Besoin d'avis sur prêt en francs suisses sur 25 ans

[oasis69]

bonjour a tous,

j'aimerai avoir un petit conseil.
Je vais faire un pret de 350 000e sur 25 ans en franc suisse CHF (je suis frontalier, ma femme travaille en Suisse à Bales et moi en france), pour acheter un terrain et faire construire. Le remboursement se ferait uniquement en CHF.
Quand je parle d'un pret en fait, c'est 2 prêt qui vont etre fait, un premier de 150 000e en CHF pour le terrain et dans 2 mois un autre de 200 000e en CHF pour la construction. A savoir que j'ai également un apport perso de 100 000e

j'ai fait le tour des banques et j'en ai gardé 2 en liste. Je dois faire mon choix.
La banque CM me propose un taux de 1.75% CAPé 1.5 en CHF
La banque CE me propose un taux de 2% CAPé 1 en CHF
A savoir que la banque CE est plus chére de 2000e en frais de garantie, et au meme prix coté assurance.

Auriez vous des conseils pour m'aider dans mon choix.
Que feriez vous à ma place ?
Ces offres sont elles intéressantes ?


Merci d'avance

 

[Buffeto]

ca c'est un boulot pour super-ZRR.....

 

[oasis69]

Bon, j'attends super ZRR alors

 

[ZRR_pigeon]

j'arrive.....

 

[ZRR_pigeon]

j'ai fait le tour des banques et j'en ai gardé 2 en liste. Je dois faire mon choix.
La banque CM me propose un taux de 1.75% CAPé 1.5 en CHF
La banque CE me propose un taux de 2% CAPé 1 en CHF
A savoir que la banque CE est plus chére de 2000e en frais de garantie, et au meme prix coté assurance.

Alors déjà, une mise en garde, comme vos deux salaires ne sont pas en CHF, prendre garde a ne pas s'engager sur une mensualité supérieure au revenu de votre femme, sinon vous perdez l'aspect "neutralisation du risque de change". Sauf gros déséquilibré entre les salaires, ca ne devrait pas être un problème.

ensuite, le libor est a 0.175, donc votre banque fait payer cher le cap qui limite la montee du taux. Les deux taux se valent, sans vouloir couper les cheveux en 4.

par contre, même si les deux déblocages ne sont pas simultanés, les deux prêts sont acceptes en même temps et donc pressez vous tant que le CHF est a ce niveau élevé.

Sinon, suivant votre capacité d'épargne une fois le prêt en route, si elle est conséquente, il peut etre tres intéressant d'envisager d'emprunter une partie en entièrement variable (a 0.5-0.6%), et de le "tuer" grâce a votre épargne, dans 2-3-4 ans quand le libor aura remonte a 2-3%.

dimensionnez le de facon a pouvoir diviser par 2 le restant du d'ici 24 mois.

dernièrement, obtenez l'exonération des IRA pour les remboursements anticipes partiels sur fonds propres, car clairement vous n'irez pas sur 25 ans.

Bonus: si vous êtes joueur, et si vous le pouvez, empruntez en pur variable les 100 000 euros de plus et gardez au chaud votre apport initial. Soldez ce pret des que le change revient a un niveau normal (~1.4 CHF/EUR) et hop c'est 15 000 euros dans la poche.

Easy money !

P.S.: analysez de près les assurances de pret, car la délégation de prêt peut être dangereuse pour vous. et faites verrouillez le cours de change dans l'offre de pret, ainsi vous êtes tranquille. ils le font volontiers ans le coin de Bale mais pas dans le coin de Genève...bizarrement.

 

[oasis69]

Un grand merci pour ta réponse.

Concernant le salaire de ma femme, pas de problème il est supérieur à la mensualité du crédit.

Tu dis que ma banque fait payer cher le CAPé, pourtant j'ai fait au total 6 banques et 2 courtiers et c'est ce que j'ai eu de plus intéressant. Peut être sais tu ou je devrais m'adresser également ?

