Avis sur situation personnelle aprés refus banque

[thegibs]

Bonjour à tous,

J'aimerai avoir votre avis sur ma situation,

36 ans non fumeur, 43 pour ma femme non-fumeur également

Projet : maison.
coût 425 000 euros.
frais de notaire : 38 203,45 € dont 22000 € déjà versé

Apport 60 000 euros - 22000 € déjà versé.

Mise en vente du bien de madame 240 000 € (reste 88000 de prêt sur 10 ans)
prêt relai pour un montant de 150 000 € environ


Revenu :
- situation professionnelle : ingénieur et ma compagne et gestionnaire back-office.
- revenus avant impots : 3000 € / + environ 9000€ de primes (chomage partiel terminé depuis un mois pour moi) à l'année pour moi et 2300 € pour madame (chomage partiel terminé depuis une semaine pour madame)

Charges :
- 2 pensions pour un montant de 405 € par mois
- Aucun prêt en cours

La banque postale à déjà refusé de nous suivre alors que tout le monde disait que c'etait bon (courtier et conseillère banque postale) et que nous avions rempli les documents pour l'assurance et questionnaire médical.

Que pensez vous de notre situation? Car à l'heure actuelle nous perdons peu à peu espoir de voir notre projet se concrétiser...
Merci d'avance.

 

[svprets]

Bonjour,

M'est avis qu'un montage achat revente s'impose...J'ignore si la Banque Postale le propose...Le cas défaillant, rapprochez-vous d'un établissement mutualiste...
Vos besoins = > 425 000 + 31 200 (frais acquisition) + 88 000 (CRD) + 6800 ( provision frais de prêt ) = 551 000
Vos apports => 60 000 + 150 000 (prêt relais) => 210 000
Vos besoins en prêt(s) amortissable(s) à court terme => 341 000 € soit 1767,16 € A.C.100 % 2 têtes à 20 ans (=> à de bonnes conditions de taux d'emprunt et de couvertures d'assurances de prêt, en l'absence de pathologie(s))
=> Un remboursement anticipé partiel de 90 k€ est envisageable lorsque madame percevra les fruits de la vente de son bien...=> -466,40 €...
Je ne vois pas, ici, a priori, de critères bloquants...Ce qui me paraît délicat concerne, par contre, la répartition de l'indivision...puisque vos apports seront d'un montant différent...A voir avec votre notaire...

 

[moietmoi]

Bonjour,
un prêt relais est plus facile lorsqu'il y a déjà un compromis de signer pour ce bien; cependant

Mise en vente du bien de madame 240 000 € (reste 88000 de prêt sur 10 ans)
prêt relai pour un montant de 150 000 € environ

le bien est il déjà en vente? depuis combien de temps? l'estimation à 240 000 a t elle été validée par la banque?

Vos besoins en prêt(s) amortissable(s) à court terme => 341 000 € soit 1767,16 € A.C.100 % 2 têtes à 20 ans

or 1766 , c'est justement les 33% du revenu
mais il y a les pensions de 405 euros/mois qui diminuent nettement la capacité, à moins que je n'ai mal compris;

 

[thegibs]

Bonjour et merci à vous deux pour vos réponses, et en effet @moietmoi à raison car il y a les pensions mais malgré un taux à 1,30% chez la banque postale ils n'ont pas voulu suivre sans vraiment donner de raison.
Le bien est en vente depuis 2 mois on va dire mais entrecoupé de périodes de confinement, la banque postale avait envoyé un expert qui à confirmé l'estimation de l'agence immo.
Donc je ne sais quoi penser...

 

[svprets]

La charge de 1766 € vaut le temps de la vente du bien immobilier de votre compagne...Vous pourrez, a priori, procéder à un RAT d'ici à quelques mois...Notez que certains établissements considèrent la pension à charge quand d'autres la déduisent du revenu...Vous ne perdrez rien à rencontrer les deux ou trois mutualistes de la place...

 

[hargneux]

Bonjour,

M'est avis qu'un montage achat revente s'impose...J'ignore si la Banque Postale le propose...Le cas défaillant, rapprochez-vous d'un établissement mutualiste...

Vous rachetez un bien propre à Mme dans un prêt conjoint et solidaire pour la nouvelle acquisition ?

 

[thegibs]

@hargneux Le prêt sera conjoint et solidaire pour ce nouveau bien.
@svprets Merci pour votre retour nous allons voir ça avec le courtier

 

[hargneux]

@hargneux Le prêt sera conjoint et solidaire pour ce nouveau bien.
@svprets Merci pour votre retour nous allons voir ça avec le courtier

Oui, mais le bien en vente n'est qu'a Mme, vous ne pouvez donc pas l'intégrer dans un rachat/vente qui consiste à reprendre l'ancien prêt puis le nouveau dans un seul ensemble.

 

[thegibs]

@hargneux ok et donc cela peut poser souci au niveau des offres?

 

[hargneux]

Ben oui, en attendant la vente vous avez les charges du prêt Mme + relais + nouveau prêt en regard de 2 revenus - pension, ça peut faire lourd et peut expliquer le refus de LBP de vous suivre.

 

[thegibs]

@hargneux Oui mais l'encours du prêt de Mme est racheté donc son prêt ne devrait être pas être pris compte non?

