Avis sur proposition pour investissement SCPI

[Beargent]

Hello tout le monde,

J'ai fait part de mon projet d'investir sur de la SCPI à mon banquier.
Sa proposition est ainsi :


30 000 euros sur 10 ans. (sachant qu'ils peuvent aller max jusqu'a 12 ans)
Taux de 1,95% mensualité de 293€. Obligation de prendre la seule et unique SCPI (pas forcément mauvaise, mais pas mon premier choix) Rivoli Avenir patrimoine.

Que pensez vous de cette offre ?

Je vais aussi aller voir le crédit foncier bien sur.

 

[Buffeto]

Rivoli Avenir patrimoine. .

SCPI principalement parisienne dans sa localisation . le prix de la part a augmenté en 2016 de 4.74% et le rendement 2016 a été de 4.14% .
le rendement se situe un peu en dessous de la moyenne , la performance sur 10ans a été globalement bonne .

pour le crédit il faut voir quelles sont les garanties que demande le banquier aussi .

 

[Beargent]

Elles ne m'en à pas parlé. j'ai mon crédit de ma RP chez eux. il s'agit de ma banque principale. Niveau endettement, je serais encore en dessous de 33% avec le crédit de ma RP + ce crédit.

J'avais pour but d'investir dans du Primovie et PFO2 mais pas dispo chez eux.

 

[Buffeto]

Elles ne m'en à pas parlé. .

tu ferais bien de lui demander.

 

[moietmoi]

J'avais pour but d'investir dans du Primovie et PFO2 mais pas dispo chez eux.

un panachage entre ton premier choix avec une banque comme crédit foncier et le reste en Rivoli Avenir?

 

[Beargent]

A réfléchir oui.
J'ai RDV fin Aout au CF on verra ce qu'ils peuvent faire pour moi.

L'offre de mon banquier n'est pas complètement dénué de sens donc je vais y réfléchir quand même. Et surtout je vais tenter de négocier le taux. Rivoli n'est pas mauvais non plus en terme de perf, mais pas extraordinaire. C'est à réfléchir.
Le tout est d'avoir un bon retour sur investissement. Sachant que la durée du prêt n'est pas non plus très longue, c'est pas trop mal non plus.

J'ai fait des simulation sur francescpi et meilleurscpi.com, l'investissement en vaut la peine quand même.
par contre le TRI est mauvais je trouve.

CORUM aussi m'intéresse.

 

[Buffeto]

CORUM aussi m'intéresse.

elle nous intéresse tous mais dans la vie il faut faire des choix...

 

[Beargent]

On est d'accord

J'étudie tout ca

 

[poam5356]

Les SCPI, c'est comme la bourse, en période d'euphorie on achète souvent les yeux fermés au risque de faire au final de biens mauvaises affaires.
Au sujet de Corum Convictions, comme me l'a fort justement fait remarquer un CGP :
Ils investissent beaucoup dans des entrepôts en zones industrielles!
Le rendement de ces locaux est élevé, raison pour laquelle ils doivent y investir… Patrimonialement parlant, ce genre d'investissement est nul parce que la dépréciation de ce type d'immobilier est très rapide.
Il suffit de parcourir leur rapport annuel pour voir le nombre de grandes surfaces composant le patrimoine de la SCPI.

Autre chose à prendre en compte :
Si vous investissez dans Corum Convictions, votre placement ne commencera à produire des intérêts qu'à partir du 6ème mois… Il est bon de le savoir.

Et enfin, sur les frais… Que je trouve plus qu'élevés :
1. Commission de souscription
La société de gestion perçoit lors des augmentations de capital une commission de souscription de 11,964% TTI du prix de souscription
2. Commission de gestion
La société de gestion perçoit une commission de gestion de 13,20%TTC sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets

Il faut y ajouter :
Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.

Une commission de suivi et de pilotage des travaux sera prélevée par la société de gestion uniquement en cas de réalisation de travaux augmentant les surfaces locatives.

Dans le cas des cessions et transferts directs, ainsi que les mutations à titre gratuit (donations / successions), la Société de Gestion perçoit une commission forfaitaire de 240,00 € TTI

Bon…. Au total, ça fait beaucoup!!

 

[Beargent]

Hello
Merci pour ton retour pom.
Alors pour ma part, nul question d'euphorie. c'est un placement que je regarde depuis quelques temps, mais certains aléa de la vie font que...

