AVis différe total la banque postale et achat en VEFA urgent

[pepette04]

Bonsoir,
J'ai besoin de votre aide!
Nous achetons une maison en VEFA BBC dans le 77 pour un montant total de 245 000
les frais de notaire sont estimé à 5175 euros
les frais de caution à peu près 2300 euros
La signature chez le notaire est prévu fin de l'année et la livraison 3ème trimestre 2013.

Nous avons droit à 57400 euros à taux zéro sur 20 ans
reste un pret de 187600 euros
L'apport nous paiera la caution et les frais de notaire!

La caisse d'épargne nous propose 4.48% sur 25 ans sans lisser le PTZ et avec les intêrets intercalaires dans l'ammortissement.
Je suppose que cela veut dire en différé totale. On ne paye rien pendant la construction car on ne peut pas ou cela va être très dure!
Les mensualités s'élèvent à 1280 euros hors assurance sans compter le montant des frais intercalaires (des intêrets d'intêrets finalement... mais pas trop le choix!)

Aujourd'hui rendez vous avec la banque postale qui nous propose un 4% hors assurance sur 25 ans
Ce qui fait du 1197 euros par mois sur 25 ans!

Problème il ne pratique sois disant pas le différé total pour les intêrets intercalaires. Je me méfie des conseillers...
Quelqu'un a t'il eu un différé total avec la banque postale? pourquoi une banque peut elle nous refuser cela?

Si jamais ils nous ont proposé de faire un prêt sans notre apport pour la caution et les frais de notaire et qu'on garde cet argent pour payer les frais intercalaires. (en esperant qu'il ne coute pas plus chère que 7400euros)
Ce qui nous ferait une mensualité à 1240 euros

Qu'en pensez vous?
Qui peut nous confirmez qu'il est impossible de différé le pret avec la banque postale.
Vos avis?

 

[Aristide]

Bonjour,

Il ne s'agit pas forcément d'un différé total (= franchise)

Si tel était cependant le cas, attention à la périodicité de capitalisation des intérêts (réglementé par article 1154 du code civil mais pas toujours respecté ce qui augmente le volume des intérêts payés)

Il s'agit le plus souvent d'un différé de capital ( = différé partiel => Paiement des intérêts + assurances).

Mais il existe aussi des techniques d'amortissement immédiat.

A toutes fins utiles voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[pepette04]

merci pour ta réponse rapide aristide!
Problème nous avons un loyer assez elevé donc on aimerai ne pas payer d'interêt intercalaires et assurance.

De plus nous aurons les assurances et le PTZ a payé dès qu'il sera débloqué donc ça plus les interêt intercalaires ce serait trop compliqué et on serait à bien plus à la fin que notre Prêt au final !
La banque postale le fait t'elle ou du moins peut elle nous le refuser?

 

[Aristide]

Bonjour,

Problème nous avons un loyer assez elevé donc on aimerai ne pas payer d'interêt intercalaires et assurance.

Dans ce cas il faut effectivement envisager un différé total.
Notez que, généralement, seuls les intérêts font l'objet du différé les primes d'asurances restant donc à payer.

Rappelez vous que le code civil (article 1154) réglemente la capitalisation des intérêts ( = à l'année) mais que cependant certains Etablissements capitalisent (illégalement) au mois le mois ce qui augmente le volume des intérêts payés (ce serait encore pire si le différé portait aussi sur les primes d'assurances)

De plus nous aurons les assurances et le PTZ a payé dès qu'il sera débloqué

Pour les assurances, il convient de vérifier votre contrat car, suivant les banques, trois dates d'application peuvent être prévues pour le paaiement des primes :

+ Date d'acceptation de l'offre
+ Date de signature du contrat notarié
+ Date de mise à disposition de fonds.

Pour ce qui concerne le PTZ je vous suggère de voir :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ition-des-fonds.15857/post-125799#post-125799

La banque postale le fait t'elle ou du moins peut elle nous le refuser ?

Je ne connais pas les pratiques de cette banque.
Si ses procédures lui permettent de gérer cette technique (?) je ne vois pas pourquoi elle vous la refuserait.

Cordialement,

 

[pepette04]

Je te remercie.
Pour les assurances pas de problème ça rentre dans notre budget.
Concernant la banque postale et le différé totale, la conseillère nous dit que c'est pas possible...
vu que je me méfie des conseillers qui la plupart ne comprenne rien, j'aimerai voir si quelqu'un a déjà eu affaire à ses problèmes avec la banque postale!
J'ai juste son numéro a elle donc c'est compliqué!

Si ce n'est pas possible, vu le taux attractif nous emprunterons la totalité sans notre apport et notre apport nous servira à couvrir les frais intercalaires...

Par contre les frais intercalaires seront à mon avis plus important car ils seront prelevé dès que les sous pour la caution ou le notaire seront prélevé...

 

[Aristide]

Concernant la banque postale et le différé totale, la conseillère nous dit que c'est pas possible...

????

