Bon plan ?

[Cresus93]

Pour Pantin, il y a création d'une ligne de tram qui partira de la Porte de Pantin à Paris, a partir du circulaire qui existe et qui reliera Bobigny et Noisy le Sec et rejoindra le T1. Le tram fait quasi le tour de Paris sauf sur l'Ouest encore en travaux.
A ma connaissance le projet est acté et débutera bientôt.
Mais Pantin a été complètement rénové le long du canal en particulier, on est sur du 5 000€ m² sur Pantin.

Mais il y a d'autres villes qui se sont boboïsé comme Les Lilas, Pré St Gervais, Romainville, Montreuil, Le Raincy où ces prix vont vite être atteints

tu es bien au courant... tu es dans le coin ?

 

[hargneux]

J'ai travaillé longtemps sur Bobigny et ce secteur et j'ai un copain qui habite à Eglise de Pantin, près de la rue Jean Lolive qui aura le tram

 

[Tintin16]

Alors pour le 93 ça change tout !

et ça change quoi exactement ?
bien vu c'est à pantin

 

[hargneux]

L'emplacement est très important pour apprécier la valeur d'un bien.
Je pense que Pantin a de l'avenir mais à 6 666 € le m² ca me parait très cher sauf quartier Hoche, regardez les autres annonces du quartier ou le site qui donne le prix de toutes les transactions

 

[Cresus93]

et ça change quoi exactement ?
bien vu c'est à pantin

J'ai un peu développé dans mes messages précédents. Pantin n'est généralement pas si cher sauf bien d'exception.
cf aussi l'avis de Hargneux qui connait bien les environs.

 

[Stv]

6,3 % de rendement brut, mauvais ? Hum...

Pour celui qui vise juste à augmenter son patrimoine peut-être pas mais pour quelqu'un qui vise un bon rendement voir un cash flow positif un rendement brut à 6% c'est loin d'être bon.
Sur un autre forum où les gens présentent leur projet (de manière plus précise avec fiscalité etc.) ceux qui présentent de bon projet se rapprochent d'une rentabilité brut à 10%.

Sa rentabilité tombe à combien en net net après fiscalité ? proche des 3 ou 4 % j'imagine. Si c'est pour avoir la renta d'une scpi autant miser sur celle-ci, moins d'emmerdement pour le même gain -_-

 

[Cresus93]

Pour celui qui vise juste à augmenter son patrimoine peut-être pas mais pour quelqu'un qui vise un bon rendement voir un cash flow positif un rendement brut à 6% c'est loin d'être bon.
Sur un autre forum où les gens présentent leur projet (de manière plus précise avec fiscalité etc.) ceux qui présentent de bon projet se rapprochent d'une rentabilité brut à 10%.

Sa rentabilité tombe à combien en net net après fiscalité ? proche des 3 ou 4 % j'imagine. Si c'est pour avoir la renta d'une scpi autant miser sur celle-ci, moins d'emmerdement pour le même gain -_-

c'est surtout loin d’être mauvais, c'était le sens de ma remarque.
Surtout dans un coin où le potentiel de plus-value est important.

 

[Hokseed]

c'est surtout loin d’être mauvais, c'était le sens de ma remarque.
Surtout dans un coin où le potentiel de plus-value est important.

Sans parler de plus-values potentielle, un rendement de 6% brut est mauvais, c'était le sens de ma remarque initiale.
(Et inutile de mettre le smiley , il n'y a que vous qui rigolez)

 

[Anonyme]

Sa rentabilité tombe à combien en net net après fiscalité ? proche des 3 ou 4 % j'imagine. Si c'est pour avoir la renta d'une scpi autant miser sur celle-ci, moins d'emmerdement pour le même gain -_-

C'est tout à fait ce que j'explique à ma femme... Prendre le risque de se pourrir la vie pour un rendement que des SCPI offrent, c'est une mauvaise idée.
Donc oui, je rejoins l'avis de Hokseed: c'est mauvais. Ou tout au moins, c'est insuffisant pour prendre ce risque.

 

[Buffeto]

C'est tout à fait ce que j'explique à ma femme... Prendre le risque de se pourrir la vie pour un rendement que des SCPI offrent, c'est une mauvaise idée.

la différence entre les SCPI et le locatif en direct c'est que la PV ( espérée) a des chances d'etre bien plus importante sur un bien que sur la revente de parts de SCPI

 

[Cresus93]

Donc oui, je rejoins l'avis de Hokseed: c'est mauvais. Ou tout au moins, c'est insuffisant pour prendre ce risque.

C'est bien ce qui me gène, la modération des propos que je trouvais ici jusqu'à présent semble disparaître. Un rendement immo brut de plus de 6 % n'est factuellement pas mauvais, notamment quand on regarde les rendements de Paris ou les rendements moyens sur la France.
Balancer "c'est mauvais" est risible, ensuite on se raccroche aux branches pour essayer de dire "c'est pas ce que je voulais dire".
Autant être pondéré dès le début.