Il est vrai que Corum prends pas mal de frais, maintenant pour l'instant ils sont rentables sur et avec un objectifs de 6%. A voir combien de temps cela va tenir. Leur frais, le fait qu'ils ne soient pas dispo en AV, sont peut être aussi une volonté de leur part de sélectionner leur associés ou ne pas être abondé justement trop généreusement par l'effet d'euphorie que tu parle. . Je ne sais pas.

Pour les 6 mois je suis au courant oui, c'est vrai que c'est un peu lourd de leur part. Justement est ce pas la le début de la surcapitalisation ou la peur de celle ci.

 

[poam5356]

C'est de manière générale que je parlais d'euphorie :
2016 -> 5,56 Md€ de collecte, c'est 30% de plus qu'en 2015.
C'est plus du double de la collecte des années 2010 à 2014 (autour de 2,4 Md€), et 4 fois plus que la période 2005/2010 (1,2 Md€ en moyenne).
Et en 2017, c'est encore pire : +125% sur le 1er trimestre 2017 (par rapport au 1er trimestre 2016) avec 2,3 Md€ de collecte. En 1 seul trimestre, c'est presque la moitié de la collecte totale de 2016.

La baisse des taux a eu 2 effets : favoriser la hausse de l'immobilier et pousser les épargnants à chercher du rendement, où qu'il fut!
A 4,63% de rendement moyen en 2016, même en brut, c'est plutôt pas mal.
Reste à évaluer quelle sera l'incidence d’une remontée des taux sur le marché immobilier, et sur le possible désintérêt des épargnants venus massivement depuis 2 ans sur les SCPI à capital variable.

Perso, je vous invite à la plus grande prudence par rapport à l'acquisition de parts dans un avenir proche.

Quant à Corum :
Ils sont rentables, oui, et même très rentables à 6,3% alors que la moyenne est à 4,63%.
Un taux qui devrait attirer automatiquement la méfiance.

Par exemple : Sofidy, l'une des principales sociétés de gestion de SCPI réalise des acquisitions sur un rendement moyen prévisible de 6 à 6,4% annuel brut.
En net pour l'épargnant, ça donne sur leurs SCPI en capital variable :
Immorente 4.84 %
Efimmo 4.83 %
Sofipierre 4.68 %

Ou Corum a un fantastique don pour trouver avant les autres des biens permettant de distribuer un rendement net de 6,3%... Ce que je ne crois pas.
Ou il y a un lézard!!
Et m'est avis que ce sont les biens de moindre qualité patrimoniale, donc de rendement immédiat plus élevé, qui permettent d'offrir un taux largement plus élevé que la moyenne.
Comme vous n'achetez pas des parts de SCPI pour 1 an ou 2… Méfiance !

Prudence en général + méfiance en particulier pour ce genre de SCPI… Les déconvenues risquent bien d'être très fortes dans quelques années.

 

[Buffeto]

C'est de manière générale que je parlais d'euphorie :
2016 -> 5,56 Md€ de collecte, c'est 30% de plus qu'en 2015.
C'est plus du double de la collecte des années 2010 à 2014 (autour de 2,4 Md€), et 4 fois plus que la période 2005/2010 (1,2 Md€ en moyenne).
Et en 2017, c'est encore pire : +125% sur le 1er trimestre 2017 (par rapport au 1er trimestre 2016) avec 2,3 Md€ de collecte. En 1 seul trimestre, c'est presque la moitié de la collecte totale de 2016..

oui c'est normal ... cet engouement correspond à la chute des rendements des fonds euros de nos AV.

naturellement , les assureurs ont poussé les épargnants vers les UC SCPI qui sur cette période ont rapporté bcp plus .

c'est toujours ce que je dis . dés lors qu'un produit se démocratise , les rendements baissent ...

 

[Beargent]

Merci pom. Voila qui est rassurant.

Bon en même temps beaucoup de spéculation sur Corum en ce moment.

 

[poam5356]

Oui! Ben moi j'irais pas si je s'rais vous!! Comme on dirait dans la France rurale.

 

[Beargent]

Hum. Bien, ton avis compte. Cependant, selon toi, quelle "investissement" peu valoir le coup.

Soit je diversifie sur 2 SCPI avec un petit montant de 5000 (en direct sans crédit) pour l'une et 20000/30000 pour l'autre (à crédit)

Qu'en pense tu ?

