Les SCPI

[ApprentiEpargnant]

Les gérants ne sont pas non plus des lapins de 6 semaines, non ?

Comment reconnaître?

 

[Pascal 75]

Une analyse Sogenial ->



Chez Sogénial :

- "Très peu d'institutionnels ou de Family office"
- "Bonne granularité"
- "Collecte de 200 M / 2 M de sorties seulement"
- "Le roi est l'acheteur ... c'est maintenant qu'il faut investir pour ceux qui ont la chance de collecter".
- "Le marché en 2022 état à +/- 10 Mds et de seulement +/- 4 Mds en 2023"

-> Perso, je me demande si la situation politique actuelle ne change pas un peu la donne ...


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[plop962]

-> Perso, je me demande si la situation politique actuelle ne change pas un peu la donne ...

Dans quelle mesure ? Je n'ai pas compris ton point.

 

[Pascal 75]

Dans quelle mesure ? Je n'ai pas compris ton point.

Le spread actuel franco-allemand à 80 pts de base et la possible remontée des taux longs après les élections vont défavoriser le crédit immobilier (qui allait pourtant un peu mieux)

Beaucoup d'articles anticipent une forte remontée de l'OAT à 10 ans et, en conséquence, une dégradation des condition de crédit immobilier.

Le spread France/All est déjà une réalité (essentiellement du fait de la baisse des taux All).

La forte augmentation des taux sera fonction du résultat des élections et des incertitudes politiques et fiscales induites.

 

[plop962]

Merci je n'avais pas fait le lien avec les taux.

 

[Demyos]

Le spread actuel franco-allemand à 80 pts de base et la possible remontée des taux longs après les élections vont défavoriser le crédit immobilier (qui allait un peu mieux)

Beaucoup d'articles anticipent une forte remontée de l'OAT à 10 ans et, en conséquence, une dégradation des condition de crédit immobilier.

Le spread France/All est déjà une réalité (Essentiellement du fait de la baisse des taux All).
La forte augmentation des taux sera fonction du résultat des élections.

Si nous étions au Franc, je paniquerais, en tant qu'épargnant, face à une future dévaluation. Tant que l'Euro est là, je ne vois pas cette issue. En revanche, les dangers ce sont les finances d'Etat, donc la pression fiscale, et, à la fin, les injonctions de Bruxelles.
Ne pas oublier que le fonds euro vie est souvent gavé d'OAT TEC aussi.

 

[Pascal 75]

Si nous étions au Franc, je paniquerais, en tant qu'épargnant, face à une future dévaluation. Tant que l'Euro est là, je ne vois pas cette issue. En revanche, les dangers ce sont les finances d'Etat, donc la pression fiscale, et, à la fin, les injonctions de Bruxelles.
Ne pas oublier que le fonds euro vie est souvent gavé d'OAT TEC aussi.

L'Euro nous "préserve" effectivement d'une dévaluation.
La seule stratégie monétaire restante est la modulation des taux par la BCE.

Les pays n'ont plus bcp de marge de manœuvre.
C'est (il me semble) à la fois une bonne et une mauvaise chose ?

Je parlais des conséquences actuarielles des élections législatives.
La hausse de l'OAT subséquente aux élections aura des implications sur des pans entiers de notre économie.

Et, notamment, sur l'immobilier et les SCPI ...

Je me permet de c/c la NL (newsletter) de MtX Pmt qui me parait importante :





Chacun pourra moduler le "pessimisme" de cette NL en fonction de sa propre réflexion

 

[Sluwp]

J'ai du mal à suivre ton raisonnement (désolé) ;
Un marché qui serait en "bear" mais en "bull" pour les nouvelles scpi ?

Pour moi, un marché décrit comme étant un bull market (marché "taureau") désigne une période durant laquelle les prix de valeurs cotées, (actions, obligations, once d'or,...) sont à la hausse.
Il s'oppose au bear market ( marché "ours") qui désigne une tendance de marché de valeurs cotées à la baisse.

