Avis crédits SCPI dans SCI à l'IS à créer

[klem]

Bonjour,

Suite à la lecture du post de @dodo1 ces jours-ci, nous aimerions avoir votre avis, vos conseils, tout ce qui pourrait nous aider à faire le bon choix au niveau des SCPI et du financement.

Cela fait quelques semaines voire mois..., que nous réfléchissons nous aussi à nous lancer dans l'investissement de SCPI à crédit sur un montant 250 keuros investit par l’intermédiaire d’une SCI dans le but de transmettre à notre enfant dans le futur (enfant que nous n’avons pas encore, mais c’est pour dire que nous avons bien réfléchi et n’avons pas besoin de cet argent).


Nous avons demandé à 2 courtiers et à la banque avec laquelle nous avons déjà réalisé un investissement LMNP sur un studio.



Solution 1 :

Banque : Crédit Arkéa banque privée
Apport demandé : 0% du montant
Durée : 25 ans
Taux : 2,4% sur 25 ans
Assurance emprunteur : facultative

Frais de dossier (600€ + 600€) : Pour Arkea, rémunèrent pour l’analyse et le traitement de la demande.

Frais de garantie (700€ + 350€) : Il s’agit pour Arkea de se protéger dans le cas où vous ne serez pas en mesure de rembourser vos échéances.

Frais d’intermédiation (1000€ + 300€) : Pour l’intermédiaire bancaire (Primonial Financement) qui a réalisé l’intermédiation entre Arkea et nous.

• 3550 euros de frais.

Différé d’amortissement possible : ce qu’il faut pour ne pas avancer le remboursement avant d’avoir les loyers des SCPI soit 7 et 9 mois.

SCPI « choisis » : Primopierre 150 keuros et Primovie 100 keuros (Primonial)


Solution 2 :

Banque : ? peut-être la même que l’autre courtier ?
Apport demandé : 0% du montant
Durée : 25 ans
Taux : 2,4% sur 25 ans
Assurance emprunteur : facultative

Frais de dossier ; de garantie ; d’intermédiation : 2500 euros (c’est moins détaillé pour le moment mais tout de même 1000 euros de moins, sauf si j’ai raté quelque chose)


Différé d’amortissement possible : ce qu’il faut pour ne pas avancer le remboursement avant d’avoir les loyers des SCPI.

SCPI « choisis » : Immorente 150 keuros et Sofidy Europe Invest 100 keuros (Sofidy)



Solution 3 :

Banque : Caisse d’épargne avec laquelle nous avons déjà réalisé un investissement LMNP sur un studio loué en direct.

Apport demandé : 0% du montant
Durée : 25 ans
Taux : 1,18% sur 25 ans
Assurance emprunteur : facultative à confirmer mais il est écrit accessoires dans la première simulation.

Frais de dossier (500€) : peuvent toujours être discutés…

Frais de garantie (3300€) : relativement élevés

Frais d’intermédiation / courtage (0€)

• 3800 euros de frais.

Différé d’amortissement semble possible lors du rdv mais là on nous écrit préfinancement de 36 mois, est-ce la même chose ?

SCPI « choisis » : Immorente 150 keuros et PF Hospitalité Europe 100 keuros (Sofidy et Perial)




Ce que nous comprenons, c’est que les courtiers travaillent sur du financement crédit conso, notre banque (secondaire) sur du crédit immo : quelle différence à votre avis sur l’avenir, les frais associés, les assurances de prêts, etc. ?


Un grand merci pour vos retours.

Clément

 

[moietmoi]

Bonjour,

c’est que les courtiers travaillent sur du financement crédit conso

Humm, sur ces montants...à mon avis, non .
Aristide aura sans doute un avis plus documenté que moi...
Une question :
Chaque proposition est bien faite pour une sci, spécifiquement?
Pas un achat en direct?