 

[svprets]

Oui, mais le bien en vente n'est qu'a Mme, vous ne pouvez donc pas l'intégrer dans un rachat/vente qui consiste à reprendre l'ancien prêt puis le nouveau dans un seul ensemble.

Je ne vois pas ce qui pourrait y faire obstacle avec ou sans la caution solidaire de monsieur...Le prêt relais n'est qu'une avance de trésorerie, le plus souvent sans autre garantie que celle consistant en un ordre irrévocable...C'est donc un apport en numéraire => se pose surtout, ici, la question de l'apport et de la part indivise de chacun...à voir avec un notaire...

 

[hargneux]

Je ne vois pas ce qui pourrait y faire obstacle dès lors que monsieur accepte d'en être caution solidaire...Le prêt relais n'est qu'une avance de trésorerie, le plus souvent sans autre garantie que celle d'un ordre irrévocable...Se pose surtout, ici, la question de l'apport et de la part indivise de chacun...à voir avec un notaire...

Vous estimez le besoin :

Vos besoins = > 425 000 + 31 200 (frais acquisition) + 88 000 (CRD) + 6800 ( provision frais de prêt ) = 551 000

et

>Vos apports => 60 000 + 150 000 (prêt relais) => 210 000

d'où Vos besoins en prêt(s) amortissable(s) à court terme => 341 000 €

Vous faites donc passer une dette personnelle de Mme dans l'endettement du couple !
Vous faites cautionner par Mr une dette sur un bien sur lequel il n'a aucun droit !

 

[Aristide]

Bonjour,

Je crains qu'il y ait une autre problème.

Avec une valeur vénale de la maison de 240.000€ et un solde dû de 88.000€ suivant la technique utilisée par la banque sollicitée et en supposant un pourcentage d'intervention à hauteur de 70% (???) le prêt relais maximum ne serait serait pas de 150.000€ mais de :

+ (240.000€ - 88.000€) x 70 % = 106.400€
Ou
+ (240.000€ x 70%) - 88.000% = 80.000€

Cdt

 

[svprets]

Le calcul des besoins vient, ici clarifier la situation...Dans la mesure où le bien de madame est amorti à hauteur de 158 k€, (240-82), je ne vois pas ce qui pose difficulté à ce qu'elle "apporte" au moyen d'un prêt relais 150 k€...que monsieur se porte ou non caution solidaire de ce dernier...Il s'agit d'une avance de trésorerie pour le compte de madame...Se pose, à mon sens, le problème de la part indivise de chacun...Quid d'ailleurs, ici, des 60 k€ d'apport supplémentaire...??? 30 k€ chacun ?

 

[svprets]

Aristide,

Vous réagissez, ici, à raison d'une politique d'octroi qui est celle de certains établissements...Puis vous assurer que j'ai déjà procédé à un tel montage...Il importe, ici, que les apports de chacun soient clairement définis pour éviter que l'un des deux ne se sente lésé...

 

[thegibs]

@svprets c'est exactement cela avec 30k d'apport chacun pour l'apport, et donc on serait autour de 65% pour elle et 35% pour moi.

 

[hargneux]

Quand j'étais responsable des risques je ne signais pas ce type de montage, au moindre dérapage le défaut de conseil sera recherché, à la banque, pas chez le courtier et le conseil est mauvais et, à mon sens, justifie le rejet par LBP.

 

[thegibs]

@hargneux quelle est l’alternative alors? enfin si il y en a une...

 

[Aristide]

+ Si la vente se fait bien au prix de 240.000€, avec un solde de 88.000€ sur le prêt l'apport résiduel de Mme serait donc de 152.000€/
+ Avec un complément d'apport de 30.000€ disponible
=> L'apport réel de Mme s'élèverait donc à 182.000€

+ L'apport réel de Mr n'est que de 30.000€

=> Le besoin total étant estimé à 551.000€ le prêt complémentaire à solliciter ne serait pas de 341.000€ mais de
+ 551.000€ - (182.000€ + 30.000€) = 339.000€

=> D'où part Mme = 182.000€ + (339.000€/2) = 351.500€
=> D'où part Mr = 30.000€ + (339.000€/2) = 199.500€
=> Avec 351.500€ + 199.500€ = 551.000€

=> Quote part Mme = 351.500€/551.000€ = 63,79%
=> Quote part Mr = 199.500/551.000€ = 36,21%

Maintenant deux situation possibles:

=> Moyennant un convention (de préférence notariée) traitant ces deux cas de figure

1) - La vente se déroule comme prévu au quel cas, in fine, les acquéreurs/emprunteurs/propriétaires à hauteur des quotes part ainsi définies sont cependant codébiteurs solidaires de l'emprunt de 339.000€.
Il faut donc que la convention ci-dessus évoquée traite de ce décalage "actif/passif" et en prévoit le traitement dans l'hypothèse toujours possible d'un séparation ultérieure.

2) - La vente ne se passe pas comme prévu; pire elle n'a pas lieu du tout.
Dans ce cas
+ Mme conserve sont bien avec valeur nette de 152.000€ + ses 30.000€ d'apport.
+ Mr conserve ses 30.000€ d'apport
=> Mais ils sont tous les deux solidairement responsables des emprunts bancaires.

Cdt