Besoin de vos lumières

[Marc01]

Bonjour,

J'ai signé le 12 février 2008 une proposition d'acquisition d'un appartement au prix de vente de : 189 900 €, provision pour frais d'acte 17 000 € (soit donc une somme totale de 206 900 €). Mon apport personnel est de 5 000 €. L'agence m'a dit que c'était pas la peine que cherche moi-même auprès des banques le financement (la somme de 201 900 €). Pendant toute cette période l'agence n'a pu m'offrir qu'une SEULE proposition qui vient de tomber avant hier et dont voici les détails :

1- tableau d'amortissement du PTZ d'un montant de 22 500 € :
a) Apport personnel de l'opération : 450 €
b) Taux d'intérêt nominal par période :
- Différentiel 216 mois 0.00% Fxe
- Amortissement 48 mois 0.00% Fixe.
- mensualité assurance = 6.75 €
- à partir de du 217 mois : mensualité + assurance = 475,50 € (468,75 + 6,75) !!
b) Remboursement anticipé : - en partie(au minimum un dixième du montant initial du prêt) - en totalité.
L'indemnité de remboursement anticipé ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement, sauf clause particulière.

2- tableau d'amortissement du prêt de 181 400 € :
a) Apport personnel de l'opération : 450 €
b) Taux d'intérêt nominal par période :
- Amortissement 360 mois 5.10% Révisable.
- TEG : 5.69 %
- mensualité est de 1074,39 € : amortissement (213,96 € le premier) + assurance (89,48 € fixe) + intérêts (770,95 le premier).
b) Remboursement anticipé : - en partie(au minimum un dixième du montant initial du prêt) - en totalité.
L'indemnité de remboursement anticipé ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement, sauf clause particulière.

* FONCTIONNEMENT DU PRET : "taux révisable à compter du 120ème mois suivant le point de départ de l'amortissement sur la base du taux Interbancaire Européen à un an, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision majoré d'une partie fixe de révision de 1,40 % et ensuite tous les 12 mois après la première révision.
Le taux maximum servant au calcul des échéance est de 6,60%. Ce taux est distinct du tau d'intérêt."

C'est déjà beaucoup de choses que mon épouse et moi, nous n'arrivons pas à déchiffrer. Merci de nous éclairer sur ce prêt.

Marc

 

[aden]

Bonjour,

Vous auriez dû faire le tour des banques, car maintenant vous êtes hors délai pour chercher un autre financement (sauf si vous demandez une prorogation au vendeur).
Le prêt proposé est fixe pendant 10 ans à 5,10% hors assurance ("taux révisable à compter du 120ème mois suivant le point de départ de l'amortissement"); après il passe en taux variable à 5,10+1,40=6,50%, ce qui est très élevé, mais peut l'être encore plus puisque le taux est variable.

L'assurance est hyper chère, même si vous êtes deux: 90+6=96 euros. Pour info, nous avons dû prendre une assurance déjà chère, et nous payons à deux 42 euros par mois.

Cdt
Aden

 

[Marc01]

Merci de votre réponse rapide.

Nous n'avons pas cherché parce que l'agence nous a dit : "ce n'est pas la peine, on s'occupe de tout" !! Puis, à chaque fois face à notre impatience, l'agence nous répète : "ne vous inquiétez pas, on a l'accord de principe de 3 banques, mais il manquait telle ou telle pièce", etc. Parfois, on nous demandait même de résigner des pièces qu'on a déjà signé maintes fois... Bref, finalement de ces 3 offres annoncées nous n'avons reçu qu'une seule jeudi dernier, et aujourd'hui l'agence nous dit que les 2 autres ont été finalement refusées !

Sinon, comment est-ce possible de négocier une prorogation avec le vendeur et est-ce que cela engendre de nouveau frais ? Et que ce passerait-il si nous refusons l'actuel proposition bancaire qui nous semble être très chère par rapport au vendeur et par rapport au 5000 € versée à l'agence lors de la signature de la promesse de vente?

A propos de l'assurance, je vous informe que mon épouse n'y figure pas (je suis le seule a être assurée à 100%, bien qu'on a demandé que ce soit 70% pour moi et 30% pour mon épouse).