Pour le deuxiéme morceau de prêt, ca devrait se faire pour fin juillet voir fin aout au plus tards je pense.


Concernant l'exonération des IRA, je comptais le demander, j'espère que le banquier acceptera. Et pour le verrouillage du taux de change, ca c'est bon, j'ai déjà eu l'accord.

Pour la délégation d'assurance, je pensais partir sur APRIL avec l'option confort à 100% sur les 2 têtes. C'est visiblement l'équivalent de ce que propose la banque CM mais moins cher.

Concernanr la possibilité d'emprunter une partie en variable et de rembourser après avec l'épargne, effectivement c'est une option qu'il faut que j'étudie. Seul probléme c'est que je vais avoir la naissance d'une petite fille dans quelques jours et du coup il faut que je revois la capacité d'épargne possible.

Encore merci pour les conseils et avis

 

[ZRR_pigeon]

Pour la délégation d'assurance, je pensais partir sur APRIL avec l'option confort à 100% sur les 2 têtes. C'est visiblement l'équivalent de ce que propose la banque CM mais moins cher.

alors attention : le bien est achete avec un pret en CHF. l'assurance de pret deleguee couvre un bien en France, en euros. mais l'assurance couvre un pret en CHF. en cas de deces y'a probleme eventuel si le change a varie dans le mauvais sens.

Pour cela April et d'autres imposent une couverture de non pas 100% mais de 105%, 110% voire 120%. et si ca depasse, c'est pour tes pieds. si c'est dans l'autre sens, ben ils rembourseront le cout reel (95% par exemple). tu es perdant a tout coup.
d'ou l'interet de prendre une assurance de pret peu chere mais dans une banque (comme celle de CIC). libellee en CHF, pas de mauvaise surprise.

sinon je parlais de la marge eleve du au cap, mais c'etait dans le cadre de la reflexion sur un bout de variable pur. pas sur que tu trouve mieux ailleurs.

sinon insiste bien pour les IRA que c'est uniquement sur fond propre.

question subsidiaire : 250 ou 300 euros du metres carres le terrain ????

 

[oasis69]

125e le m² pour le terrain, mais perdu dans le sundgau, après Oltingue.
C'est sûr qu'ailleur c'est hors de prix......

Ok, donc donc pour un prêt CHF vouloir économiser 8000e en passant par APRIL, ça peut aussi couter cher en cas de décès. Le CIC peut assurer le pret même si on ne le fait pas chez eux ??


Ok pour les IRA sur fonds propre, c'est noté. Merci


Merci à toi, tu m'en apprends 100 fois plus que les banquiers que j'ai vu.

 

[ZRR_pigeon]

perdu effectivement. ici c'est 300...

mieux vaut April qu'une assurance groupe standard.
mais CIC propose une assurance anti-APRIL qui est competitive, en parallele de leur assurance groupe ultra chere.

pour moi CIC et BPOP etaient beaucoup mieux placé que CM et CE mais ca varie avec le temps. A la fois, CE m'imposait une assurance multirisques, alors le rendez vous a été...comment dire...écourté.

j'ai pris April quand meme quand je passais pas par CIC. c'est pas si grave, on ne meurt pas tous les jours

l'autre probleme que j'ai "découvert" est que pour les prets variables en CHF (de meme pour les CAPE), la prime d'assurance de pret n'est pas recalculée chaque annéé en fonction du capital restant du effectif (imprevisible a l'avance car variable..). pour toi c'est cool car le libor est ultra bas donc le previsionnel (faux donc) sera en dessous de la realité (le libor va remonter). Mais pour moi le libor etait a 3% donc bon..gravier barbelé....bon ca joue pas sur de grosses sommes, c'est juste frustrant.

 

[oasis69]

Salut ZZR_pigeon.

Désolé j'ai eu des problèmes de net et je peux seulement me connecter maintenant pour te remercier de tes conseils. Ils m'ont bcp aidé dans mon choix.

