besoin d'avis...pret immo sur 25 ans

[cola78]

Bonjour à tous.
J'espère que je suis sur la bonne rubrique...

Je me présente, je m'apelle Frédéric, je suis primo-accédant de 24 ans, et j'ai un projet immobilier qui est le suivant :
- achat dans le 92 (région parisienne) d'un appartement dans l'ancien rénové à neuf sans aucun travaux à prévoir, faible charges de copropriété (35€ / mois maximum) car petite copro de 3 logements seulement en comptant le mien. bien très intéressant, revente facile, excellent situation, proche gare et routes.

mon profil :

- fonctionnaire catégorie A à Paris, CDI depuis 1 an
- célibataire, pas d'enfant
- Salaire : 2000€ net / mois
- Aucun crédit en cours

l'acquisition :

- prix : 155 000€
- frais notaire : 11 500€
- apport perso : 11 500€

Prêt immo (offre de prêt que j'ai reçue) :

- je ne suis pas éligible au PTZ (je le savais)
- Prêt P.A.S. (prêt accession sociale) crédit agricole en province (dans l Est) : 155 000€ (en un seul prêt)
- durée fixe sur toute la durée du prêt : 25 ans (300 mois) + tableau d'amortissement
- taux fixe sur toute la durée du prêt : 2.98% (négocié de manière féroce par mes soins car on me proposait du 4.15% au départ)
- Garantie : PPD (1400 eur environ)
- possibilité modulation échéances a la hausse ou a la baisse gratuitement 12 mois après la première mensualité, chaque année.
- prêt qui bénéficie exonération taxe foncière pdt 2 ans
- IRA : 3% mais annulé si je refinance un bien chez eux (j'ai pas pu avoir mieux)
- Assurance en délégation : 35€ / mois (Décès / PTIA /
IPT / IPP / ITT) : je souhaite avoir une très bonne couverture car je suis seul à supporter le crédit n'ayant pas de compagne pouvant m'aider....
- frais assurance délégation : 0€
- frais de dossier : 250€
- cout total du projet : 229 000€
- TEG : 3.55%
- mensualités tt compris avec assurance : 760€ / mois


pouvez-vous me donner votre avis?
il ne me reste plus bp de temps.... puis-je trouver mieux???
Pour l'instant c'est la meilleure offre que j'ai entre plusieurs banques? Les taux vont ils baisser encore?


merci pour votre aide

Fred

 

[Aristide]

Bonjour,

Il n'y a pas que les taux (de prêt et d'assurance) à prendre en considération; il y a aussi la technique utilisée.

Celle-ci ;

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

=> permettrait certainement une réduction significative du coût du crédit = exemples concrets traités sur ce forum dans le post du même nom.

Mais, suivant les banques et les possibilités permises par leur système d'information, elle est plus ou moins - ou même pas du tout - compatible avec la modulation des échéances.

Cdt

 

[proprio1jour]

Bonjour,

Comme l'indique Aristide, un montage avec deux prêts emboités permet de faire des économies.
Attention, on fait des économies mais on peut être bloqué sur la modulation des mensualités car généralement, elles ne sont permises que lors du dernier palier sur le prêt lisseur. C'est un point qui peut se négocier (peut-être).
En faisant ce type de prêts (emboités), vous perdrez certainement l'exonération de la taxe foncière car ce ne sera pas un prêt PAS.

Cordialement

 

[cola78]

Bonjour,

Il n'y a pas que les taux (de prêt et d'assurance) à prendre en considération; il y a aussi la technique utilisée.

Celle-ci ;



=> permettrait certainement une réduction significative du coût du crédit = exemples concrets traités sur ce forum dans le post du même nom.

Mais, suivant les banques et les possibilités permises par leur système d'information, elle est plus ou moins - ou même pas du tout - compatible avec la modulation des échéances.

Cdt

Je n'ai qu'un seul prêt, donc à part de le diviser en deux.... j'ai déjà fais la simulation : pas avantageux.
le lissage c'est quand on a deux prêts, un ptz + un pret classiq

 

[proprio1jour]

Ce n'est pas avantageux si vous regardez seulement le total des intérêts, mais si vous prenez en compte les intérêts et l'assurance, cela coûte moins cher.
Bien sûr, la somme empruntée n'est pas à diviser par deux (dans le sens mathématique), mais il faut constituer deux montants différents à emprunter sur deux périodes différentes (15 ans et 25 ans par exemple). Mais pour cela, il faut connaître les taux pratiqués sur les différentes périodes.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme l'indique Aristide, un montage avec deux prêts emboités permet de faire des économies.
Attention, on fait des économies mais on peut être bloqué sur la modulation des mensualités car généralement, elles ne sont permises que lors du dernier palier sur le prêt lisseur. C'est un point qui peut se négocier (peut-être).

