Besoin d'aide simulation locative

[clara49]

Bonjour à tous,

J'ai 29 ans et c'est décidé, je me lance dans l'investissement locatif

Avant tout chose, j'ai consommé depuis maintenant 1 an tout type de contenu avant de me sentir prête à franchir le pas en immo, une offre a été acceptée la semaine dernière et c'est fait on rentre dans le concret. Voici les caractéristiques :

- Montant : 65 000 €
- Loyer mensuel HC : 550 €
- Charges copro : 700 €
- Taxe foncière : 473 €
- Taux d'emprunt : 3,4%

Quand j'ai fait mes premiers calculs je sortais positive, avec environ une dizaine d'euros de cashflow positif et maintenant... après avoir affiné les chiffres réels (assurances, charges précises, frais d'acquisition, frais de gestion...), je tombe sur un cashflow négatif de -21 € par mois (-252 € à l'année).

J'en viens à questionner tout le projet. Est-ce si grave d'être en négatif sur le cashflow ? Je ne suis pas rassurée dans le sens où c'est un scénario positif qui ne prend pas les aléas possible. Merci d'avance pour vos conseils.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Avant toute chose il faut bien comprendre que le cash flow est un simple chiffre. Positif c'est très rare en immobilier sauf dans 2 univers :
- Le monde des Bisounours
- Le monde des vendeurs de solutions/formations

Le rendement semble très bon en apparence, ce qui soulève un point : quel public locataire ? Car il y a rarement rendement sans risque. Donc quel turn-over, public solvable ? Perso si je paie 550€/mois pour vivre dans un logement qui vaut 65K, ça veut dire que je ne peux pas me payer ces 65K donc suis-je vraiment solvable ?

Avez-vous une surface financière assez large pour faire face à des impayés, vacances locatives, travaux ?

Enfin, indépendamment du cash-flow, il faut avoir le financement, et donc que votre situation d'endettement permette de concrétiser le projet. Et là on raisonne en taux d'endettement et reste à vivre plus qu'en cash-flow...

Il faudrait tous les détails sur votre situation professionnelle, familiale et patrimoniale pour se faire un avis valable.

 

[lopali]

Bonjour,

Il y a beaucoup plus d'indicateurs dans la simulation disponible ici (outil gratuit d'ailleurs)

"Le site évolue : fin du plan gratuit et nouveaux tarifs au 1er avril."​

Votre lien a été supprimé, surtout pour un premier message...

Cdlt.

 

[clara49]

Bonjour,
Avant toute chose il faut bien comprendre que le cash flow est un simple chiffre. Positif c'est très rare en immobilier sauf dans 2 univers :
- Le monde des Bisounours
- Le monde des vendeurs de solutions/formations

Le rendement semble très bon en apparence, ce qui soulève un point : quel public locataire ? Car il y a rarement rendement sans risque. Donc quel turn-over, public solvable ? Perso si je paie 550€/mois pour vivre dans un logement qui vaut 65K, ça veut dire que je ne peux pas me payer ces 65K donc suis-je vraiment solvable ?

Avez-vous une surface financière assez large pour faire face à des impayés, vacances locatives, travaux ?

Enfin, indépendamment du cash-flow, il faut avoir le financement, et donc que votre situation d'endettement permette de concrétiser le projet. Et là on raisonne en taux d'endettement et reste à vivre plus qu'en cash-flow...

Il faudrait tous les détails sur votre situation professionnelle, familiale et patrimoniale pour se faire un avis valable.

Les 550e mensuels sont au dessus du marché car je souhaite faire de la location meublée, autrement je retombe sur un montant de loyer proche des 450e.

Je pense que vous m'apportez un début de réponse à savoir qu'aucun investisseur n'est pratiquement jamais en positif, ce qui me rassure sur la configuration de mon projet.

 

[clara49]

Bonjour,

"Le site évolue : fin du plan gratuit et nouveaux tarifs au 1er avril."​

Votre lien a été supprimé, surtout pour un premier message...

Cdlt.

Bonjour je vois toujours mon message ! Pourquoi voulez-vous le supprimer ?

 

[lopali]

Bonjour,

je vois toujours mon message !

C'est le lien qu'il y avait dans votre message que j'ai supprimé, pas le message.

Pourquoi voulez-vous le supprimer ?

Parce que c'est un lien vers un site qui propose un service payant et que le fait que cela soit votre premier message rend cela très suspect.

Cdlt.