 

[g.b]

Pourquoi s'embêter avec une SCI, donc des frais en plus, pour si peu d'investissement? Restez donc en investissement en propre et donnez l'usufruit temporaire le temps de ses études par exemple (pendant 5 ans) et ensuite la nue-propriété?

 

[klem]

Pourquoi s'embêter avec une SCI, donc des frais en plus, pour si peu d'investissement? Restez donc en investissement en propre et donnez l'usufruit temporaire le temps de ses études par exemple (pendant 5 ans) et ensuite la nue-propriété?

Bonjour à tous les deux,

Merci pour ce premier retour.

Oui pour chaque demande, nous avons bien demandé pour un achat par le biais d'une SCI à l'IS, cela nous parait une bonne option pour l'imposition de 15% VS 31% + PS en direct ?

@g.b est-ce qu'un calcul pour appuyer vos propos pourrait nous aider à comprendre svp ? Notre enfant (lorsqu'il sera né) aurait l'usufruit mais serait rattaché à nous fiscalement donc je ne saisi pas le gain "fiscal"?

@moietmoi
Humm, sur ces montants...à mon avis, non .
Aristide aura sans doute un avis plus documenté que moi...

Si il est écrit clairement crédit à la consommation


Merci.

 

[moietmoi]

Si il est écrit clairement crédit à la consommation

Pour un particulier , c'est limité à 75000 euros. A mon avis,Pour une sci IS, le prêt ne sera ni à la conso, Ni immobilier, mais professionnel.

 

[g.b]

Attention, je viens de relire le titre, SCI à l'IS. Donc encore plus de frais, et, à ma connaissance la Caisse d'Épargne me disait explicitement ne pas le proposer pour ce type de structure (à l'IS), et encore moins sur 25 ans.

Conditions SCI à l'IR d'il y a deux ans:
Banque : Caisse d’Epargne

• Montant financé : 100K€ minimum
• Durée : 20 ans maximum
• Taux : entre 0,85% et 1,10% sur 15 ans et entre 1,05% et 1,30% sur 20 ans (selon niveau de revenus domiciliés)
• Assurance emprunteur : Assurance Groupe CNP
• Frais de dossier Caisse d’Epargne : 450€, financés avec le crédit
• Frais de garantie SACCEF : connus au moment de l’instruction du dossier (environ 1,6% du montant financé), financés avec le crédit
• Frais de courtage : 1% du montant financé, financés avec le crédit
• Possibilité de différé d’amortissement de 6 mois en option

Conditions demandées :

• Ouverture de compte à distance, avec carte bancaire et domiciliation de salaire pour au moins un des associés
• Epargne constituée de 200€ de parts sociales et d’un compte épargne type Livret ou Assurance Vie avec 10% minimum du montant financé non nanti
• Souscription d’un contrat d’assurance au choix en Caisse d’Epargne (Habitation, Auto, Prévoyance…)

 

[klem]

Attention, je viens de relire le titre, SCI à l'IS. Donc encore plus de frais, et, à ma connaissance la Caisse d'Épargne me disait explicitement ne pas le proposer pour ce type de structure (à l'IS), et encore moins sur 25 ans.

Conditions SCI à l'IR d'il y a deux ans:
Banque : Caisse d’Epargne

• Montant financé : 100K€ minimum
• Durée : 20 ans maximum
• Taux : entre 0,85% et 1,10% sur 15 ans et entre 1,05% et 1,30% sur 20 ans (selon niveau de revenus domiciliés)
• Assurance emprunteur : Assurance Groupe CNP
• Frais de dossier Caisse d’Epargne : 450€, financés avec le crédit
• Frais de garantie SACCEF : connus au moment de l’instruction du dossier (environ 1,6% du montant financé), financés avec le crédit
• Frais de courtage : 1% du montant financé, financés avec le crédit
• Possibilité de différé d’amortissement de 6 mois en option

Conditions demandées :

• Ouverture de compte à distance, avec carte bancaire et domiciliation de salaire pour au moins un des associés
• Epargne constituée de 200€ de parts sociales et d’un compte épargne type Livret ou Assurance Vie avec 10% minimum du montant financé non nanti
• Souscription d’un contrat d’assurance au choix en Caisse d’Epargne (Habitation, Auto, Prévoyance…)

Merci pour ce retour.

