Appel à témoignages concernant le taux d'usure

[Romain D.]

Bonjour à tous,

Aujourd'hui, les différents courtiers font état de nombreux dossiers bloqués à cause du taux d'usure. La remontée des taux de crédit immobilier bloquerait de plus en plus d'emprunteurs, pris dans un effet ciseau à cause du taux d'usure qui peine à suivre la hausse des derniers mois.
Pour un article MoneyVox, nous sommes à la recherche de témoignages d'emprunteurs bloqués par le taux d'usure dans le cadre d'un projet immobilier (pour une résidence principale ou un investissement locatif).

• Vous avez un projet immobilier, mais votre projet de financement ne passe pas l'écueil du taux d'usure ? Pour quel type de projet demandiez-vous le prêt ? Allez-vous modifier votre projet (plus d'apport, durée d'emprunt plus longue) ? Allez-vous renoncer à votre projet ou l'avez-vous mis en pause ?
• Êtes-vous passé par un courtier ou directement auprès de votre banque ? Après un refus de la banque, vous êtes passé par un courtier et avez trouvé une solution ? À l'inverse, passer directement par votre établissement bancaire vous a permis de passer sous le taux de l'usure ?

Racontez-nous votre expérience en répondant à ce message ou en nous envoyant un mail à l'adresse suivante : [email protected].

Merci d'avance pour votre participation !
Romain de MoneyVox

 

[nicolasg13]

j'ai 43 ans une résidence principale déjà payée (pas de crédit) , 3100 euros de revenus net par mois, fonctionnaire, j'ai des investissements locatifs qui m'endettent à 32% (oui je ne suis pas un "youtubeur winner investisseur rentable dans l'ancien meublé à 10% de renta par an et en cashflow positif " ) , pas d'autres crédits cours. J'ai donc un reste à vivre assez confortable pour mon train de vie. Ma femme travaille en CDI 1700 euros net par mois, on a un enfant indépendant déjà adulte qui vit seul. Je veux changer de RP et acheter seul ( ma femme a d'autre projets financiers ), et la banque refuse de me prêter plus de 50 000 euros sur 20 ans pour des raisons de taux d'usure, ce qui signifie à peine plus de 200 euros par mois. Et en plus elle me refuse un prêt relais : je suis donc obligé de revendre ma RP avant d'acheter quoi que ce soit. Et exit les crédits sur 25 ans apparemment je suis trop vieux donc les assurances seraient frileuses. Ceci est le résultat d'études de deux courtier différents (je pensais que c'était le courtier qui posait problème ) .
Avant le COVID, il ya trois ans; j'avais étudier un projet similaire et ça aurait passé sans problème selon le courtier que j'avais rencontré à l'époque.
Si je vends mes investissements locatifs maintenant je suis perdant.
Nouveau pauvre, je suis condamné à rester prisonnier de mon appartement !

 

[svprets]

Bonsoir, comment avez-vous calculé votre endettement ? Mensualités / (revenus nets mensuels pro + loyers mensuels à 70 voire 80%)...ou par différentiel...?

 

[Triaslau]

Bonsoir, vu le taux d'endettement çà parait tout à fait logique qu'on ne vous prête pas davantage; même pour un prêt relais - le taux d'usure a bon dos car ce n'est pas le problème ici.

 

[CAMSO]

Bonjour, je suis dans le même cas avec ma femme. J'ai 40 ans et elle 28. tous en CDI hors periode essai. j'ai 3300 net et elle 2200 net. on a eu le malheur de signer un compromis sans condition suspensible pour un appartement de 200 000 ttc pensant que notre dossier était plus que solide pour le montant. On a un apport de 60 000 en plus. On a que des refus à cause du taux d'usure. Le courtier nous fait savoir aujourd'hui que les banques sont entrain de tous fermer pour voir la réaction de l'état. Apparemment du fait qu'on a des comptes dans une banque en ligne ne facilite pas les choses. On a 1 mois encore pour trouver une solution mais je pense que même si on arrive à voir quelques choses, On risque de laisser toutes nos économies de 100 000 eur

