Bon plan ?

[Tintin16]

j'ai bien compris comment faire pour " dénicher " la perle rare.
Par-contre, j'ai l'impression, peut-être à tort, que les travaux pourraient être très élevés non ? par exemple pour transformer un T3 en 2 studios ( indivision ). Ou même j'ai vu un autre bien à 97KE négociable, mais il y a pas mal à refaire, fenêtres, salle de bains, cuisine, peinture dans les autres pièces... Admettons que j'arrive à le négocier 70KE, c'est déjà pas gagné, comment je suis sûr de m'y retrouver ? On est bien d'accord que c'est pas parce qu'on trouve un bien avec des travaux et acheté au rabais que c'est une bonne affaire ?

 

[moietmoi]

que les travaux pourraient être très élevés non ? par exemple pour transformer un T3 en 2 studios ( indivision ).

tout dépend de ce que tu te fixes comme mode d'exploitation: pour une division, en supposant que l'immeuble, et l'appartement, le règlement de copro, la mairie, le plu, s'y prêtent, et que tu ne sois pas marchand de biens( achat, travaux revente).... en location nue, la majorité de ces travaux ne sera pas déductible des revenus fonciers,donc perdus, en dehors d'une plus value latente de tes biens et peut être un bonus de location( on loue un peu plus cher 2 studios qu'un t3..mais cela ne vaut pas forcément le coup(coût).... alors qu'en location meublée, la totalité sera amortissable(une bonne partie sur 10/15 ans) , abaissant ton résultat fiscal, donc in fine ta rentabilité nette nette;

comment je suis sûr de m'y retrouver ?

une bonne étude de marché, et du mode d'exploitation adapté, te permets de voir avant l'achat, les recettes et les charges que tu auras;

On est bien d'accord que c'est pas parce qu'on trouve un bien avec des travaux et acheté au rabais que c'est une bonne affaire ?

oui..je ne saurais pas quoi faire d'un bel appartement familial en pleine creuse , même à pas bas prix pour le rentabiliser..

 

[Tintin16]

ok merci pour ta réponse.
peux-tu me préciser ce que tu entends par mode d'exploitation ; c'est la location nue ou meublée c'est ça ?
dernière question : pour ma curiosité personnelle, combien de temps passes-tu sur un projet immo entre le temps à chercher et les visites ? en ordre d"idée....

 

[Tintin16]

et quand tu parles de créer des opportunités, tu penses à créer un réseau ? ne pas se contenter du bon coin ? parce que sans le bon coin, en dehors d'un réseau avec les agences, je ne voie pas comment tu peux te créer des opportunités. A moins que tu parles du bien en lui-même et non de sa recherche ?

 

[Stv]

Je viens de check les annonces sur une agglo qui m'interesse sur le site du boncon.

Les annonces pullulent, mais ce qui m'effarent le plus c'est de voir dans les annonces "bonne rentabilité", "bon investissement" pour des rentabilités brute à même pas 4%, une dont les chargent s’élèvent à 7200€ (résidence étudiante) etc.
Cela n’empêche pourtant pas les investisseurs de ruer sur les annonces, dû à un manque de connaissance ? ou voient-ils quelque chose qui m'échappe ?

 

[Buffeto]

Cela n’empêche pourtant pas les investisseurs de ruer sur les annonces,

tu m'étonnes ….
là où j'investis ( petite ville de province ) les gros investisseurs achètent directement par téléphone sans même visiter les biens….
moi j'ai la chance d'avoir noué des liens avec une agence qui m'avertit dès qu'elle rentre un bien mais si je ne réagis pas dans les 3 jours c'est mort…..

donc les rentas à 10% perso , j'ai jamais vu ( bon ca ne fait que 20ans que je fais de l'immo ) . pour moi déjà 6% c'est très bien .( mais si j'dis ca je perds mon image , ca serait dommage d'être au chômage à mon âge [lien réservé abonné] )

et si je mettais cette barre d'investissement je n'aurais jamais investi .