Ce n'est pas un problème de négociation; soit le système d'information de la banque a été prévu pour gérer en même temps un lissage et une modulation, soit il ne l'a pas été.

C'est uniquement un problème de faisabilité technique.

En faisant ce type de prêts (emboités), vous perdrez certainement l'exonération de la taxe foncière car ce ne sera pas un prêt PAS.

Tout à fait inexact.

La technique des prêts à échéances lissées (simple ou gigogne) est parfaitement possible avec le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) tout comme avec le Prêt Conventionné (PC) ou les prêts classiques dits "du secteur libre".

Je n'ai qu'un seul prêt, donc à part de le diviser en deux....
le lissage c'est quand on a deux prêts, un ptz + un pret classiq

Si le lissage simple s'effectue en présence d'un PTZ et/ou épargne-logement et/ou autres prêts sociaux (prêt patronal par exemple) avec un seul complémentaire (PAS ou PC ou Prêt Secteur Libre) le montage "gigogne" est parfaitement possible à partir desdits prêts complémentaires uniquement.

L'optimisation du plan de financement consiste à prévoir au moins un crédit court "emboîté" et un prêt long "lisseur"

j'ai déjà fais la simulation : pas avantageux.

Vous avez dû mal simuler ?

Pour avoir bâti et optimisé une multitude de plans de financements au moyen de cette technique, j'ai la certitude des économies sur les coûts de crédits (simple et corrigé) qu'elle génère.

Pour preuve, voir, sur ce forum, les nombreux cas concrets - traités et chiffrés - dans le post "Comment réduire le coût du crédit avec un montage à échéances lissées".

Ce n'est pas avantageux si vous regardez seulement le total des intérêts,

Inexact.

C'est normal que le volume des intérêts soit moins élevé puisque :

=> Il y a un prêt court
+ Durée moins longue = taux moins élevé
+ Durée moins longue = amortissement plus rapide = moins d'intérêts dus.

=> A échéance cible égale la durée du prêt long lisseur est aussi réduite :
+ Quelquefois cette réduction de durée génère aussi une réduction du taux de ce prêt lisseur
+ Mais, même sans cet "effet taux", si la durée est réduite de quelques mois c'est autant d'échéances à payer en moins.

mais si vous prenez en compte les intérêts et l'assurance, cela coûte moins cher.

La réduction du montant des assurances payées vient s'ajouter à la réduction du volume des intérêts payés.

Les durées des prêts (emboîté et lisseur) étant réduites au maximum en fonction de l'échéance cible il y a moins de primes d'assurances a payer puisque ces durées sont plus courtes.

Bien sûr, la somme empruntée n'est pas à diviser par deux (dans le sens mathématique), mais il faut constituer deux montants différents à emprunter sur deux périodes différentes (15 ans et 25 ans par exemple).

NON
Dans cette technique les durées ne sont pas choisies/imposées ; elles sont calculées.

Mais pour cela, il faut connaître les taux pratiqués sur les différentes périodes.

Oui; c'est ce que l'on appelle la hiérarchie des taux.

Comme les taux de crédit varient suivant les durées, les banques utilisent des paliers de durées (chacune définit ses propres paliers) et y associent des taux.

Pour bâtir et optimiser un plan de financement au moyen d'un tel montage il faut donc connaître:

+ Le détail des dépenses = besoins = emplois.
+ L'apport personnel
+ Les prêts sociaux et assimilés (PTZ - EL - Patronal - Collectivité territoriale - CAF - fonctionnaire.....etc.....)

=> Ii en résulte un besoin résiduel à financer.

+ L'échéance cible assurances comprises (***) = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

(***) Attention : si les primes d'assurances ne sont pas fixes (assurances déléguées par exemple) au plan pratique, il est impossible de les prendre en compte dans le calcul du lissage.

De ce fait le plan de financement sera moins bien optimisé.

+ La hiérarchie des taux que votre banque est susceptible de vous proposer à vous pour votre dossier = ce n'est donc pas la grille standard que les conseillers utilisent comme base de négociation.

=> C'est alors qu'avec ces éléments la meilleurs combinaison "Durées/Taux/Montants" (et dans cet ordre) est recherchée pour obtenir le coût de crédit le moins élevé possible.

