Bonjour,
Yeohdje a dit:
Une question avant de me lancer dans l'aventure, de savoir à combien j'ai le droit pour un prêt, etc.
Il y a trois points à considérer :
+ La règle (théorie)
+ La pratique
+ Le bon sens
La règle (théorie)
De par la directive contraignante Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) le taux d'endettement des emprunteurs ne peut excéder 35% de ses revenus.
Pour calculer ce taux la banque doit utiliser la "méthode additionnelle" c'est à dire ajouter:
+ Toutes les charges (crédits, loyers...) d'une part
+ Tous les revenus d'autre part
=> Et faire le rapport en % de l'un sur l'autre...qui ne peut donc dépasser 35% pour le respect de la directive du HCSF.
Partant de là, Inversement, l'on peut calculer le montant maximum de la mensualité assurances comprises du crédit à solliciter :
Soit :
+ R = total de revenus
+ C = total charges actuelles (supprimer le loyer s'il doit disparaitre du fait de la nouvelle acquisition)
+ M = Mensualité possible
=> M = [( R x 35%) - C]
Ensuite, connaissant la mensualité, sur une durée donnée et avec un taux associé à cette durée, il est facile de calculer le montant maximum théorique du crédit possible.
La pratique
Mais fonction de :
+ La banque et de sa politique risques
+ La qualité des emprunteurs
+ La qualité du dossier (dont apport personnel, durée, garanties...)
=> Il n'est pas certain que la banque accepte d'intervenir avec ce niveau maximum de taux d'endettement.
D'ailleurs, un bon conseiller, prendra une marge de sécurité dont l’ampleur variera avec le niveau des revenus des emprunteurs concernés.
Et, cette façon de faire semble également dans l'intérêt des emprunteurs non seulement pour éviter les défaillances mais, aussi, pour éviter de se trouver au plafond de l'endettement possible si, par malheur, un aléa de la vie courante les obligeait à de nouveau recourir à un emprunt (ex voiture à remplacer)
Le bon sens
Il indique que, vu votre situation actuelle, vos habitudes de vie/consommation, c'est à vous même de voir à quel niveau d'endettement maximum vous estimez pouvoir vous mettre sans risquer de rencontrer des difficultés de trésorerie.
A toutes fins utiles je vous joins ci-dessous les liens des billets de mon blog, avec un applicatif joint, qui part d'une autre démarche à savoir "vu ma situation = quel prix puis-je mettre dans l'achat de mon logement ?"
Quel prix puis-je mettre dans mon logement ?
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Yeohdje a dit:
S'il y a besoin de réaliser des travaux de rénovation "simples" du type faire poser cuisine et une salle de bain, est-il plus intéressant de prévoir le montant des travaux dans le prêt immobilier,
Sur un strict plan financier tout dépend du taux du crédit que vous obtiendrez en comparaison du taux de rémunération des produits d'épargne où vous avez placé les fonds susceptibles d'être utilisés en tant qu'apport personnel.
Il est facile de comprendre que - financièrement parlant - il serait plus intéressant pour vous d'utiliser cette épargne si le taux du crédit s'avère supérieur à celui qui rémunère votre épargne...et inversement bien entendu.
Yeohdje a dit:
ou de garder une partie de ce qui était prévu pour l'apport afin de financer les travaux ?
La première chose à décider est le montant de l'épargne de précaution que vous souhaitez conserver.
Il n' y a pas de règle; chacun détermine le nombre de mois de revenus à garder sous la main pour, le cas échéant, parer à toutes éventualités.
Ensuite, fonction des aspects financiers ci-dessus évoqués, il vous appartient de fixer un montant d'épargne résiduel susceptible d'être affecté à l'apport personnel.
Yeohdje a dit:
De mon point de vue et dans mon cas, il est plus intéressant d'apporter à une banque, un apport le plus conséquent possible.
Mais votre banque a aussi son mot à dire.
Fonction de leurs politiques risques certaines imposent un apport personnel minimum plus ou moins important (10% - 20%......).
Et ainsi que dit antérieurement cet apport constitue une partie intégrante de la qualité du dossier et influe donc sur les conditions tarifaires que la banque sera susceptible de vous proposer.
Cdt