 

[Buffeto]

Soit je diversifie sur 2 SCPI avec un petit montant de 5000 (en direct sans crédit)

je déconseille l'investissement en direct sans crédit qui est la solution fiscalement la moins intéressante

 

[poam5356]

Hum. Bien, ton avis compte. Cependant, selon toi, quelle "investissement" peu valoir le coup.
Soit je diversifie sur 2 SCPI avec un petit montant de 5000 (en direct sans crédit) pour l'une et 20000/30000 pour l'autre (à crédit)
Qu'en pense tu ?

Diversifier : oui, mais tout à crédit (crédit + apport) comme le fait justement remarquer Buffetophile.

Diversifier comment?
J'élimine déjà ce qui brille trop, genre Corum et autres SCPI à plus de 6% de rendement (s'il y en a).
Je serais aussi assez circonspect sur les pures, ou fortement investies en bureaux.
A force d'attirer les capitaux, on va se retrouver comme en Espagne avec des montagnes de bâtiments vides! Surtout qu'il y a une propension à la réduction des m², et même à la dématérialisation des lieux de travail.

Quelques idées glanées à l'instant en parcourant la liste des SCPI.

• A PFO2, je préférerais largement Placement Pierre de Foncia : Le même type de SCPI, mais pas le même rendement!
• Primovie : oui, à comparer avec Pierval Santé
• Pourquoi pas des murs de boutiques avec Immorente,
• Ou diversifier dans les résidences hôtelières?
• A moins que de lorgner un peu sur l'Europe, et l'Allemagne en particulier! Rdt un peu faible, mais elle démarre tout juste.

En tout état de cause, il faut étudier leurs rapports annuels, et surtout décortiquer le listing du patrimoine avant de faire un choix définitif.
Enfin, c'est ce que je ferais!

PRIMOVIE -> Rdt 5,00%
Gestionnaire primonial-reim
Scpi diversifiée et spécialisée dans le domaine de la santé : 33 établissements, dont 24 EHPAD (répartis de manière homogène sur tout le territoire français), 1 établissement psychiatrique, 1 clinique à Berlin, 1 école de formation à Paris + 6 EHPAD localisés en Ile-de-France
Surcote / ANR +9.85 %
-> A comparer avec Pierval Santé

SCPI IMMORENTE -> Rdt 4,84%
Gestionnaire Sofidy
SCPI diversifiee à Capital Variable : murs de boutiques (78%) et bureaux (20%)
Date de création 1988
Surcote / ANR +9.69 %
RAN 2,86€ -> 2,2 mois de loyer

CAP’HEBERGIMMO -> Rdt 4,80%
Gestionnaire foncia-pierre-gestion
SCPI spécialisée à Capital Variable :
Hôtellerie, les résidences hôtelières ou encore les espaces de séminaires.
Le prix de souscription de la part est revalorisé de 4%, passant ainsi de 250 € à 260,00 € à compter du 1er Août 2017
Date de création 2013
On en a parlé dans un autre sujet dans lequel j'ai écrit :
"4 propriétés à leur actif, toutes louées… Heureusement, serais-je tenté de dire.
Mais 4 belles propriétés, notamment 2 châteaux: le château de Cely en Bière et le domaine de Rochefort en Yvelines (qui est divisé en 2 propriétés et partagé avec une autre scpi de Foncia).
Le capital investi s'élève à 15 M€ pour actuellement 19 M€ collectés.
Le plafond des capitaux que peut collecter la scpi est à 55 M€.
Il y a donc de quoi acheter un certain nombre de belles propriétés!
Le rendement est de 4,80%, ce qui est un excellent rendement (4,63% en moyenne en 2016.
Bien que jeune, la scpi constitue déjà une réserve (report à nouveau) en ne versant que 12€ par part alors que le résultat est de 12,91€ par part en 2016.
Rien de plus à dire : ça semble solide, c'est sur un marché particulier qui permet peut-être de diversifier ses placements en sortant du traditionnel marché de bureaux."