Cdt

 

[Tetris]

mon profil :

- fonctionnaire catégorie A à Paris, CDI depuis 1 an
- célibataire, pas d'enfant
- Salaire : 2000€ net / mois
- Aucun crédit en cours

l'acquisition :

- prix : 155 000€
- frais notaire : 11 500€
- apport perso : 11 500€


- mensualités tt compris avec assurance : 760€ / mois

38% de taux d'endettement, je ne pensais pas qu'on pouvait monter aussi haut avec un salaire de 2000€.
En même temps un reste a vivre de 1240€ pour 1 personne est je pense largement suffisant !

 

[Capach]

38% de taux d'endettement, je ne pensais pas qu'on pouvait monter aussi haut avec un salaire de 2000€.
En même temps un reste a vivre de 1240€ pour 1 personne est je pense largement suffisant !

38% n'est pas génant ... à mon avis du moment que le R.A.V. est suffisant, effectivement.

Par contre, c'est Paris, autre niveau de vie que la province. 1 240€ est déjà très limite en province. Pour Paris, ça me parait limite en sachant que tout nouveau prêt (pour une voiture par exemple ou un simple conso pour une machine à laver) sera impossible ou du moins dangereux. Il ne faut pas oublier la future taxe foncière, la copro, le fait qu'en tant que propriétaire, notre contributeur aura à assumer les charges qu'il n'assumait pas en tant que locataire.

Là, ça me parait vraiment beaucoup.

 

[Tetris]

38% n'est pas génant ... à mon avis du moment que le R.A.V. est suffisant, effectivement.

Par contre, c'est Paris, autre niveau de vie que la province. 1 240€ est déjà très limite en province. Pour Paris, ça me parait limite en sachant que tout nouveau prêt (pour une voiture par exemple ou un simple conso pour une machine à laver) sera impossible ou du moins dangereux. Il ne faut pas oublier la future taxe foncière, la copro, le fait qu'en tant que propriétaire, notre contributeur aura à assumer les charges qu'il n'assumait pas en tant que locataire.

Là, ça me parait vraiment beaucoup.

Et donc ce 38% (qui plus est a un taux sympa) c'est monnaie courante pour ce type de profil ou celà reste une exception ?

 

[Capach]

Et donc ce 38% (qui plus est a un taux sympa) c'est monnaie courante pour ce type de profil ou celà reste une exception ?

Difficile de répondre simplement par un oui ou par un non, il faut examiner le dossier dans son ensemble. Sans aucune craintes ni difficultés, lors de mes expériences, un dossier à 46% d'endettement a été accepté par une banque.

En fait, tout dépendra donc du dossier :

Coté emprunteur, ça donnerait :
-> l'emprunteur a-t-il une gestion saine de ses comptes ? Sans incidents ? en "bon père de famille" ?
-> A-t-il une épargne et une capacité d'épargne mensuelle ?
-> son emploi est-il évolutif ? Peut-on imaginer qu'il sera promu ? quelle est l'évolution prévisible de son salaire ?

Coté endettement :
-> Quelles sont ses charges actuelles ? Son loyer, ses crédits actuels ?
-> Est-ce-que ça lui donne une capacité honorable d'épargne mensuelle ?
-> Y a-t-il une différence significative entre ses charges fixes précédentes et la nouvelle échéance qu'il projette ?
-> Combien d'argent lui reste-t-il pour vivre ? Est-ce-suffisant pour l'endroit où il vit ? Est-ce suffisant pour sa famille ?
-> quelle est la durée du prêt ? S'endetter énormément sur une très longue durée, oups !

Il n'y a pas de bonnes réponses à ces questions, il n'y a pas de "oui" ou de "non" à donner mais un ensemble d'élément à prendre en compte.

Il y a enfin le coté subjectif du banquier qui sent ou qui ne sent pas tel ou tel dossier, subjectivité qu'il tire de son expérience s'il est bon. Il y a aussi des banquiers qui acceptent des dossiers de manière un peu .... dirons-nous ... cavalière.