Est-il pertinent d'utiliser ce vocable en matière d'immobilier ?
Ne vaut-il pas mieux parler de rendement immobilier ?
(mais je peux me tromper - ce n'est qu'une "perspective" de fin de journée -)

Nous sommes depuis fin 2022 (début de la hausse des taux en Juillet 2022) dans une période de hauts rendements du fait de la baisse des valorisations immobilières.
Ce contexte s'impose à toutes les SDG.
Ceci nous a permis de discerner le bon grain de l'ivraie en matière de SDG (point positif)
Les SCPI nouvellement crées (comme Remake) ont bénéficié à 100% de ce contexte.

Nous disons certainement la même chose avec un vocable différent

Oui c'est une analogie.... Une autre dans le même style du fameux Warren : "It's only when the tide goes out that you learn who's been swimming naked"
Le marché est le même pour tous mais il a un impact drastiquement différent selon le "le stock de patrimoine" des SCPI. Pour les jeunes SCPI faire un bon rendement actuellement c'est facile.. et le meilleur rendement des jeunes scpi est davantage lié à un talent en marketing (-> collecte) qu'en gestion immo.

 

[Pascal 75]

Oui c'est une analogie.... Une autre dans le même style du fameux Warren : "It's only when the tide goes out that you learn who's been swimming naked"
Le marché est le même pour tous mais il a un impact drastiquement différent selon le "le stock de patrimoine" des SCPI. Pour les jeunes SCPI faire un bon rendement actuellement c'est facile.. et le meilleur rendement des jeunes scpi est davantage lié à un talent en marketing (-> collecte) qu'en gestion immo.

Tout à fait d'accord.

Pour les citations ; afin de ne pas mettre de coté les forumeurs non anglophones :

 

[Benoît 00]

Bonjour,
Petite question au sujet de Corum Life, (je n’ai pas trouvé la réponse sur leur site) est ce que les dividendes des SCPI sont nécessairement réinvestis en part de SCPI, ou est ce qu’ils peuvent être versés sur le fond € ?
Merci

 

[Pascal 75]

Bonjour,
Petite question au sujet de Corum Life, (je n’ai pas trouvé la réponse sur leur site) est ce que les dividendes des SCPI sont nécessairement réinvestis en part de SCPI, ou est ce qu’ils peuvent être versés sur le fond € ?
Merci

Les dividendes des SCPI sont nécessairement réinvestis en part de SCPI -> Mécanisme dit de "capitalisation"

 

[ODL]

Une analyse Sogenial ->

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Chez Sogénial :

- "Très peu d'institutionnels ou de Family office"
- "Bonne granularité"
- "Collecte de 200 M / 2 M de sorties seulement"
- "Le roi est l'acheteur ... c'est maintenant qu'il faut investir pour ceux qui ont la chance de collecter".
- "Le marché en 2022 état à +/- 10 Mds et de seulement +/- 4 Mds en 2023"

-> Perso, je me demande si la situation politique actuelle ne change pas un peu la donne ...

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Ça m'intéresse ça ; car j'ai du coeur de région (en NP)

 

[Benoît 00]

Les dividendes des SCPI sont nécessairement réinvestis en part de SCPI -> Mécanisme dit de "capitalisation"

D’accord merci pour la réponse.
C’est bien dommage… Avec le délai de jouissance et les frais de souscription il faut bien compter 2 ans et demi avant d’amortir une part et pour avoir un TRI intéressant faut se rapprocher des 10 ans, donc les parts achetées disons 5/6 ans avant le moment du rachat ou du dénouement du contrat ne sont pas rentables.
Additionné aux restrictions sur le pourcentage d’obligation fond€ … c’est un élément qui me freine et c’est dommage parce que CORUM figure parmi les meilleurs gestionnaires.
Après bon peut être que je chipote sur un élément qui n’impact pas tant que ça la performance globale. Vos avis m’intéressent

 

[Divergeant]

Je ne veux pas trop faire de contradictions, mais il me semble qu'au webinar de lancement du fond eurolife, la gestionnaire à dit que les dividendes peuvent être versés sur ce fond même si au total ça depasse 25%. Ce seuil s'applique uniquement pour les versements. Le mieux est de leur demander directement ou de retrouver le webinar. C'est pas simple la finance, mais collectivement on s'informe, c'est bien.