 

[clara49]

Bonjour,

C'est le lien qu'il y avait dans votre message que j'ai supprimé, pas le message.


Parce que c'est un lien vers un site qui propose un service payant et que le fait que cela soit votre premier message rend cela très suspect.

Cdlt.

D'accord je comprends, néanmoins je n'ai rien payé pour faire ma simulation.

Je crois que je ne peux pas modifier mon message initial j'aurai pu y ajouter des captures d'écrans avec tous les éléments. Merci !

 

[lopali]

D'accord je comprends, néanmoins je n'ai rien payé pour faire ma simulation.

Dans 10 jours ce site deviendra payant.

Je crois que je ne peux pas modifier mon message initial

Après un certain temps, on ne peut plus éditer un message.

j'aurai pu y ajouter des captures d'écrans avec tous les éléments.

Aucun problème, si il n'y a pas d'indication sur le site concerné.

 

[Kizzo]

Les 550e mensuels sont au dessus du marché car je souhaite faire de la location meublée, autrement je retombe sur un montant de loyer proche des 450e

Cela corrobore ce que je pense : un bien qui ne coûte pas cher et qui a un loyer assez bas, si le locataire n'a pas de quoi se l'offrir c'est pas un signal positif sur la solidité du locataire selon moi...

 

[MyJerome]

Quand j'ai fait mes premiers calculs je sortais positive, avec environ une dizaine d'euros de cashflow positif et maintenant... après avoir affiné les chiffres réels (assurances, charges précises, frais d'acquisition, frais de gestion...), je tombe sur un cashflow négatif de -21 € par mois (-252 € à l'année).

Vous parlez de cashout +/- nul mais je ne vois pas de mention de prise en compte de la fiscalité : est elle bien prise en compte ?

 

[clara49]

Cela corrobore ce que je pense : un bien qui ne coûte pas cher et qui a un loyer assez bas, si le locataire n'a pas de quoi se l'offrir c'est pas un signal positif sur la solidité du locataire selon moi...

Il y a toujours en contre exemple celles et ceux qui ne veulent pas s'embêter avec un crédit sur le dos, mais je vois où vous voulez en venir. Merci

 

[clara49]

Vous parlez de cashout +/- nul mais je ne vois pas de mention de prise en compte de la fiscalité : est elle bien prise en compte ?

Je ne l'ai pas mentionné mais je pars sur l'hypothèse LMNP au réel

 

[Mgm31]

En lmnp il vous faut rajouter la CFE et les frais de comptabilité car ces derniers ne sont plus déductibles.
De plus vous subirez la réinsertion des amortissements en plus value si vous vendez sur moins de 22 ans

 

[Rewolution]

Les frais de compta et la CFE sont 100% déductibles.
Vu le loyer, compte environ 250€ de CFE, et autant de compta à peu près. 100% déductibles des revenus locatifs.

 

[Keusty]

Bonjour @clara49

A mon sens oui c'est assez pénible d'être dans le négatif au niveau du cashflow parce que si vous avez un imprévu ça sortira tout de suite de votre poche et non de cette "réserve" épargnée,

Comptez-vous louer votre bien en agence ? Ou vous-même.
Sur combien de temps empruntez-vous ?
Si vous empruntez sur 10-12 ans, effectivement il est rare d'avoir du cashflow.
Avez-vous penser à la location courte durée ?
Dans quelle ville est situé le bien?

Bonne journée,

Cordialement

 

[moietmoi]

Bonjour..

Cette simulation me semble farfelue.
Je te propose de faire ici une ébauche de simulation en location meublée.
Il faudrait quelques données supplémentaires.

Montant de l'achat
Type de bien, étage, type de ville et année de construction ( nécessaires pour les amortissements.)
Frais d'agence
Taxe foncière 473
Apport
Montant emprunté
Durée
Taux
Mensualité comprenant l'ADI
Comptes tu faire des travaux : montant
Achat de meubles , montant
Loyer hc 550
Charges pour le locataire : parmi les 700 combien?
Charges copro 700
Profil des locataires visés( couple, étudiant, jeunes, ...cadre en mutation/ divorce...)
On y rajoutera la CFE: 200, a voir à la commune ,quelle est la CFE minimum.
Et la compta 300.
...

 

[clara49]

Bonjour..

Cette simulation me semble farfelue.
Je te propose de faire ici une ébauche de simulation en location meublée.
Il faudrait quelques données supplémentaires.