PFO2 -> Rdt 4.55%
Gestionnaire perial-asset-management
SCPI bureau Capital Variable
Date de création 2009
Surcote / ANR +9.38 %
58% province et 42% Paris
71% de bureaux et 29% de commerces

LFP-EUROPIMMO -> Rdt 4.49%
Gestionnaire la-francaise-rem
SCPI bureaux et Europe à Capital Variable
SCPI à dominante immobilière allemande
Les revenus de sources allemande sont fiscalisés à la source et vont générer un crédit d’impôt.
Date de création 2014
Surcote / ANR +0.68 %
12 immeubles
Frais d'entrée : 9,6% TTC

Et 1 SCPI à capital fixe et orientée bureaux, mais avec un excellent rendement.
Ce qui semble contraire à ce que j'ai écrit, mais c'est une ancienne SCPI qui augmente son capital. Le patrimoine est donc déjà loué dans sa presque totalité. Ce qui la démarque des jeunes SCPI de bureaux pour lesquelles tout est à faire.

PLACEMENT-PIERRE -> Rdt 5,16%
Capital fixe, mais augmentation de capital en cours au prix de souscription de 340 €, jusqu’au 22 décembre 2017
Gestionnaire foncia-pierre-gestion
Date de création 1986
SCPI bureau à 83%
Rdt 5.16% - TRI 10 ans 11.18%
Surcote / ANR +4.90 %
RAN 6,1€ -> 4,5 mois de loyer
PGR 6,8€ -> 2% du prix de la part
Frais de souscription 6.00 %
168 immeubles gérés : 50% province, 83% de bureaux

 

[Beargent]

Merci pour ce beau palmares/retour de ton côté. Super constructifs

Effectivement, j'ai peut être l'air de ne pas savoir ou mettre mes billes, mais je lis beaucoup, me renseigne et lis les rapports des SCPI.
Il est vrai que certaines scpi rendent leur rendement attractifs et je partage ton avis sur le "loup". >Du coup, on est un peu perdu, et si on ne se lance pas on ne se lance jamais.

Certaines SCPI que tu as cités ont déja attirés mon attention comme immorente notamment.
Primovie, j'y souscris via mes AV Spirica désormais.

Reste à voir pour rivoli, si le CF ne me donne pas de conditions avantageuse

 

[mchristine]

Diversifier : oui, mais tout à crédit (crédit + apport) comme le fait justement remarquer Buffetophile.

Diversifier comment?
J'élimine déjà ce qui brille trop, genre Corum et autres SCPI à plus de 6% de rendement (s'il y en a).
Je serais aussi assez circonspect sur les pures, ou fortement investies en bureaux.
A force d'attirer les capitaux, on va se retrouver comme en Espagne avec des montagnes de bâtiments vides! Surtout qu'il y a une propension à la réduction des m², et même à la dématérialisation des lieux de travail.

Quelques idées glanées à l'instant en parcourant la liste des SCPI.

• A PFO2, je préférerais largement Placement Pierre de Foncia : Le même type de SCPI, mais pas le même rendement!
• Primovie : oui, à comparer avec Pierval Santé
• Pourquoi pas des murs de boutiques avec Immorente,
• Ou diversifier dans les résidences hôtelières?
• A moins que de lorgner un peu sur l'Europe, et l'Allemagne en particulier! Rdt un peu faible, mais elle démarre tout juste.

En tout état de cause, il faut étudier leurs rapports annuels, et surtout décortiquer le listing du patrimoine avant de faire un choix définitif.
Enfin, c'est ce que je ferais!

PRIMOVIE -> Rdt 5,00%
Gestionnaire primonial-reim
Scpi diversifiée et spécialisée dans le domaine de la santé : 33 établissements, dont 24 EHPAD (répartis de manière homogène sur tout le territoire français), 1 établissement psychiatrique, 1 clinique à Berlin, 1 école de formation à Paris + 6 EHPAD localisés en Ile-de-France
Surcote / ANR +9.85 %
-> A comparer avec Pierval Santé

SCPI IMMORENTE -> Rdt 4,84%
Gestionnaire Sofidy
SCPI diversifiee à Capital Variable : murs de boutiques (78%) et bureaux (20%)
Date de création 1988
Surcote / ANR +9.69 %
RAN 2,86€ -> 2,2 mois de loyer