C'est bien une banque...???...!!!

Cdt

 

[badioio]

Bonjour,
Pouvez-vous insister auprès de votre conseillère-financière ou auprès de votre centre-financier pour obtenir un rendez-vous avec le conseiller-immobilier ? Ce dernier devrait pouvoir vous donner plus d'éléments.

 

[pepette04]

Ben a priori oui pk?

 

[pepette04]

Le problème c'est que la dame qu'on a vu est une conseillère immobilier!
Je vais essayer d'en joindre une autre...

 

[bachelre]

La Banque Postale ne fait pas de différé total, il faut payer les intérêts intercalaires.
Je suis en phase de terminer un achat en VEFA, j'ai obtenu un différé total (maximum de 2 ans) de la part du Crédit Agricole Centre Loire. Je dois payer seulement l'assurance décès à partir de la signature chez le notaire.

 

[tarnat]

bonsoir
j'ai pris un crédit à la banque postale pour une VEFA en septembre et j'ai eu droit à un différé partiel. Ca évite d'avoir à payer des interets sur les interets. Le taux de 4,00 % sur 25 ans est excellent : j'ai eu 4,00% sur 20 ans avec 45 % d'apport.
cdt

 

[pepette04]

Je pense que c'est aussi un différé partiel.
On ne paye pas notre crédit mais juste les intérêts intercalaires.
Est cela un diffère partiel?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, dans un "différé partiel", encore appelé différé de capital", vous payez les intérêts prorata temporis sur les sommes effectivement mises à dispositionn plus les primes d'assurances sur la totalité du crédit ( = donc même sur la partie non débloquée)

A noter que dans le "différé total" encore appelé "franchise" l'emprunteur ne paie pas forcément des intérêts sur les intérêts.

Le code civil réglemente cette pratique = article 1154 => capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Certains Etablissements respectent cette contrainte et il y a bien paiement "d'intérêts sur les intérêts" mais ceux-ci ne sont capitalisés que s'ils sont dus pour une année entière.

D'autres ne respectent pas le code civil et capitalisent les intérêts au mois le mois ce qui augmente fortement le volume des intérêts par rapport à la pratique ci-dessus.

Mais la contrainte du code civil est diversement interprétée et sa mise en application complique les procédures.

D'autres part elle rend l'échéancier peu compréhensible par les emprunteurs avec des mensualités qui évoluent en fonction des mises à disposition.

Aussi d'autres Etablissements ont choisi de ne pas capitaliser du tout les intérêts.

En fait les intérêts dus sont "stockés" dans un compteur sans jamais venir s'ajouter au capital.
Quand le crédit est totalement mis à disposition et rentre en phase d'amortissement, les mensualités payées au mois le mois servent à payer en premier :

+ Les primes d'assurances
+ Une partie des intérêts "stockés" dans le compteur
+ Mais ce compteur est de nouveau alimenté par les nouveaux intérêts générés pour la période ( = mois) considérée
+ Qand le compteur est vide, l'amortissement du capital démarre.

Bien qu'évitant "le paiement d'intérêts sur les intérêts (puisqu'il n'y a jamais de capitalisation) cette pratique génère cependant un surcoût car l'amortissement du capital est retardé.

Cependant cette technique et beaucoup moins onéreuse que les deux autres.

A toutes fins utiles voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

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Le différé total (franchise) est quelquefois nécessaire; ce peut-être le cas lorsqu'un accédant/emprunteur n'a pas la trésorerie suffisante pour supporter en même temps un loyer et les charges de crédit pendant la phase de contruction.

Cordialement,

 

[pepette04]

Je reviens vers vous!

Nous attendons l'accord écrit de la banque postale et l'offre de prêt!
Il attendait la réponse de la délégation d'assurance!

Donc j'ai reçu la délégation et je suppose que eux aussi...
Ça ne devrait plus tarder!...

Petite question!
Sur la délégation il est marqué que l'assurance du prêt s'arrêtera en décembre 2036 car on a un prêt de 25 ans!
Jusque la pas de problème!
Par contre vu qu'on achète en vefa on rentrera en amortissement que aboa fin de la construction.
Si je suis leur truc on aura donc l'assurance qui s'arrêtera avant la fin du crédit...
Est ce normal?

Je suis inquiète car on attend avec impatience l'offre de prêt et on aimerai que plus rien ne tarde car notre promoteur nous met la pression vu qu'on est plus dans les temps...

Deuxième question est ce toujours d'acutualité depuis le nouveau PTZ à la banque postale qu'on reçoit l'offre de prêt de la banque postale et après l'offre de prêt du PTZ par le crédit foncier??

 

[Anonyme]

pour votre délégation d'assurance il semble y a voir un petit soucis dans les dates.

il vaudrait mieux contacter votre assureur pour bien se mettre d'accord avec eux, il semnlent avoir oublié la période de construction.

pour le PTZ je pensais que la B.P faisait aussi le PTZ elle même. a vérifier


bien cordialement