Par rapport au taux d'intérêt actuel, que penser vous du taux de 5,10% sur 10 ans qui nous a été proposé ?

Après les 10 premières années, est-ce que notre prêt rentre dans cette catégorie que découverte depuis ce matin sur votre site dite : crédit ou taux "capé" ?
Enfin de mon message précédant "fonctionnement du prêt", que veut bien dire ces 2 phrases mises côte à côte : "Le taux maximum servant au calcul des échéance est de 6,60%. Ce taux est distinct du tau d'intérêt."

En vous remerciant,
Marc

 

[Pierrealb]

Nous n'avons pas cherché parce que l'agence nous a dit : "ce n'est pas la peine, on s'occupe de tout" !!

Voila peut être votre principale erreur, ce genre d'argument aurait du vous mettre la puce à l'oreille. Avec de tel enjeux financier rien n'est acquis. Cette agence savait que le CF accepterait, mais vous auriez du allez vous même faire des démarche ailleurs, il y a trois mois un 5% fixe était possible et avec une assurance bien en dessous de celle la.

"Le taux maximum servant au calcul des échéance est de 6,60%. Ce taux est distinct du tau d'intérêt."

C'est pas la phrase habituele mais reste sensiblement la même que les contrats de base, donc votre mensualité sera limitée à 6.60% HA ce qui représente tout de même une augmntation de 173€/mois (c'est pas rien). Sachant en plus que les intérêts peuvent aller encore plus haut.........

Il est peut être pas possible de changer comme ça mais si le vendeur accepte essayer de trouver un financement en urgennce ailleurs.

 

[Marc01]

Bonsoir,

Je donne ici, en détail, les informations contenues dans les plans de financement de l'offre du Crédit Foncier (CF) et de la Promesse de vente :
1) Plan de financement (CF):
- Apport personnel = 450 €
- Nouveau prêt à 0% = 22 500 €
- Foncier génération I 10 = 181 400 €
Soit un total de : 204 350 €
Dont frais de notaire : 12 538 €.

2) Promesse de vente :
a) Somme à financer :
- Prix de vente = 189 900 €
- Provision pour frais d'acte = 17 000 €
Total 206 900 €

b) Plan de financement :
- A l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 5 000 €
- A l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d'un montant de 201 900 €
Soit un total égal à la somme à financer : 206 900 Euros.

Est-ce que quelqu'un peut m'expliquer pourquoi la banque me prête 204 350 € alors qu'en principe, d'après la promesse de vente, je n'ai besoin que de 201 900 € ? D'où sort cet "Apport personnel" de 450 € alors que nous avons versé
5 000 € lors de la signature de la promesse de vente ?

D'autres informations tirées des 2 tableaux d'amortissement (si cela peut vous aider à nous dire ce que vous pensez de ce prêt) :

Prêt à taux zéro de 22 500 d'après l'offre du Crédit Foncier, avec 6,5 Euros/mois d'assurance sur 264 Euros : 216 mois en "Différé total" et 48 mois en "Amortissement".
Le prêt du CF est de 181 186,04 € sur une durée totale de 360 mois. La prime d'assurance est calculée ainsi : 89,48 €/mois pour les 180 premiers mois et 59,55 €/mois pour les 160 mois restants (soit donc 340 mois en tout).
La mensualité du prêt est de 1074,39 € pour 220 mois, de 1044,46 € pour 120 mois et de 984,91 € pour les 20 mois restants.

Merci

 

[Pierrealb]

Les 450 € ce doit être ce qui reste des 5000€ après déduction des frais de dossier et garanties.

Sinon j'aimerai vous signaler juste ceci, votre mensualité théorique de 985 € hors PTZ et assurance passera à 1159 dés la révision avec le ptz et l'assurance en plus, donc si vous estimez pouvoir supporter ce surcout.......

5.10 est le taux courrant en fixe dans n'importe quelle autre banque sur cette durée, de plus l'assurance sera certainement bien moins cher.

Réfléchissez avant de partir sur du révisable.

 

[Marc01]

Les 450 € ce doit être ce qui reste des 5000€ après déduction des frais de dossier et garanties.

OK. Je vais essayer de comprendre comment ils ont fait.

