Avis crédit SCPI

[dodo1]

Bonjour,

Je ne sais pas si c'est le bon timing, mais je réfléchis à me lancer dans l'investissement de SCPI à crédit sur un montant 50/60 KE.
J'ai un courtier qui me propose la solution 1 et solution 2, la solution 3 c'est une de mes banques.


Solution 1 :

Banque : Crédit Agricole Consumer Finance
Apport demandé : 10% du montant
Durée : 15 ans maximum
Taux : 2,22% sur 15 ans => taux 2,17 si >60 KE
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier : 0€
Frais de garantie : 0€
Frais de courtage : 0€
Différé d’amortissement possible 3 ou 6 mois

SCPI éligibles :

- Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo (Amundi Immobilier)
- Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce (Primonial)
- Epargne Foncière, LF Europimmo (La Française)
- Immorente, Efimmo (Sofidy)
- PFO2 (Perial)
- Cristal Rente (Inter-Gestion)

Solution 2 :

Banque : CFCAL
Pas d’apport demandé
Pas d’ouverture de compte – Mensualités prélevées sur compte bancaire existant
Taux sur 20 ans (25 ans maximum) : 2,75%
Frais de dossier : 0€
Frais de garantie : 0€
Frais de courtage : 0€
3 SCPI maximum : 20 000€ minimum par SCPI

SCPI éligibles :

- Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce, Primofamily, Patrimmo Croisssance (Primonial)
- Immorente, Efimmo 1, Immorente 2, Sofiprime (Sofidy)
- Eurofoncière 2, Epargne Foncière, LF EUROPIMMO, LF GRAND PARIS, Pierval Santé (La Française)
- Novapierre 1, Interpierre France, Pierre 48 (Paref)
- PFO2, PF GRAND PARIS (Perial)
- Epargne Pierre (Voisin)
- Rivoli Avenir Patrimoine (Aestiam)

Solution 3 :
Banque qui finance uniquement les SCPI de la Fraçaise a un taux de 1% sur 15 ans
+ assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie.

Franchement je ne sais pas trop quoi penser de ces offres très différentes entre choisir un taux, un choix en SCPI voir même une durée.

 

[Tubair]

Bonjour Dodo,

Afin de réduire les mensualités liées au crédit, vous savez que la théorie préconise que pour un investissement locatif, plus le crédit est long et mieux c'est.

Je n'ai aucune idée des taux pratiqués actuellement mais 2.22% / 2.75% semblent des taux élevés par rapport au rendement moyen de 4.12% des SCPI en 2020, non?
Pour relativiser, les frais liés au crédit sont déductibles des loyers et viennent réduire la fiscalité.

Si vous ne prenez pas en considération le taux, il faudrait voir si le cash que vous devez sortir tous les mois pour compléter les mensualités du crédit ne vous restreint pas pour réaliser d'autres projets.
Voyez aussi votre marge concernant votre taux d'endettement.

Si vous pouvez ne pas mettre d'apport et tout financer par le crédit, faites le.
Si vous pouvez obtenir un différé afin de commencer le remboursement du prêt lorsque vous recevrez vos premiers loyers, faites le.

Pour votre interrogation suivante :​

Franchement je ne sais pas trop quoi penser de ces offres très différentes entre choisir un taux, un choix en SCPI voir même une durée.

Soit vous avez identifié des SCPI qui vous intéresse et donc vous cherchez un financement pour celles-ci (qui je pense n'est peut-être pas facile); soit vous vous limitez aux SCPI qui vous sont proposées et analysez les meilleures parmi le panel.

Dans tous les cas, il est je pense primordial que vous investissez au sein d'une SCPI qui vous semble bien orientée pour le futur et qui a de bonnes données financières. Il serait dommage de porter votre choix sur une SCPI juste par contrainte liée à la banque, en sachant qu'il y a mieux ailleurs dans la même catégorie (si c'est le cas).

N'étant plus à jour dans les SCPI, je ne pourrai vous orientez sur les choix mais d'autres le pourrons.

Mon message ne vous fait peut-être pas si avancé que ça mais bon...

