[bougnat]

A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ? (disons 50 € pour faire simple.)
Pourtant de mon point de vue, celà signifie que pour une effort d'épargne de 50 € /mois, j’acquière un bien qui en vaut 100 000 € (mais peut etre que 80 000 € dans 20 ans).

 

[Anonyme]

A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ?

Non, pas du tout.
J'ai exprimé mon avis sur le rendement minimum acceptable: 4% net de tout. Ca représente un cash flow négatif quelque soit la durée du crédit.
De toute façon, je considère le concept de cash-flow comme trompeur, et préfère ne pas trop l'utiliser.

Certains investisseurs ne cherchent que des cash-flow positifs car ils veulent enchainer les achats. Dans ce cas, un cash-flow négatif les bloquerait. Mais pour un investisseur "petits-bras" (comme moi), ça n'a pas vraiment d'importance.

Pourtant de mon point de vue, celà signifie que pour une effort d'épargne de 50 € /mois, j’acquière un bien qui en vaut 100 000 € (mais peut etre que 80 000 € dans 20 ans).

Raisonnez en rendement net de tout.
C'est le meilleur critère pour décider si votre investissement est à jeter ou s'il mérite de s'y intéresser:
<= 2.5% : poubelle (on fait mieux avec un fond euro)
<= 3.5% : pourquoi pas s'il y a un bel espoir de plus-value
<= 5% : emplacement à surveiller, mais ça semble une bonne idée
> 5% : ne pas hésiter

 

[Buffeto]

A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ? (disons 50 € pour faire simple.)

absolument pas ...
le cash flow positif est une rareté exceptionnelle ...

si on ne vise que du cash flow positif , il y a peu de chance de faire du locatif un jour .

si le but est d'augmenter ton patrimoine en utilisant le levier du crédit et que tu as une capacité d'épargne équivalente ou supérieure aux 50€ que tu prends en exemple alors pourquoi se priver ?

 

[moietmoi]

. Comme je compte peut-être en faire un pied-à-terre, ça vaut quand même le coup de se lancer non ?

bien sûr, c'est une très bonne manière de se constituer du patrimoine

OK merci ça me remotive un peu !!!

Oui ça serait plutôt un achat de patrimoine, peut-être même que si tout se passe bien, je garderai ce bien jusqu'à la retraite voire au-delà pour des revenus complémentaires..

c'est effectivement une solution, même si on ne sait pas à l'avance ce que l'on fera dans la réalité, mais ceci veut dire que le bien est bien choisi et a toutes les chances de bien se revendre au cas où.

A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ? (disons 50 € pour faire simple.)

Pour moi, non, pas du tout, tout dépend des objectifs, le cf positif est comme une oeuvre d'art... on peut passer son temps à tenter l'oeuvre, il y en a peu qui subsistent; la construction du patrimoine passe par l'effet de levier du crédit pas cher, le loyer, et l'abondement individuel, et cet abondement peut être de l'argent, du travail,du temps, en fonction des objectifs et possibilités de chacun;

 

[bougnat]

Raisonnez en rendement net de tout.
C'est le meilleur critère pour décider si votre investissement est à jeter ou s'il mérite de s'y intéresser:
<= 2.5% : poubelle (on fait mieux avec un fond euro)
<= 3.5% : pourquoi pas s'il y a un bel espoir de plus-value
<= 5% : emplacement à surveiller, mais ça semble une bonne idée
> 5% : ne pas hésiter

si je regarde dans mon panier...mes espoirs de renta > 3 % reposent sur le fonds avenir mixte solidaire de natixis (mon PEE) et le fonds OFI Equilibre de Mutavie !

si le but est d'augmenter ton patrimoine en utilisant le levier du crédit et que tu as une capacité d'épargne équivalente ou supérieure aux 50€ que tu prends en exemple alors pourquoi se priver ?

Vous m'avez pourtant "refroidi" en début de post ^^.
Je me dis que si j'ai 50 € à mettre par mois sur 20 ans ( +/- 12 000€ ) et que je récupère un appartement de 100 000 €, je ne suis pas totalement perdant.

 

[Buffeto]

Vous m'avez pourtant "refroidi" en début de post ^^.

ca n'était pas mon intention….

je suis un pro-investissement mais pas n'importe où ni à n'importe quel prix , c'est tout .

 

[paal]

Vous m'avez pourtant "refroidi" en début de post

Ca n'était pas mon intention….

je suis un pro-investissement mais pas n'importe où ni à n'importe quel prix , c'est tout .

C'est quoi un pro-investissement ??

 

[Buffeto]

C'est quoi un pro-investissement ??

le contraire d'un anti-investissement

 

[Anonyme]

Vous m'avez pourtant "refroidi" en début de post ^^.
Je me dis que si j'ai 50 € à mettre par mois sur 20 ans ( +/- 12 000€ ) et que je récupère un appartement de 100 000 €, je ne suis pas totalement perdant.

Votre post initial est loin d'être à 50e en effort d'épargne ! Il est plutôt à 250e
Ce n'est pas du tout la même chose.

 

[Anonyme]

si je regarde dans mon panier...mes espoirs de renta > 3 % reposent sur le fonds avenir mixte solidaire de natixis (mon PEE) et le fonds OFI Equilibre de Mutavie !

Alors changez de panier.
Un mix fond euro/SCPI sur une assurance vie bien choisie peut rapporter dans les 3% nets sans vous faire suer à trouver des locataires, réparer ce qu'ils cassent , et aller au tribunal pour faire partir un mauvais payeur.

 

[paal]

C'est quoi un pro-investissement ??
.....
le contraire d'un anti-investissement

Sauf que pour moi, ces expressions ne présentent aucune signification pertinente ....

Conclusion, et ne sachant pas ce que c'est, je ne mets pas un kopeck dessus .... (quel qu'en soit le prix apparent ....)

Rappel d'un principe de Buffeto : on n'achète que ce que l'on comprend, et de préférence dans cette gamme, le support dont on dispose d'une connaissance minimale ....

 

[moietmoi]

La discussion de ce fil aborde 2 aspects habituellement distincts :
-Le placement/ investissement de rendement
-La constitution à long terme d' un patrimoine
Même si certains critères de choix se recoupent, la priorité est de bien définir ses objectifs

 

[bougnat]

Un mix fond euro/SCPI sur une assurance vie bien choisie peut rapporter dans les 3% nets

Je crois bien que c'est pour moi un compromis satisfaisant. Si vous avez des conseils, je suis preneur.
Je ne suis pas assez mature pour le locatif.

J'ajoutereai surement un PEA avec une 10aines de lignes...en buy and hold.