 

[Triaslau]

Bonjour, je suis dans le même cas avec ma femme. J'ai 40 ans et elle 28. tous en CDI hors periode essai. j'ai 3300 net et elle 2200 net. on a eu le malheur de signer un compromis sans condition suspensible pour un appartement de 200 000 ttc pensant que notre dossier était plus que solide pour le montant. On a un apport de 60 000 en plus. On a que des refus à cause du taux d'usure. Le courtier nous fait savoir aujourd'hui que les banques sont entrain de tous fermer pour voir la réaction de l'état. Apparemment du fait qu'on a des comptes dans une banque en ligne ne facilite pas les choses. On a 1 mois encore pour trouver une solution mais je pense que même si on arrive à voir quelques choses, On risque de laisser toutes nos économies de 100 000 eur

Bonjour, vous avez formellement renoncé par écrit à la mise en place de la clause ?

A part çà votre histoire parait surréaliste; vous avez d'autres crédits, des dettes ? Il faut que vous alliez voir des banques vous même, ne faites pas confiance à ce courtier.

 

[olivier252]

Bonjour,
A mon tour :
Je suis informaticien 45 ans avec 2100 € net de revenus, j'ai été nouvellement passé cadre (je ne sais pas si cela a de l'importance pour une banque)
Ma compagne 40 ans est à son compte (créatrice de sites web) avec un revenu net moyen de 1500 € nets sur les 3 dernières années d'activité.
Nous n'avons aucune charge en cours et pas d'enfants et un apport de 60000 €.
Nous avons tenté l'achat pour résidence principale d"une maison de campagne à 120000 € en passant par un courtier : société Ashler & Manson à Bordeaux. Nous étions à plus de 3% TAEG sur 120 mois au dire de notre conseiller qui a l'air compétent et nous conseille d'attendre octobre afin que le taux d'usure remonte.

EDIT : Précision supplémentaire, j'avais initialement fait ma demande de prêt auprès de ma banque Boursorama. Apparemment les banques en lignes sont très réactives aux variations des taux. Le conseiller que j'ai eu au téléphone m'a signifié qu'il était impossible de monter un crédit immo.

Cordialement à l'équipe

 

[svprets]

@CAMSO
Bonjour, en raison de la conjoncture, sur quel professionnel êtes-vous tombé ? Avez-vous vraiment renoncé,par écrit, á la condition suspensive d'obtention d'un emprunt ? Courtage et comptes dans une banque en ligne ne font pas bon ménage...Je confirme... Avez-vous des comptes dans un autre établissement bancaire ? Quoi qu'il en soit, déposez un dossier dans toutes les banques en ligne...Elles conventionnent très rarement les courtiers...

 

[olivier252]

Bonjour,
Je ne saisis peut-être pas bien vos questions étant novice en la matière, mais :
Comme je le disais, j'ai investigué auprès de 2 courtiers (meilleurtaux et Ashler &Manson) voyant que ma banque (Boursorama) ne donnait pas de suite favorable.
Ces 2 courtiers ont eu le même retour négatif.
Du coup notre projet immo est au point mort et il n'a pas été question de renoncer à une condition suspensive en particulier à ce stade.
Sinon, je n'ai aucun autre compte bancaire. Pensez-vous réellement qu'il y ait une chance que notre demande aboutisse en démarchant les banques de manière personnelle ?
Merci pour vos conseils

 

[Triaslau]

Bonjour,
Je ne saisis peut-être pas bien vos questions étant novice en la matière, mais :
Comme je le disais, j'ai investigué auprès de 2 courtiers (meilleurtaux et Ashler &Manson) voyant que ma banque (Boursorama) ne donnait pas de suite favorable.
Ces 2 courtiers ont eu le même retour négatif.
Du coup notre projet immo est au point mort et il n'a pas été question de renoncer à une condition suspensive en particulier à ce stade.
Sinon, je n'ai aucun autre compte bancaire. Pensez-vous réellement qu'il y ait une chance que notre demande aboutisse en démarchant les banques de manière personnelle ?
Merci pour vos conseils

Bonjour sa réponse n’était pas pour vous mais pour le témoignage précédent.