Lors de notre appel avec la conseillère nous avons clairement évoqué la SCI à l'IS et dans notre dernier mail :
"Bonjour,
Suite à notre discussion téléphonique de ce jour, veuillez trouver ci-dessous le lien pour télécharger les documents demandés afin de réaliser une simulation de crédit sur 25 ans pour l'achat de SCPI (Immorente 150 keuros et PF Hospitalité grand Paris 100 keuros) par le biais d'une SCI à l'IS."

ça me semble tout de même très explicite à voir...

 

[g.b]

@g.b est-ce qu'un calcul pour appuyer vos propos pourrait nous aider à comprendre svp ? Notre enfant (lorsqu'il sera né) aurait l'usufruit mais serait rattaché à nous fiscalement donc je ne saisi pas le gain "fiscal"?

Finalement, vous avez un but fiscal? Pour constituer la SCI, il est nécessaire de s'attacher à des objectifs patrimoniaux et économiques.

Ceci étant, avantages fiscaux de la donation temporaire d'usufruit:

• Échapper à l'IFI quand vous y serez soumis dans 20 ans
• Si donation temporaire jusqu'à 10 ans, assiette de 23% de la PP des parts, donc vu le faible montant, ça passe dans l'abattement
• Faire un plus gros investissement alors pour optimiser l'assiette en fonction du nombre d'enfants?

Dans l'idée, je pense qu'une durée de 20 ans est potable pour (i) avoir les 2 ans de "création" + 18 ans révolus de l'enfant, et (ii) se débarrasser de tout crédit lors de la donation. Ou alors viser 25 ans, donc 2 + 23 ans, ce qui pourrait être encore intéressant. En plus, en nom propre, on peut faire crédit immo sur 25 ans à des taux plus intéressants, sans doute.

 

[Buffeto]

juste une petite remarque d'ordre général ....pourquoi les banques prêteraient elles pour des SCI à l'IS et pas pour des SCI à l'IR ?

la fiscalité concerne l'investisseur me semble t'il .qu'est ce que ca change pour les banques ?

 

[klem]

Finalement, vous avez un but fiscal? Pour constituer la SCI, il est nécessaire de s'attacher à des objectifs patrimoniaux et économiques.

Quelle différence faites-vous entre objectif économique et fiscal ? Ce que nous voyons et qui nous a décidé à partir vers une SCI à l’IS c’est que nous n’avons pas besoin de revenus complémentaires et que pour un faible effort d’épargne (grâce à la faible imposition de l’IS) nous aurons un petit patrimoine dans 25 ans.

Ceci étant, avantages fiscaux de la donation temporaire d'usufruit:

• Échapper à l'IFI quand vous y serez soumis dans 20 ans
• Si donation temporaire jusqu'à 10 ans, assiette de 23% de la PP des parts, donc vu le faible montant, ça passe dans l'abattement
• Faire un plus gros investissement alors pour optimiser l'assiette en fonction du nombre d'enfants?

Nous verrons au fil du temps si nous investissons à nouveau, pour le moment déjà un premier enfant nous verrons ensuite.

Dans vos propos je ne suis pas sûr de comprendre, mais si notre enfant est rattaché à nous, les revenus des SCPI seront fiscalisés sous notre TMI (je ne suis pas certain de comprendre/connaitre l’abattement dont vous parlez).