 

[Stv]

Ce sont des investissements en LMNP ou en nue ?
Car sur des petites villes de province j'imagine que ce sont des zones peu propices à la location pour étudiant non ?

 

[moietmoi]

peux-tu me préciser ce que tu entends par mode d'exploitation ; c'est la location nue ou meublée c'est ça ?

oui, et aussi en nom propre, en sci is, en sarl de famille, en sasu... et aussi si tu veux t'investir dans la gestion du turn over,(étudiant meublé, coloc, location style rbnb) ou "pépère"(location nue à des familles, ou location meublée résidence de services)

combien de temps passes-tu sur un projet immo entre le temps à chercher et les visites ? en ordre d"idée

depuis mars, j'ai fait 8 offres,(2 restent en cours) une vingtaine de visites,et j'ai loupé 2 "affaires"(en tout cas je crois) à causes de mes hésitations...

ne pas se contenter du bon coin

oui tu as raison... bien sûr cela dépend des villes, mais les bonnes occasions sont vendues avant de paraître, si je ne me trompes pas Buffetophile indiquait dans une autre discussion que l'agent immobilier l'avait prévenu par téléphone et que la vente( à lui ou un autre) s'est initiée au téléphone, sans visite.... j'ai fait la semaine dernière une offre à 800km de chez moi par mail, j y serai allez si l'offre était passée...mais un quart d'heure plus tôt l'agent avait eu une offre par téléphone...
Ceci dit le coin reste quand même une bonne mine pour des affaires

ou voient-ils quelque chose qui m'échappe ?

dans ce monde plein de contradictions, où pas un jour ne passe, sans qu'un grand spécialiste ne vienne nous dire que tout va s'écrouler, la pierre , à tort ou à raison, sécurise...

 

[Stv]

j'ai fait la semaine dernière une offre à 800km de chez moi par mail,

Pour des biens aussi éloignés, tu délègues la gestion à une agence ? si oui cela ne gréve pas trop la renta du bien ?

 

[Buffeto]

Car sur des petites villes de province j'imagine que ce sont des zones peu propices à la location pour étudiant non ?

étudiants ou jeunes travailleurs….petite ville de province mais avec IUT , université décentralisée , écoles supérieures …..

 

[Tintin16]

. pour moi déjà 6% c'est très bien .( mais si j'dis ca je perds mon image , ca serait dommage d'être au chômage à mon âge [lien réservé abonné] )

et si je mettais cette barre d'investissement je n'aurais jamais investi .

Quand tu dis 6% c'est brut ou net ?

 

[Tintin16]

Ça y est j'avance !
Donc j'ai des questions...
- est-ce qu'il vaut mieux choisir un bien plis rentable mais avec des charges de copro élevées ou moins rentable avec peu de charges ? J'ai un cas où les charges sont 108€ la proprio en prend 90 au locataire
- le calcul du CF se fait avec le loyer hors charges ou charges comprises ?
- je viens de trouver un bien qui peut me générer un CF positif. Alors certes le rendement serait loin des 10%, mais c'est déjà pas mal, et pour le petit petit investisseur que je suis, je pense pouvoir ont retrouver avec ça. .. et pis c'est un bon début quand même je trouve ( je me congratule moi-même )

 

[Tintin16]

Autre question : j'ai un parent qui pourrait me faire un prêt ( à taux 0 du coup ) de 20k. Est-ce que je l'integre comme un apport dans mon financement ? Sachant que je ne veux rien y mettre de ma poche. Le parent n'est pas branché investissement, il ne perdrait pas dans le sens où il épargne que sur... des livrets mais il veut rien entendre de mes conseils malheureusement

 

[Stv]

je viens de trouver un bien qui peut me générer un CF positif. Alors certes le rendement serait loin des 10%

Tu es sur de bien avoir calculé le CF ? car si la renta est moyenne le CF sera pas positif.
Comment le calcul tu ?
Sur ce site tu as une bonne démo : [lien réservé abonné]