Note : Essayez la caisse d'épargne

Bon courage,
Tubair​

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne sais pas si c'est le bon timing, mais je réfléchis à me lancer dans l'investissement de SCPI à crédit sur un montant 50/60 KE.
J'ai un courtier qui me propose la solution 1 et solution 2, la solution 3 c'est une de mes banques.

Solution 2 :

Banque : CFCAL
Pas d’apport demandé
Pas d’ouverture de compte – Mensualités prélevées sur compte bancaire existant
Taux sur 20 ans (25 ans maximum) : 2,75%
Frais de dossier : 0€
Frais de garantie : 0€
Frais de courtage : 0€
3 SCPI maximum : 20 000€ minimum par SCPI

???
Sur un prêt de 25 ans zéro frais de dossier et zéro frais de garantie au CFCAL ????

Il aurait donc fait un virage à 180 degrés depuis l'époque où je travaillais avec eux; c'était plutôt le coup de massue.

S'il passe par là l'avis de baboune serait intéressant sur ce point.

Cdt

 

[dodo1]

Bonjour Dodo,

Afin de réduire les mensualités liées au crédit, vous savez que la théorie préconise que pour un investissement locatif, plus le crédit est long et mieux c'est.

Je n'ai aucune idée des taux pratiqués actuellement mais 2.22% / 2.75% semblent des taux élevés par rapport au rendement moyen de 4.12% des SCPI en 2020, non?
Pour relativiser, les frais liés au crédit sont déductibles des loyers et viennent réduire la fiscalité.​

Franchement, je partage ton avis mieux vaux partir sur un crédit long, sauf que sur le financement des SCPI, on se trouve avec taux très élevés (2,75%/20 ans).
C'est aussi pour ça que j'ai une petite préférence pour l'immobilier direct, mais je trouve qu'en 2020 les prix ont bien flambé.
​

Si vous ne prenez pas en considération le taux, il faudrait voir si le cash que vous devez sortir tous les mois pour compléter les mensualités du crédit ne vous restreint pas pour réaliser d'autres projets.

Voyez aussi votre marge concernant votre taux d'endettement.​

J'ai prévu dans ce cas-là d'utiliser mon cash pour faire des remboursements par anticipations sur mon crédit de ma RP.
​

Soit vous avez identifié des SCPI qui vous intéresse et donc vous cherchez un financement pour celles-ci (qui je pense n'est peut-être pas facile); soit vous vous limitez aux SCPI qui vous sont proposées et analysez les meilleures parmi le panel.​

Pour l'instant, je pensais partir sur Pierval santé pour les autres, je ne sais pas trop.​

 

[Mr X]

Bonjour,
le même courtier (pour ne pas le nommer) m'a fait la même offre que vous (ils font d'ailleurs la même offre à tous leurs clients sans personnalisation, on peut se demander à quoi sert le dossier de patrimoine qu'il faut remplir). Résultat : sans en parler à mon agence CA, celle-ci me fait le même taux, mais assurances DC/PTIA incluses ! avec choix libre des SCPI mais nantissement des parts.
Pour info, le taux du courtier pour CFACL sur 15 ans est à 2.4%
Mr X

 

[dodo1]

Bonjour,
le même courtier (pour ne pas le nommer) m'a fait la même offre que vous (ils font d'ailleurs la même offre à tous leurs clients sans personnalisation, on peut se demander à quoi sert le dossier de patrimoine qu'il faut remplir). Résultat : sans en parler à mon agence CA, celle-ci me fait le même taux, mais assurances DC/PTIA incluses ! avec choix libre des SCPI mais nantissement des parts.
Pour info, le taux du courtier pour CFACL sur 15 ans est à 2.4%
Mr X

Je me demande si tout les courtiers ne fond pas les même offres ?
Concernant le CA, ils m'ont toujours dit qu'il ne finançait que la SCPI Edissimmo.

Tu as pris quelles offres ?

 

[Mr X]

Tu as pris quelles offres ?