 

[Phil17000]

Je ne veux pas trop faire de contradictions,

Le pseudo ne colle pas

 

[Sluwp]

D’accord merci pour la réponse.
C’est bien dommage… Avec le délai de jouissance et les frais de souscription il faut bien compter 2 ans et demi avant d’amortir une part et pour avoir un TRI intéressant faut se rapprocher des 10 ans, donc les parts achetées disons 5/6 ans avant le moment du rachat ou du dénouement du contrat ne sont pas rentables.
Additionné aux restrictions sur le pourcentage d’obligation fond€ … c’est un élément qui me freine et c’est dommage parce que CORUM figure parmi les meilleurs gestionnaires.
Après bon peut être que je chipote sur un élément qui n’impact pas tant que ça la performance globale. Vos avis m’intéressent

Le point faible de ce contrat c'est le côté couscous-boulettes cher à Mr Niel selon moi. Et il faut aimer le high yield.

 

[Pascal 75]

Je ne veux pas trop faire de contradictions, mais il me semble qu'au webinar de lancement du fond eurolife, la gestionnaire à dit que les dividendes peuvent être versés sur ce fond même si au total ça depasse 25%. Ce seuil s'applique uniquement pour les versements. Le mieux est de leur demander directement ou de retrouver le webinar. C'est pas simple la finance, mais collectivement on s'informe, c'est bien.

Les dividendes des SCPI.
Je confirme : Pour l'instant : Capitalisation.

Dans l'avenir, il avait effectivement été question de donner le choix.
Mais vu le succès d'EuroLife et la situation ... il est possible que la capitalisation puisse durer ..

 

[Demyos]

Les dividendes des SCPI sont nécessairement réinvestis en part de SCPI -> Mécanisme dit de "capitalisation"

J'en profite pour poser LA question à ceux qui ont des SCPI dans Corum Life : le dividende perçu est-il strictement égal au TD officiel ou existe-t-il un écart ? Dit autrement, Corum Life refile-t-elle les crédits d'impôt sur les revenus étrangers pour arriver au TD ?

 

[Pascal 75]

J'en profite pour poser LA question à ceux qui ont des SCPI dans Corum Life : le dividende perçu est-il strictement égal au TD officiel ou existe-t-il un écart ? Dit autrement, Corum Life refile-t-elle les crédits d'impôt sur les revenus étrangers pour arriver au TD ?

Le crédit d'impôts est redonné au souscripteur en plus des ddes.

Le TD est exprimé en brut de fiscalité étrangère (pour tout le monde depuis la transformation du TDVM en TD).

ex : TD (brut de fiscalité étrangère) Corum Origin : 6.06% / 4,87% (net de fiscalité étrangère)

Pour les pays en crédit d'impôt (Allemagne, Espagne, Italie) ; la fiscalité est payée par la SDG dans les pays concernés. Ils récupèrent le crédit d'impôt (comme le ferait un particulier) -> Corum nous le rétrocède.

Tu auras donc bien un TD net de 4.87% avec CorumLife mais un peu moins avec d'autres assureurs.
Nos matheux pourraient faire la calcul ?

Je ne sais pas si j'ai répondu à ta question ?

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour @Pascal 75 ,

J'ai du mal à comprendre. Avec un exemple chiffré ça serait plus facile à appréhender ?

Admettons que j'ai 20000€ de SCPI 100% étrangère et les parts me rapportent un loyer brut de 1000€. (TD = 5%)
Les parts sont détenues en AV.
Si j'ai bien compris, la SdG va payer pour moi l'imposition à l'étranger, environ 20%?

Je me retrouve donc normalement avec 800€ payés par la société de gestion, ce qui donne 4% de rendement net de fiscalité étrangère.

A quel moment intervient ce crédit d'impôts dont tu parles ?