Sinon j'aimerai vous signaler juste ceci, votre mensualité théorique de 985 € hors PTZ et assurance passera à 1159 dés la révision avec le ptz et l'assurance en plus, donc si vous estimez pouvoir supporter ce surcout.......

Merci pour cette information capitale! Mais comment avez-vous fait le calcul ?
J'avoue que je ne comprends rien entre le PTZ et le prêt CF qui ont chacun tableau d'amortissement à part...

5.10 est le taux courrant en fixe dans n'importe quelle autre banque sur cette durée, de plus l'assurance sera certainement bien moins cher.

Réfléchissez avant de partir sur du révisable.

Donc, vous confirmez que ce taux 5,10% sur 10 ans n'est pas mauvais actuellement?
Et que pensez du TEG qui lui est de 5,69% mentionné dans l'offre ?
Sinon même avec un taux de 5,10%, vous m'avez déjà dit que l'assurance est très chère (6,75 + 89,48). D'autant plus que mon épouse n'est pas assurée...

 

[Pierrealb]

Pour les 450€ restant, la plus part des frais et le cautionnement ou l'hypothèque sont prélévés dessus. Si les frais d'agence et de notaire peuvent être financé, la banque préfère en général qu'il soient payé directement.

Le calcul c'est simple, montant emprunté 181 400 puis j'utilise un tableau qui calcule la mensualité à 5.10 puis 6.60% Je ne tiens compte que du taux maximum possible pour la mensualité, les intérêts eux peuvent aller plus haut et donc rallonger le prêt.
Le PTZ est à part car votre prêt n'est pas lissé donc vous rembourserez es deux prêts en parallèle.

Niveau assurance en effet c'est tout de même fort haut, 0.59% c'est chero, un taux moyen pour une personne tourne plus vers 0.36 et moins si vous êtes jeune, j'ai vu des 0.42 pour des contrats tous risques.

Le 5.10% c'est un taux pour 30 ans pour 10 c'est plutôt de 4.50% hors votre financement est sur 360 mois donc 30 ans. Enfin en théorie du fait qu'il est révisable il est succeptible de s'allonger jusqu'à 7 années et 9 mois de plus.

 

[Nanou88]

Sinon, comment est-ce possible de négocier une prorogation avec le vendeur et est-ce que cela engendre de nouveau frais ? Et que ce passerait-il si nous refusons l'actuel proposition bancaire qui nous semble être très chère par rapport au vendeur et par rapport au 5000 € versée à l'agence lors de la signature de la promesse de vente

A cette question, vous devez surement dans le même état d'angoisse que moi, dans le compromis de vente il est stipulé que le délai suspension pour obtenir un pret peut être proroger si les deux parties sont d'accord, cette demande est effectué par écris par vous et doit être accepter part le vendeur par écrit aussi s'il accepte. C'est ce que j'ai fait. tu as 11 jours de reflexion par rapport à ton offre.
Pour l'avance versé à la resa, ils doivent normalement te le restituer sauf si t'accuse de mauvaise foie et compagnie, ils sont capables de te sortir des aneries pareils pour argument et pourtant la réalité en est autrement...courage

 

[Marc01]

Merci à tous de vos réponses !!

Pierrealb et Nanou88, que peut-il nous arriver si le vendeur refuserait de proroger la durée afin que nous puissions trouver un nouveau prêt ? Il sera alors en droit de réclamer l'application de la clause pénale lui donnant droit à 10% du prix de vente + les 5000 que nous avons versé à la signature du compris?

Je rappelle juste que nous avons signé le compromis de vente depuis le 9 février 2008 !! Et depuis l'agence nous dit qu'elle est sûre d'elle et que nous aurons au moins 3 offres !! C'est trois offres ce sont finalement réduites en une seule reçue le 23/05/08, c'est à dire après que tous les délais mis dans le compris de vente ont très largement explosés. Et maintenant c'est l'agence qui nous presse pour signer l'offre et de passer devant le notaire !! Quant au vendeur, nous ne le connaissons pas et avons même pas ses coordonnés. Il a quitté l'appartement mis en vente...