Je voulais te demander une dernière chose concernant APRIL.
Comment se passe exactement le paiement des mensualités. Le montant des mensualités est vraiment identique au devis qu'ils nous font au début ? car sur le net, j'ai vu que ils pouvaient les modifier d'une année a l'autre et généralement c'est à la hausse. Du coup le prix total de l'assurance au final, ne correspond pas au montant total du devis de base.

Q'en sais tu toi qui est passé par APRIL ??

Merci d'avance

 

[ZRR_pigeon]

alors deja il faut choisir le paiement annuel, car sinon chaque paiement supplementaire cree des "frais d'echeance", qui sont inutiles. c'est 3 euros par echeance mais ca peut finir par chiffrer.

ensuite chaque annee on te demande si ton profil a changé. si tu passe d'employé de bureau a prof de parachutisme, ton risque augmente et donc tes cotisations augmentent.

sinon, hors changement, il faudrait que je verifie par rapport a l'echeancier de depart, mais si ca a change, ce n'est pas de beaucou, je vais regarder de pres.

par contre ce qui est sur c'est la repartition des primes d'assurances n'est pas lineaire, donc si le pret est soldé a mi pret, le taux de primes effectif subi est superieur a celui sur l'ensemble du pret, mais reste inferieur au taux d'une assurance groupe.

 

[ZRR_pigeon]

alors apres verification (26 échéance de primes d'assurance), les montants diffèrent a chaque fois de 2.29 euros, ce qui repreésentent les frais d'échéance, ce qui est normal et indiqué sur le contrat par ailleurs (faut juste faire gaffe a ne pas demander un prelevement mensuel !!!).

sinon pour du locatif, couverture calculée sur 105% du capital et remboursement en cas de deces plafonné a 110% du capital.
sinon pour de la RP, couverture calculée sur 120% du capital et remboursement en cas de deces plafonné a 120% du capital.

0.09% pour du locatif, 0.14% pour de la RP (car ITT/IPT en +). Mais bon j'ai déclaré un sport a risques qui me vaut une surprime.

 

[xaxa]

par contre, même si les deux déblocages ne sont pas simultanés, les deux prêts sont acceptes en même temps et donc pressez vous tant que le CHF est a ce niveau élevé.

Juste un truc : pensez à vérifier les conditions de change. Selon les banques, le taux peut ête préfixé ou, au contraire, fixé uniquement au déblocage, même quand ce déblocage se fait par étape ...

Vu le taux de change actuel, il peut être intéressant de choisir une banque qui fixe définitivement la contre-valeur euro de votre prêt en devise.

 

[ZRR_pigeon]

bonne chose de verifier en effet. meme si dans la region, 99% du temps le cours de change est fixé dans l'offre de pret.
il n'en est pas de meme dans le genevois francais.

 

[xaxa]

Effectivement, ici, le change préfixé est plutôt l'exception.

Note : moins de 1% des prêts chez vous sans fixation du change préalable ? Etonnant. J'aurai pensé que la BNP n'était pas si mal implantée par chez vous.

 

[ZRR_pigeon]

c'est vrai qu'a la BNP, il faut l'exiger. alors qu'ailleurs c'est par defaut.

 

[xaxa]

AH ...

Chez vous, on peut l'exiger ? Ici, c'est annoncé comme impossible ........ Comme chez LCL, d'ailleurs.
Si vous avez sous la main un document justifiant cette fixation, je suis preneur (j'ai quelques dossiers sous le coude, où la BNP est la plus agressive, mais comme elle refuse la fixation du change ...)

Merci d'avance

 

[ZRR_pigeon]

tiens interessant. je vais faire confirmer, au cas ou ma memoire me jouerait des tours...

 

[xaxa]

tiens interessant. je vais faire confirmer, au cas ou ma memoire me jouerait des tours...

Ca peut aussi être une volonté des agences locales de laisser le risque de change sur le dos du client, ce qu'elles compensent via les taux annoncés (qui sont meilleurs que le post initial de ce fil).

Mais bon, si je peux avoir les deux ......

 

[oasis69]

Oui le taux sera bloqué

Merci a vous deux pour vos réponses et conseils