CAP’HEBERGIMMO -> Rdt 4,80%
Gestionnaire foncia-pierre-gestion
SCPI spécialisée à Capital Variable :
Hôtellerie, les résidences hôtelières ou encore les espaces de séminaires.
Le prix de souscription de la part est revalorisé de 4%, passant ainsi de 250 € à 260,00 € à compter du 1er Août 2017
Date de création 2013
On en a parlé dans un autre sujet dans lequel j'ai écrit :
"4 propriétés à leur actif, toutes louées… Heureusement, serais-je tenté de dire.
Mais 4 belles propriétés, notamment 2 châteaux: le château de Cely en Bière et le domaine de Rochefort en Yvelines (qui est divisé en 2 propriétés et partagé avec une autre scpi de Foncia).
Le capital investi s'élève à 15 M€ pour actuellement 19 M€ collectés.
Le plafond des capitaux que peut collecter la scpi est à 55 M€.
Il y a donc de quoi acheter un certain nombre de belles propriétés!
Le rendement est de 4,80%, ce qui est un excellent rendement (4,63% en moyenne en 2016.
Bien que jeune, la scpi constitue déjà une réserve (report à nouveau) en ne versant que 12€ par part alors que le résultat est de 12,91€ par part en 2016.
Rien de plus à dire : ça semble solide, c'est sur un marché particulier qui permet peut-être de diversifier ses placements en sortant du traditionnel marché de bureaux."

PFO2 -> Rdt 4.55%
Gestionnaire perial-asset-management
SCPI bureau Capital Variable
Date de création 2009
Surcote / ANR +9.38 %
58% province et 42% Paris
71% de bureaux et 29% de commerces

LFP-EUROPIMMO -> Rdt 4.49%
Gestionnaire la-francaise-rem
SCPI bureaux et Europe à Capital Variable
SCPI à dominante immobilière allemande
Les revenus de sources allemande sont fiscalisés à la source et vont générer un crédit d’impôt.
Date de création 2014
Surcote / ANR +0.68 %
12 immeubles
Frais d'entrée : 9,6% TTC

Et 1 SCPI à capital fixe et orientée bureaux, mais avec un excellent rendement.
Ce qui semble contraire à ce que j'ai écrit, mais c'est une ancienne SCPI qui augmente son capital. Le patrimoine est donc déjà loué dans sa presque totalité. Ce qui la démarque des jeunes SCPI de bureaux pour lesquelles tout est à faire.

PLACEMENT-PIERRE -> Rdt 5,16%
Capital fixe, mais augmentation de capital en cours au prix de souscription de 340 €, jusqu’au 22 décembre 2017
Gestionnaire foncia-pierre-gestion
Date de création 1986
SCPI bureau à 83%
Rdt 5.16% - TRI 10 ans 11.18%
Surcote / ANR +4.90 %
RAN 6,1€ -> 4,5 mois de loyer
PGR 6,8€ -> 2% du prix de la part
Frais de souscription 6.00 %
168 immeubles gérés : 50% province, 83% de bureaux

Quel est votre avis aujourd'hui sur placement Pierre, sur le fait que la scpi devienne à capital variable ?

 

[poam5356]

En ce qui me concerne : Avis positif sur Placement Pierre.
La gérance vient de procéder à 2 augmentations de capital. La 1ère fin 2015, puis une seconde dans la foulée qui s'est terminée mi-2018.
C'est une ancienne SCPI qui a ensuite absorbé 2 ou 3 autres : 1 en 2002 et 2 en 2015.
ceci + 2 augmentations de capital, ça fait un peu de mouvement, surtout qu'ils passent maintenant en capital variable. Effectif, si j'ai bien lu, depuis le début du mois.
Compte-tenu de tout ce remue-ménage, je trouve qu'ils pilotent bien l'affaire.
Les fonds collectés ont permis d'acquérir 6 biens qui me semblent être de très bonne facture.
Le dividende est stable alors qu'ils ont augmenté le RAN. Ce qui est bien.
D'autres auraient fait l'inverse.
Valeur de souscription vs valeur de reconstitution = Décote insignifiante de 0,08%.
C'est l'idéal, mais dû, je suppose, à l'ancienneté de la SCPI qui n'a pas besoin de courir après le client.
Là aussi, c'est positif comme gestion.
Très peu d'entrepôts : 1,88% au dernier Rapport annuel. C'est formidable.
Quelques hôtels : 1,82%
Des commerces à hauteur de 21% et 75% de bureaux.
10% est investi en Allemagne. ça diminue l'imposition globale du placement.

Quant au capital variable : pas d'avis sur le sujet. Il faudra voir comment va évoluer la gestion avec les flux dus à la variabilité du capital. Gestion performante jusqu'alors, et qui ne devrait fondamentalement pas varier.