Montant de l'achat
Type de bien, étage, type de ville et année de construction ( nécessaires pour les amortissements.)
Frais d'agence
Taxe foncière 473
Apport
Montant emprunté
Durée
Taux
Mensualité comprenant l'ADI
Comptes tu faire des travaux : montant
Achat de meubles , montant
Loyer hc 550
Charges pour le locataire : parmi les 700 combien?
Charges copro 700
Profil des locataires visés( couple, étudiant, jeunes, ...cadre en mutation/ divorce...)
On y rajoutera la CFE: 200, a voir à la commune ,quelle est la CFE minimum.
Et la compta 300.
...

Bonjour moietmoi,

J'avais justement tout renseigné sur le simulateur, voici quelques infos complémentaires :

 

[clara49]

Bonjour @clara49

A mon sens oui c'est assez pénible d'être dans le négatif au niveau du cashflow parce que si vous avez un imprévu ça sortira tout de suite de votre poche et non de cette "réserve" épargnée,

Comptez-vous louer votre bien en agence ? Ou vous-même.
Sur combien de temps empruntez-vous ?
Si vous empruntez sur 10-12 ans, effectivement il est rare d'avoir du cashflow.
Avez-vous penser à la location courte durée ?
Dans quelle ville est situé le bien?

Bonne journée,

Cordialement

à Brissac dans le 49, je viens d'ajouter les infos sur mon avant dernier message merci.

 

[moietmoi]

à Brissac dans le 49, je viens d'ajouter les infos sur mon avant dernier message merci.

Super. Merci. Je n'aime pas trop les simulateurs car on apprend pas à sentir la location.
Il y a tellement de biens à vendre qu' il faut pouvoir flairer la bonne affaire au vu des chiffres.
Les simulations sont très utiles après pour vérifier ,mais quoi de mieux qu'un calcul grosso modo ,mais détaillé pour comprendre la logique.

Achat et coûts
Il manque les frais d'hypothèque ou de garantie bancaire et les meubles.
On peut estimer les frais à 1500 et les meubles à 3000 ,en rajoutant quelques divers on arrive à 5000 au total.
Pour garder l'essentiel des chiffres de ta simulation, je considère que tu apportes ces 5000 en plus.
Recette 550 x 12 plus 80 % des charges annuelles de copro soit 560, donc au total 7160 €. Moins 10 % pour reprendre ta simulation de frais d'agence et de risque ,soit 6440 €.
Vu la hauteur du loyer ,je pense qu'il sera difficile de trouver une agence et une assurance qui couvrira ,donc j'intègre un petit risque supplémentaire de carence de locataire en mettant 6000 de recettes.

Charges 700 + 480 + 120 + CFE 200 + comptable 300= 1800+12*350= 6000.

Fiscalité
Le bien vaut 65000, vu la ville moyenne et la copro ,on peut estimer amortir 80 % , donc à la louche 2600 euros annuel pendant les 10 premières années.
Les meubles à 3000, on amorti 430 pendant 7 ans chaque année
Donc au total,pendant les 7 premières années on amorti 3000 € par an.
Les frais d'acquisition (6500)on peut les passer au choix en amortissement, ou en charges ,pour l'exemple je vais les passer en charges
Le crédit va générer des intérêts, on peut moyenner, les premières années à 1600 euros

Fiscalité année 1
Recette 6000
A déduire
Charge 1800
Frais d'acquisition 6500
Intérêt d'emprunt 1600
Amortissement 3000 impossible car déjà a zéro
Pas d'impôt.
Report de 3000 d'amortissement et de 3900 de charges pour les années suivantes


Tu seras à zéro d'impôt pendant assez longtemps.

C'est parfaitement équilibré.
Le vrai risque est sur la marché.
Les 600 de loyer sont ils réellement faisables pour un bien comme le tien , dans ce quartier.

 

[Mgm31]

Les frais de compta et la CFE sont 100% déductibles.
Vu le loyer, compte environ 250€ de CFE, et autant de compta à peu près. 100% déductibles des revenus locatifs.

je voulais dire récupérable en crédit d’impôts pour les frais de compta
250€, avec un expert comptable, je suis preneur, c’est plus proche d’un tarif en ligne ? Il faut y passer du temps.
Concernant la CFE, en général il y a une somme minimale due,pour ma part c’est 450€
Pour le loyer à 550€, je suis surpris, as-tu bien regardé ? D’autre part il y a plus de turnover et potentiellement de vacance sur ce type de logement