Voila la méthodologie qu'un membre d'un autre forum a posté pour obtenir une bonne rentabilité :

"- formation (économique, fiscale, juridique….)
- recherche d’un secteur où investir
- recherche du type de biens visés (studios, RDC pour handicapés, parkings, commerces….)
- quelques visites pour tâter le marché
- définition de critères de recherche précis
- mise en place d’alertes correspondant à nos critères
- visite d’agences immos (développement réseau)
- développement de la connaissance du marché visé (quelques mois)
- visites suite à nos alertes
- sélection d’un bien
- estimation la plus précise possible des travaux
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
- signature compromis
- négociation avec banque / courtier
- recherche assurance crédit
- recherche entrepreneur pour travaux (3 ou 4 devis minimum)
- signature acte authentique
- assurer le logement en tant que PNO
- début des travaux (gros œuvre, plomberie, électricité => garantie décennale)
- surveiller l’avancement des travaux
- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelque chose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement."

 

[Tintin16]

Tu es sur de bien avoir calculé le CF ? car si la renta est moyenne le CF sera pas positif.
Comment le calcul tu ?
Sur ce site tu as une bonne démo : [lien réservé abonné]

Voila la méthodologie qu'un membre d'un autre forum a posté pour obtenir une bonne rentabilité :

"- formation (économique, fiscale, juridique….)
- recherche d’un secteur où investir
- recherche du type de biens visés (studios, RDC pour handicapés, parkings, commerces….)
- quelques visites pour tâter le marché
- définition de critères de recherche précis
- mise en place d’alertes correspondant à nos critères
- visite d’agences immos (développement réseau)
- développement de la connaissance du marché visé (quelques mois)
- visites suite à nos alertes
- sélection d’un bien
- estimation la plus précise possible des travaux
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
- signature compromis
- négociation avec banque / courtier
- recherche assurance crédit
- recherche entrepreneur pour travaux (3 ou 4 devis minimum)
- signature acte authentique
- assurer le logement en tant que PNO
- début des travaux (gros œuvre, plomberie, électricité => garantie décennale)
- surveiller l’avancement des travaux
- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelque chose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement."

Merci pour ta réponse c'est cool !
Par-contre ton site m'a bien refroidi j'arrive à 2,93 de renta nette... dégoûté. .. mais alors c'est pas un CF positif d'avoir un loyer supérieur aux mensualités ? En fait ça doit être le loyer hors charges qui doit être supérieur aux mensualités ? Ou j'ai rien compris ?

 

[Stv]

Le CF est positif si ce qui sort de ta poche est inférieur au loyer qui rentre.
Ce qui sort de ta poche c'est le crédit immo, toutes les charges et après imposition.

 

[Tintin16]

Le CF est positif si ce qui sort de ta poche est inférieur au loyer qui rentre.
Ce qui sort de ta poche c'est le crédit immo, toutes les charges et après imposition.

et le loyer c'est le loyer hors charges ?

 

[Tintin16]

ex d'un loyer 360hc et 460cc
ex d'un crédit de 360E/mois, charges copro 108E/M
sans même prendre en compte l'imposition, le Cf est négatif de 108E si c'est loyer hc, et ,égatif de 8E si c'est loyer cc c'est ça ?

 

[Stv]

Ce qui rentre dans ce cas c'est 460€.
Sauf que tu oublie d'autre frais, gli, pno, taxe foncière, frais de gestion si gestion par agence, % de vacance locative...

 

[moietmoi]

Par-contre ton site m'a bien refroidi j'arrive à 2,93 de renta nette... dégoûté.

je n'ai jamais vu d'annonce permettant d'avoir un cf positif

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement."

voilà la recette; le travailleur moyen arrivant à des cf de 50/100 euros par tranche de 100ke d'empruntés, le très bon arrivant à 350/400 euros;(entre autre en location courte durée)