Ensuite vous parlez d’IFI mais d’ici là, cela pourrait évoluer dans notre cas comme celui de la république…

Dans l'idée, je pense qu'une durée de 20 ans est potable pour (i) avoir les 2 ans de "création" + 18 ans révolus de l'enfant, et (ii) se débarrasser de tout crédit lors de la donation. Ou alors viser 25 ans, donc 2 + 23 ans, ce qui pourrait être encore intéressant. En plus, en nom propre, on peut faire crédit immo sur 25 ans à des taux plus intéressants, sans doute.

A confirmer en quoi concerne la proposition que nous avons eu de la caisse d’épargne…

 

[klem]

juste une petite remarque d'ordre général ....pourquoi les banques prêteraient elles pour des SCI à l'IS et pas pour des SCI à l'IR ?

la fiscalité concerne l'investisseur me semble t'il .qu'est ce que ca change pour les banques ?

J'ai l'impression que le problème se pose bien souvent, plus dans l'autre sens non ?

Oui je dirais aussi que seule la fiscalité investisseur vs société change et les banques regardent les revenus des associés de la SCI (qu'elle soit à l'IS ou IR rien ne change j'ai l'impression). Je veux bien des confirmations ou contradictions.

 

[moietmoi]

Suite à notre discussion téléphonique de ce jour, veuillez trouver ci-dessous le lien pour télécharger les documents demandés afin de réaliser une simulation de crédit sur 25 ans pour l'achat de SCPI (Immorente 150 keuros et PF Hospitalité grand Paris 100 keuros) par le biais d'une SCI à l'IS."

Dans ces documents, les statuts de la sci sont ils demandés?

 

[Aristide]

Bonjour

Pour un particulier , c'est limité à 75000 euros.

Oui pour les prêts à la consommation soumis au code de la consommation.
Mais, au-delà de cette limite, une banque peut très bien consentir un prêt à la consommation non pas soumis aux règles très protectrices du code de la consommation mais tout simplement au code civile.

Et il y a encore une autre possibilité où, bien qu'étant hors limite, les parties conviennent cependant de placer le crédit sous le régime protecteur du code de la consommation.

A mon avis,Pour une sci IS, le prêt ne sera ni à la conso, Ni immobilier, mais professionnel.

Ce pourrait être un prêt immobilier si les parts acquises sont représentatives de SCPI dites d'habitation.
Si non effectivement c'est un prêt professionnel qui, en fait, est un crédit classique soumis au code civile comme ci-dessus.

NB) - Un préfinancement s'entend généralement comme un différé externe encore appelé anticipation; c'est une période qui s'ajoute à la période d'amortissement et où l'emprunteur :

+ Ne paie que les intérêts sur les montants mis à disposition + les primes d'assurances sur la totalité du crédit (= différé partiel/de capital = cas général)

Ou:
+Ne paie que les primes d'assurance sur la totalité du crédit (= différé total hors assurances = franchise hors assurance = plus rare)

Ou:
+ Ne paie rien du tout (= franchise totale = exception)

=> Dans ces deux derniers cas les intérêts et/ou assurances dus mais non payés son capitalisés et génèrent donc des intérêts; ils commencent à s'amortir avec le capital emprunté à la fin de cette première période.

Cdt

 

[klem]

Dans ces documents, les statuts de la sci sont ils demandés?

Non il s'agit d'une première simulation mais je fais l'hypothèse qu'on se soit bien compris.

Donc, désolé mais pour revenir à notre post initial, dans l'hypothèse où la caisse d'épargne propose bien un prêt immo avec ces SCPI dans une SCI à l'IS, que préconisez-vous ?

 

[klem]

NB) - Un préfinancement s'entend généralement comme un différé externe encore appelé anticipation; c'est une période qui s'ajoute à la période d'amortissement et où l'emprunteur :

+ Ne paie que les intérêts sur les montants mis à disposition + les primes d'assurances sur la totalité du crédit (= différé partiel/de capital = cas général)

Ou:
+Ne paie que les primes d'assurance sur la totalité du crédit (= différé total hors assurances = franchise hors assurance = plus rare)

Ou:
+ Ne paie rien du tout (= franchise totale = exception)

Merci @Aristide Oui je pense qu'on est/sera dans le premier cas, mais pour le moment, il est écrit : "intérêts calculés selon les modalités de recouvrement [...] au contrats" donc à voir si nous avançons plus avec la caisse d'épargne ce qu'il sera stipulé dans le contrat.