Quelques exemples :
-> Un couple avec deux enfants gagnant un smic à peine amélioré : 20% d'endettement serait pour moi l’extrême limite.
-> (Vécu) Un couple sans enfants gagnant deux salaires médians avec un loyer de 420€ (province hey hey !), bonne gestion mais aucune capacité d'épargne. L'échéance de 1 200€ représente 31% de leurs revenus mais le triplement de leur charge fixe : refus légitime !
-> Un couple avec un salaire très confortable, deux enfants, patrimoine et Ass-Vie : endettement de 42% et R.A.V. après impôt de 7 500€ : acceptation plus qu'évidente

C'est pour ça que la demande de Cola78 me paraît un peu tendu : 38% pour un célibataire sans enfants ne me gêne pas mais c'est le 1 240€ de R.A.V. à Paris. S'il démontre ensuite qu'il a 760€ voire 900€ de charges fixes mensuelles (loyer+charges+épargne), ça pourrait le faire.

 

[cola78]

Merci pour tout ces conseils.

 

[cola78]

je n'emprunte jamais pour m'acheter une voiture ni de l’électroménager. j'économise.
les prêts conso, j'adhère absolument pas.

 

[Capach]

je n'emprunte jamais pour m'acheter une voiture ni de l’électroménager. j'économise.
les prêts conso, j'adhère absolument pas.

C'est votre choix. Tenez-nous au courant de l'avancement de votre dossier, svp.

 

[cola78]

38% n'est pas génant ... à mon avis du moment que le R.A.V. est suffisant, effectivement.

Par contre, c'est Paris, autre niveau de vie que la province. 1 240€ est déjà très limite en province. Pour Paris, ça me parait limite en sachant que tout nouveau prêt (pour une voiture par exemple ou un simple conso pour une machine à laver) sera impossible ou du moins dangereux. Il ne faut pas oublier la future taxe foncière, la copro, le fait qu'en tant que propriétaire, notre contributeur aura à assumer les charges qu'il n'assumait pas en tant que locataire.

Là, ça me parait vraiment beaucoup.

- Je suis exonéré de taxe foncière pour 2 ans
- frais copro: 35€ / mois

cdlt

 

[Capach]

pendant deux ans seulement ... vous empruntez sur 25, il me semble

 

[cola78]

Difficile de répondre simplement par un oui ou par un non, il faut examiner le dossier dans son ensemble. Sans aucune craintes ni difficultés, lors de mes expériences, un dossier à 46% d'endettement a été accepté par une banque.

En fait, tout dépendra donc du dossier :

Coté emprunteur, ça donnerait :
-> l'emprunteur a-t-il une gestion saine de ses comptes ? Sans incidents ? en "bon père de famille" ?
-> A-t-il une épargne et une capacité d'épargne mensuelle ?
-> son emploi est-il évolutif ? Peut-on imaginer qu'il sera promu ? quelle est l'évolution prévisible de son salaire ?

Coté endettement :
-> Quelles sont ses charges actuelles ? Son loyer, ses crédits actuels ?
-> Est-ce-que ça lui donne une capacité honorable d'épargne mensuelle ?
-> Y a-t-il une différence significative entre ses charges fixes précédentes et la nouvelle échéance qu'il projette ?
-> Combien d'argent lui reste-t-il pour vivre ? Est-ce-suffisant pour l'endroit où il vit ? Est-ce suffisant pour sa famille ?
-> quelle est la durée du prêt ? S'endetter énormément sur une très longue durée, oups !

Il n'y a pas de bonnes réponses à ces questions, il n'y a pas de "oui" ou de "non" à donner mais un ensemble d'élément à prendre en compte.

Il y a enfin le coté subjectif du banquier qui sent ou qui ne sent pas tel ou tel dossier, subjectivité qu'il tire de son expérience s'il est bon. Il y a aussi des banquiers qui acceptent des dossiers de manière un peu .... dirons-nous ... cavalière.

Quelques exemples :
-> Un couple avec deux enfants gagnant un smic à peine amélioré : 20% d'endettement serait pour moi l’extrême limite.
-> (Vécu) Un couple sans enfants gagnant deux salaires médians avec un loyer de 420€ (province hey hey !), bonne gestion mais aucune capacité d'épargne. L'échéance de 1 200€ représente 31% de leurs revenus mais le triplement de leur charge fixe : refus légitime !
-> Un couple avec un salaire très confortable, deux enfants, patrimoine et Ass-Vie : endettement de 42% et R.A.V. après impôt de 7 500€ : acceptation plus qu'évidente

C'est pour ça que la demande de Cola78 me paraît un peu tendu : 38% pour un célibataire sans enfants ne me gêne pas mais c'est le 1 240€ de R.A.V. à Paris. S'il démontre ensuite qu'il a 760€ voire 900€ de charges fixes mensuelles (loyer+charges+épargne), ça pourrait le faire.