 

[aden]

Bonjour,

"que peut-il nous arriver si le vendeur refuserait de proroger la durée afin que nous puissions trouver un nouveau prêt ? Il sera alors en droit de réclamer l'application de la clause pénale lui donnant droit à 10% du prix de vente + les 5000 que nous avons versé à la signature du compris?"
Oui, légalement, il en a le droit, pour les 10% en tout cas.
Mais il doit passer par un tribunal, et je crois que la vente est bloquée pendant ce temps-là. Ensuite il devra remettre son bien en vente et attendre au moins trois mois, s'il arrive à vendre son bien de suite. Donc il faudrait vraiment qu'il soit mal intentionné, i.e. qu'en réalité il ne veuille pas vendre son bien, pour faire cela. Mais cela m'étonnerait.

Mon mari et moi étions dans la même situation que vous à cause d'un courtier qui n'avait pas déposé notre dossier cinq semaines après sa constitution. Nous redoutions de perdre les 10% versés lors de la signature du compromis de vente, et avons écrit au propriétaire (par écrit) et avons, heureusement, obtenu son accord de prorogation écrit. Essayez d'avoir ses coordonnées et rédigez-lui un courrier dans lequel vous lui expliquez la situation. Les propriétaires sont aussi des êtres humains capables de comprendre les difficultés et arnaques liés à la recherche de financement.

Bon courage

Aden

 

[Nanou88]

Marc,

Si vous êtes sur de prendre le bien et de ne pas vous rétracter, l’agence n’y verra pas d’inconvénient à prolonger le délai normalement. Vous devez tout simplement leur rassurer sur ce côté là. A moins que ce soit des bornés.
Ils sont justes pressés de toucher leur com. J’étais un peu dans la mêmes situation que vous il y a 3 semaines. Mais en fait en y réfléchissant bien, c’est plutôt dans leur intérêt de vous permettre de trouver autre chose, d’autant plus que c’est de leur faute, ils vous ont empêcher démarcher de votre côté.
Maintenant la présente offre est valable 1 mois, rien ne vous empêche de demander à l’agence un sursis de 2 semaines, le temps de démarcher de votre côté et voir ce que cela donne, et dans ce cas faite appel à un courtier, il met généralement 2 semaines voire 1 pour trouver quelques chose si vous avez un bon dossier.
Dans le cas ou le courtier ne vous trouve rien de mieux, rien ne vous empêche de revenir sur l’offre actuellement puisqu’il sera toujours valable et vous serai toujours dans le temps.
Je crois cette information est bien précisé dans l’offre de prêt.
Il faut juste que vous discutiez avec eux et les expliquez que vous n’êtes pas totalement satisfait de la présente offre et voudriez essayer de votre côté avant d’accepter quoi que ce soit.
J’avais posé la question à mon agent immobilier concernant la signature chez le notaire car le dois signer normalement en fin de mois. Vu que j’ai reçu l’offre e 21 mai et qu’un délai de réflexion de 11 jours s’impose, ils n’ont pas le choix que d’attendre ma décision finale.
Et celui-ci m’a dit que la date peut être décalé si et seulement si, il est sur que j’accepterai le présente offre.
Donc dans ton cas à toi, l’agent peu faire quelques choses après tout il prend bien une commission sur la vente.
Franchement il faut essayer.

 

[Pierrealb]

Je rejoins Nanou sur les délais et leur prolongation, l'agence n'a pas vraiment intérêt à refuser cette ralonge.

Sinon quelques incohérences dans l'agence en question.

d'un si l'agence vous promet 3 offres et n'en fournie qu'une vous pouvez estimer que les deux autres sont des refus, ce sera à l'agence de prouver le contraire.
Si deux refus le compromis peut être annulé à votre convenance en cas de besoin.

Deuxième point l'agence est un intermédiare, le propriétaire doit être connu, son nom la nature du bien et une adresse doit y fugurer obligatoirement ainsi qu'un numéro de téléphone ou il est joignable. Si l'agence ne cous les fourni pas réclamez les au notaire.

Bref pour vous dire que les clauses supensives ne sont pas de grandes utilités si l'acheteur fait ce qu'il faut (déposer des dossier et demande de financement dans les délais prévu).
L'obtention de l'accord c'est la banque, si elle traine vous aurez la possibilité de lui réclamer les agios prévus sur le compromis si le vendeur l'exige, mais sauf fraudeur ou acheteur insolvable c'est rarement le cas etc....