Encore merci pour cette explication.

Joyeux réveillon de Noël à tous en attendant !

 

[klem]

Bonsoir à tous,

Après un peu de réflexion, si l'hypothèse où la caisse d'épargne propose bien un prêt immo avec les SCPI logées dans une SCI à l'IS, malgré les frais un peu plus élevés de la caisse d'épargne (garantie plus élevée que les autres prêts, je ne comprends pourquoi ?) ; il n'y a pas photo c'est bien plus intéressant de partir avec la caisse d'épargne ou vous voyez quelque chose de rédhibitoire ?

Encore merci.

 

[baboune]

juste une petite remarque d'ordre général ....pourquoi les banques prêteraient elles pour des SCI à l'IS et pas pour des SCI à l'IR ?

Bonjour,
dans le calcul du taux d'endettement des emprunteurs avec le seuil des 35% fixé par le HCSF les banques ne prennent pas en compte les mensualités supportées par la SCI à l'IS et bien sur ne prennent pas en compte les revenus locatifs de la SCI à l'IS

Cdt

 

[Buffeto]

Bonjour,
dans le calcul du taux d'endettement des emprunteurs avec le seuil des 35% fixé par le HCSF les banques ne prennent pas en compte les mensualités supportées par la SCI à l'IS et bien sur ne prennent pas en compte les revenus locatifs de la SCI à l'IS

Cdt

ok mais pour quelqu'un qui est largement en dessous des 35% d'endettement ( par exemple un futur retraité n'ayant quasiment plus de crédit à rembourser ) lui dire non sans étudier plus avant le dossier me parait un peu léger ...

 

[Aristide]

Bonjour,

Toutes les banques ne pratiquent sans doute pas ainsi; en tout cas ce n'est pas ma façon d'aborder l'analyse des risques.

=> Au plan des principes juridiques généraux il faut rappeler que :

1) - Le code civil prévoit que les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ».
La contribution de chaque associé aux éventuelles pertes et/ou passif social est donc proportionnelle à la quote part de chacun dans le capital social,

2) - Si cette responsabilité des associés SCI est indéfinie elle n'est cependant pas solidaire; le cas échéant la banque doit donc les actionner séparément à hauteur de leur quote part,

3) - Cette responsabilité est subsidiaire c'est à dire que la banque doit d'abord actionner la SCI et si cette démarche ne lui permet pas de récupérer sa créance, de poursuivre, suivant les principes ci-dessus, chacun des associés.

=> Et, au plan pratique, il est fréquent que la banque exige la caution solidaire des associés ce qui annule complètement le point N° 2 ci-dessus.

Donc, pour ce qui me concerne, dans l'analyse du risque d'un dossier présenté par un associé de SCI, j'intègre, en fonction de sa quote part, les charges et revenus de ladite SCI; voire 100% si caution solidaire.

Si hargneux passait par là sa pratique nous intéresserait.

Cdt

 

[baboune]

oui sauf que je viens de présenter 2 dossiers en décembre pour des clients ayant des encours de prêts immobiliers sous SCI à l' IR, SCI à l' IS et en nom propre et que j'ai eu le retour sur 5 banques qui m'ont toutes indiqué ne pas retenir les encours sur les SCI à l'IS

Caisse épargne, CA, SG, BNP, Bque pop.

et si nous avions retenu les mensualités des prêts pour les SCI à l'IS cela ne passait plus au niveau des 35 % et de loin...

Donc je pense pouvoir dire que sur le terrain c'est comme ça...

cdt