Pr répondre à capach

Au niveau de la gestion des comptes, je n’ai jamais été à découvert lorsque j’étais étudiant bien que les fins de mois furent difficiles. J’ai eu un seul « gros » découvert de 200€ suite à un imprévu.
Profession : Salaire évolutif avec avancée des échelons, mais pas des masses (150 EUR sur 3 ans)
Capacité d’épargne : 400€ environ par mois (impôts revenus + épargne de côté)
Coté endettement :
Charge actuelles : loyer 670€ / mois, pas de crédit.
Charge en tant que propriétaire :
Crédit : 760€ / mois + copro 35 euros par mois environ + taxe habitation et taxe foncière 110 eur / mois (1320 euros / an) total : 905 € / mois contre 670 €
Exonération taxe foncière pour 2 ans : ça me laissera rebondir….
Différentiel de 235 eur par rapport à une location, ce n’est pas exagéré je trouve ?
Soit : 1100€ de RAV avec factures et impôts sur le revenus. Suffisant pour un célibataire comme moi…
Toutes les banques en province : OK pour le crédit sans hésitation. IDF : qq refus. (2 sur 4 banques). Je viens d’avoir une proposition (verbale) pour un prêt à 2.80% fixe sur 25 ans.
Super bon feeling avec le banquier il a fait des pieds et des mains pour que j’emprunte chez lui.
Epargne de 11 500€ réalisée en 1 an.
Possibilité d’heures supplémentaires si difficultés financière.

Je pense ne pas aller au casse guelle….enfin j espère…

 

[Capach]

J'imagine que les deux refus ont été motivés par le RAV. Nous sommes d'accords que 1 100€ peut être suffisant pour un célibataire mais certaines banques ne l'entendent pas.

Je note que vous payez un loyer de 670€ et vous avez une capacité d'épargne de 400€, c'est supérieur à vos futurs charges. C'est donc un point positif. Par contre, cela va sérieusement diminuer votre future capacité d'épargne... mais compensée par vos futurs augmentations...

Bref, pourquoi pas

 

[fabpae]

Bonjour,

Votre démarche est la bonne en faisant le tour des points essentiels du prêt immobilier et non en se focalisant que sur l'un d'eux (souvent le taux), à savoir:
- le taux combiné à la durée du prêt (25 ans est un bon compromis en terme d'amortissement)
- les assurances du prêt (bon reflexe quand à l'assurance en choisissant les garanties en fonction de sa situation et non que par le levier coût. Bien faire attention aux exclusions dans les conditions particulières, c'est un moyen d'offrir des taux plus compétitif en assura,t pas (en excluant) certaines pathologies....)
- les garanties
Les chiffres annoncés sont cohérents avec le marché des taux actuels. C'est donc globalement une bonne proposition.
Bon projet à vous,
Cdt.

 

[cola78]

Bonjour,

Votre démarche est la bonne en faisant le tour des points essentiels du prêt immobilier et non en se focalisant que sur l'un d'eux (souvent le taux), à savoir:
- le taux combiné à la durée du prêt (25 ans est un bon compromis en terme d'amortissement)
- les assurances du prêt (bon reflexe quand à l'assurance en choisissant les garanties en fonction de sa situation et non que par le levier coût. Bien faire attention aux exclusions dans les conditions particulières, c'est un moyen d'offrir des taux plus compétitif en assura,t pas (en excluant) certaines pathologies....)
- les garanties
Les chiffres annoncés sont cohérents avec le marché des taux actuels. C'est donc globalement une bonne proposition.
Bon projet à vous,
Cdt.

Merci à tous pour vos analyses et commentaires.
je vous tiens informé de la suite.
cdlt

 

[cola78]

Bonjour à tous.
Voilà mon projet est aboutit, les frais de dossiers payés, la première mensualité d'assurance passée, j'ai les clefs de mon petit chez-moi, mon premier prélèvement est le 4 octobre 13 jusqu'au 4 octobre 2038. Le banquier à été formidable, disponible jusqu'au bout. Suite à une petite rentrée d'argent non prévu (5000€), je peux équiper mon nouveau appart et écrire une nouvelle page...
Merci à tous pour vos commentaires, c'était très instructif.
Si je peux donner un conseil aux personnes qui tomberont sur cette discussion, lancez-vous, cela fait toujours peur au début, mais être propriétaire de nos jours est une chance qu'il faut saisir si on le peut...
A bientôt peux être.