Aucune, je suis parti sur de l'achat en AV pour l'instant finalement. Mais je me serai plutôt orienté vers l'offre du CA de mon agence, en tentant par la suite la délégation d'assurance

 

[dodo1]

Aucune, je suis parti sur de l'achat en AV pour l'instant finalement. Mais je me serai plutôt orienté vers l'offre du CA de mon agence, en tentant par la suite la délégation d'assurance

Le CA te finançait quelles SCPI ?

 

[Mr X]

Le CA te finançait quelles SCPI ?

Je n'ai pas la liste complète (ne souhaitant pas non plus tout acheter) mais de sûr : PF Grand Paris, Immorente, Epargne Pierre, Efimmo. C'était au CA sud rhône alpes

 

[dodo1]

Aucune, je suis parti sur de l'achat en AV pour l'instant finalement. Mais je me serai plutôt orienté vers l'offre du CA de mon agence, en tentant par la suite la délégation d'assurance

Cela m'embête de partir sur des SCPI en AV, car mon TMI actuel est de 0, avec des SCPI, je pense que mon TMI passera à 11. Ce serait dommage de ce privé de l'effet levier.
Je viens d'avoir la banque, ils ne sont pas très chauds pour rajouter des SCPI externes, éventuellement, mais pas sûr si je fais racheter mon prêt de ma RP de 1,25 à 0,85 sur 10 ans.

 

[dodo1]

Pour info, le taux du courtier pour CFACL sur 15 ans est à 2.4%
Mr X

Sur 15 ans, la solution 1 de mon courtier est plus intéressante.

 

[dodo1]

Je serai bien tenté par la solution 3 à 1 % sur 15 ans, en prenant 2 SCPI de la Française soit Épargne Foncière et Pierval Santé.

J'hésite juste avec Épargne foncière.

 

[Popif1er]

2 SCPI de la Française soit Épargne Foncière et Pierval Santé

Je crois que Pierval Santé n'est pas une SCPI de la Française mais de Euryale

 

[dodo1]

Je crois que Pierval Santé n'est pas une SCPI de la Française mais de Euryale

Elle figure sur le site de la Française, donc je suppose qu'il la commercialise, de plus cela fait partis des SCPI maison que Finance le crédit mut.

 

[dodo1]

Quelqu'un a un avis sur Epargne foncière ?

 

[dodo1]

Bonjour,
Je viens d'avoir une offre de financement des SCPI suivantes : Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce et Epargne pierre.
Je trouve l'offre assez intéressante pour démarrer une petite ligne de SCPI, mais prendre 3 SCPI de la même maison de gestion.
Est-ce que c'est vraiment être diversifié ?

 

[Buffeto]

Est-ce que c'est vraiment être diversifié ?

oui ca l'est ....

 

[dodo1]

oui ca l'est ....

OK, merci buffeto, car je pensais le contraire.
Tu penses quoi des 4 SCPI éligibles ?

 

[Buffeto]

Tu penses quoi des 4 SCPI éligibles ?

j'ai les 4 en portefeuille

 

[Tubair]

Bonsoir Dodo,

Tu penses quoi des 4 SCPI éligibles ?

Personnellement je suis investi sur Primovie et si c'était à refaire (mais avec des si...), j'aurai choisi Pierval santé.

D'une part pour sa rentabilité supérieure (mais qui se dégrade) mais aussi pour ses biens. Primovie a beaucoup trop, je pense, diversifier sa forte collecte sur des biens hors de son secteur principal (santé). On constate d'ailleurs que les biens vacants sont principalement... des bureaux.
Pierval a +80% de son patrimoine sur la santé tandis que Primovie à peine 70% ; dommage.

Les frais de gestion sont plus élevés chez Primovie que chez Pierval Santé même si pour les frais de souscription c'est l'inverse (à 1.4% près) ; le RAN est largement mieux chez Pierval santé que Primovie.

Bref, de toute manière vous ne pouvez pas investir sur Pierval Santé avec votre offre mais cela était pour comparer ce qui est comparable.

Tubair
Note : Ca fait bien longtemps que je ne me suis plus intéressé aux SCPI donc mon jugement peut être déconnant