Besoin d'aide simulation locative

[Rewolution]

Hello,
La CFE est difficile à évaluer. 0€ si moins de 5000€ de revenus, et un calcul très différent d'une région à l'autre.
En effet, plus de crédit d'impôt sur les frais de compta. (avec l'adhésion CGA disparue en février 2025).

250€ t'auras pas d'expert comptable, mais des spécialistes avec des outils bien foutus, comme Amarris ou Qlower. J'utilise Qlower qui me prend 10 minutes par appart.

 

[mathieuLbx]

Salut clara49, franchement -21€/mois sur un premier investissement à 65k c'est pas dramatique du tout. Ton rendement brut à 9,45% est plutôt bon. En LMNP au réel tu vas pouvoir amortir le bien et les meubles, ce qui va largement effacer ta fiscalité les premières années. Et n'oublie pas que ton locataire rembourse ton crédit, c'est ça le vrai gain. Le cashflow c'est un indicateur parmi d'autres, regarde aussi l'enrichissement net sur 10-15 ans tu seras surprise.

 

[Kizzo]

regarde aussi l'enrichissement net sur 10-15 ans tu seras surprise.

Ça on ne le connaît qu'à l'arrivée, sinon ce n'est que de la théorie. Personnellement je ne m'avancerais pas sur l'évolution de la fiscalité des revenus, des plus-values ou des impôts locaux, de la solvabilité des ménages, le coût des matériaux etc.
On a un point de départ, des hypothèses et c'est tout (surtout pour la fiscalité). Aucune promesse.
C'est autant valable dans l'immobilier qu'en bourse.

 

[mathieuLbx]

Oui pour la fiscalité et les prix du marché, zéro certitude, t'as raison. Mais le remboursement du capital lui il est mécanique. Chaque mois le crédit se rembourse, et sur 20 ans à 65k c'est quand même 65k de patrimoine constitué quasi-garanti, indépendamment des aléas du marché.

 

[Kizzo]

Oui pour la fiscalité et les prix du marché, zéro certitude, t'as raison. Mais le remboursement du capital lui il est mécanique. Chaque mois le crédit se rembourse, et sur 20 ans à 65k c'est quand même 65k de patrimoine constitué quasi-garanti, indépendamment des aléas du marché.

Oui, la seule "certitude" c'est le remboursement du prêt. Par contre rien ne permet d'affirmer que tu auras constitué 65K de patrimoine, le bien pourrait valoir moins, voire beaucoup moins (comme plus) mais là c'est integrer le marché.
Rembourser une dette c'est baisser le passif, pas augmenter l'actif. Je ne considère pas vraiment ça comme constituer du patrimoine mais c'est juste un point de vue.

 

[mathieuLbx]

C'est vrai dans le sens strict comptable. Mais le patrimoine c'est actif - passif. Si le bien vaut toujours 65k dans 20 ans et que le crédit est soldé, t'as 65k net que t'avais pas au départ. Sur la valeur du bien ok, aucune certitude, mais baisser le passif ça augmente bien le net.

 

[niklos]

Si le bien vaut toujours 65k dans 20 ans et que le crédit est soldé, t'as 65k net que t'avais pas au départ.

Toute la nuance est là.

Sur la valeur du bien ok, aucune certitude, mais baisser le passif ça augmente bien le net.

Pas nécessairement.
Pour baisser le passif, il faut sortir de l'argent.

Exemple, j'ai un appartement qui vaut 100 000€
50 000€ de crédit
20 000€ sur un LA

J'ai donc 100 000 + 20 000 - 50 000 = 70 000 net

Si je rembourse 10 000€ du crédit (= diminution du passif), ça veut aussi dire que je retire 10 000€ du LA (= diminution de l'actif).
Résultat, j'ai
100 000€ dans l'appartement
40 000€ de crédit
10 000€ sur un LA
Total 100 000 + 10 000 - 40 000 = 70 000 net.

J'ai diminué le passif mais le net reste le même.

 

[Kizzo]

Mais le patrimoine c'est actif - passif

Ah c'est marrant comme façon de regarder, je vois différemment. Mon patrimoine c'est mes biens (actifs) + mes dettes (passif) je ne soustrais jamais. J'ai des biens et j'ai des dettes, je ne les mélange pas ni ne les compense.
Ça change complètement la façon d'analyser les stratégies. C'est pas mieux ni moins bien cela dit.

 

[mathieuLbx]

Oui mais là tu prends un exemple où tu rembourses avec ton épargne. Dans du locatif le loyer rembourse le crédit, donc ton passif baisse sans que tu touches à tes actifs. C'est là que le patrimoine net progresse.

 

[niklos]

Pas du tout @mathieuLbx .

Le loyer peut aller sur livret ou être utilisé dans les remboursements, peu importe, ça ne change rien.

Dans le cas présent, si le loyer sert à rembourser les dettes, ça veut dire qu'il ne vient pas augmenter l'actif, mais fait diminuer le passif.
Dans tous les cas, soit le passif baisse et l'actif aussi (ou du moins l'actif n'augmente pas), soit le passif reste le même et l'actif augmente...

 

[mathieuLbx]

Oui ok je me suis mal exprimé. Ce que je voulais dire c'est que dans le locatif l'argent vient du locataire, c'est pas ton épargne qui fond. Le résultat comptable est le même, on est d'accord.

 

[moietmoi]

Ici,sur 20 ans pour une mise au départ de l'ordre de 17 000 euros plus l'eventuel cash flow négatif ( j'ai déjà compté les risques) soit pour 22 000 euros, on aura le bien Immobilier.