Après, in fine, une fois connue notamment la commune je suis d'accord pour dire que le bien n'est pas intéressant... après avoir eu tous les éléments.

 

[moietmoi]

En fait c'est même pas dans les hauts-de-seine, c'est le 93..

Les communes du 93 mettent petit à petit le "permis de louer" en place, et 36 communes à ce jour ont demandé à mettre en place l'encadrement des loyers, ( comme à Paris, déjà en place) le 93 est en zone tendue; Cela veut dire grosso modo, que sauf achat à moins 40 ou -50% du prix "normal", il n'y aura aucun rendement locatif décent; dès que les décrets d'application de l'encadrement des loyers sera paru, lors du changement de locataire, il faudra appliquer au mieux , le loyer maximum décidé par l'état, ce qui va éloigner les honnêtes bailleurs et faire accourir les sans scrupules;

 

[Hokseed]

C'est bien ce qui me gène, la modération des propos que je trouvais ici jusqu'à présent semble disparaître. Un rendement immo brut de plus de 6 % n'est factuellement pas mauvais, notamment quand on regarde les rendements de Paris ou les rendements moyens sur la France.
Balancer "c'est mauvais" est risible, ensuite on se raccroche aux branches pour essayer de dire "c'est pas ce que je voulais dire".
Autant être pondéré dès le début.

Après, in fine, une fois connue notamment la commune je suis d'accord pour dire que le bien n'est pas intéressant... après avoir eu tous les éléments.

Il y a des bons rendements et il y en a des mauvais. Ici, il est mauvais, absolument rien de "risible".
Mais bon...

 

[Tintin16]

C'est bien ce qui me gène, la modération des propos que je trouvais ici jusqu'à présent semble disparaître. Un rendement immo brut de plus de 6 % n'est factuellement pas mauvais, notamment quand on regarde les rendements de Paris ou les rendements moyens sur la France.

C'est un peu ce qui me semblait, 6% c'est quand même pas si mal... enfin j'entends tout ce qu'on dit et je m'arrête là pour ce projet.
Une autre question :
un bien de 32 m2 vendu 86KE, je ne sais pas s'il est négociable, charges 57/mois, 686E taxes foncières, apparemment qui se loue 500cc, vous en pensez quoi ?
J'arrive à un rendement brut 500x12/95000= 6,31
en net sans compter travaux ni impôts : 4,8
mais c'est sans compter des travaux, et je pourrais peut-être louer plus cher en lmnp.
Me dites-pas que ce bien là ne vaut pas la peine de s'attarder ? sinon je comprends plus...

 

[Buffeto]

mais c'est sans compter des travaux,

combien en travaux ...parce que si ca chiffre pas mal ca va réduire fortement la renta.

 

[Hokseed]

C'est un peu ce qui me semblait, 6% c'est quand même pas si mal... enfin j'entends tout ce qu'on dit et je m'arrête là pour ce projet.
Une autre question :
un bien de 32 m2 vendu 86KE, je ne sais pas s'il est négociable, charges 57/mois, 686E taxes foncières, apparemment qui se loue 500cc, vous en pensez quoi ?
J'arrive à un rendement brut 500x12/95000= 6,31
en net sans compter travaux ni impôts : 4,8
mais c'est sans compter des travaux, et je pourrais peut-être louer plus cher en lmnp.
Me dites-pas que ce bien là ne vaut pas la peine de s'attarder ? sinon je comprends plus...

6.31% brut sans compter les travaux c'est...

 

[Tintin16]

6.31% brut sans compter les travaux c'est...

.... pas terrible c'est ça ?
D'après les photos la salle de bain est vieillote, elle pourrait rester comme ça selon moi, mais bon...
après je ne sais pas s'il y a de gros travaux type ravalement de prévus

 

[Stv]

Pourquoi serait elle bien alors que la Renta brute est quasi identique à la précédente ?

 

[moietmoi]

apparemment qui se loue 500cc, vous en pensez quoi ?

le problème, c'est le mot apparemment,
avant d'acheter , je fais toujours une étude de marché, j ai dis ce que je pensais du 93 sauf cas très particulier qui, dès que le contrôle des loyers sera en place, aura pas mal de villes totalement fermées pour les investisseurs, sauf implication personnelle forte dans des systèmes de locations peu courants;

pourrais peut-être louer plus cher en lmnp.

le mode d'exploitation est important pour doper la rentabilité, cependant le bien doit être en lui-même, en exploitation classique, rentable en fonction des objectifs fixés, le reste est un plus;

je ne sais pas s'il est négociable,

Les seuls biens vraiment rentables, sont les biens négociés, et la seule solution pour savoir si le bien est négociable, c'est de faire une offre; Pour moi les offres ne sont faites en fonction de la valeur du bien, mais de la valeur locative et du rendement que je me fixe;

 

[Tintin16]

et du rendement que je me fixe;

est-ce que tu te fixes 10% comme pas mal de forumeurs ?