Oui bien sur vous aurez plus de chance en direct, si le problème est le taux d usure alors plus on reduit les frais mieux c’est. Sur un prêt d’un montant aussi faible les 1000 voir 2000 euros de frais de courtage font exploser le taux.

Boursorama n est pas intéressé sur des montant aussi faible; il faut voir des banques locales en direct.

 

[olivier252]

Ok merci en effet, je n'avais pas vu le tag du message.Oui les honoraires sont de 2000 €. Boursorama ne prête qu'à partir de 100000 € mais ça n'aurait pas été un frein. Merci.

 

[Triaslau]

Ok merci en effet, je n'avais pas vu le tag du message.Oui les honoraires sont de 2000 €. Boursorama ne prête qu'à partir de 100000 € mais ça n'aurait pas été un frein. Merci.

Voilà ; 2000 euro ajouté aux frais du crédit c’est énorme ; le problème c’est la commission du courtier pas que les banques ne prêtent plus comme ils vont vous le faire croire. Encore une fois le devoir de conseil a du plomb dans l aile.

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous étions à plus de 3% TAEG sur 120 mois au dire de notre conseiller qui a l'air compétent et nous conseille d'attendre octobre afin que le taux d'usure remonte.

Notez que outre :
+ Agir à la baisse sur le taux d'intérêt et sur les taux des primes des assurances obligatoires
+ Négocier/réduire tous les frais annexes autant que faire se peut (frais de dossier - commission courtier - frais garanties - parts sociales....).

=> Allonger la durée du crédit est aussi un moyen de réduire le TAEG et, peut-être, de revenir en-deçà du taux usuraire.

=> Quitte à envisager, ultérieurement, une réduction de durée ou/et des remboursements anticipés partiels en utilisant l'épargne que vous pourriez constituer en plaçant la différence entre la mensualité sur 120 mois et une autre mensualité calculée sur une durée plus longue.

Dans cet objectif penser à négocier l'exonération de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA)

Cdt

 

[nicolasg13]

Je vois que je ne suis pas le seul... ça me rassure un peu... Je ne m'attendais pas à voir autant de témoignages.

lé votre endettement ? Mensualités / (revenus nets mensuels pro + loyers mensuels à 70 voire 80%)...ou par différentiel...?

@svprets : je ne sais pas quelle était la méthode de calcul, j'ai vu deux courtiers comme @olivier252 et le résultat a été le même.

Bonsoir, vu le taux d'endettement çà parait tout à fait logique qu'on ne vous prête pas davantage; même pour un prêt relais - le taux d'usure a bon dos car ce n'est pas le problème ici.

@Triaslau : logique peut être à notre époque actuelle. Quand j'ai acheté ma RP j'étais endetté à 38% sur 25 ans en plus à taux CAPE 5 : c'était du temps de scandale du crédit foncier qui d'ailleurs avait été relaté ici il y a presque 20 ans quand le forum s'appelait "cbanque" ) et ça ne choquait personne, d'ailleurs à cette époque les vannes étaient ouvertes tout le monde s'endettait pour des prêts immo. A l'époque j'avais 24 ans, peut-être qu'on prête plus facilement aux jeunes, mais malgré mon taux d'endettement ça ne m'a pas empêché de solder mon crédit immi en 8 ans en faisant des économies avec mon reste à vivre sans trop me privé. De plus comme je le disait, il y a à peine 3 ans, un prêt serait passé pour un changement de RP malgré mon endettement actuel (en plus j'avais un crédit auto de 100 euros par mois ) et mon reste à vivre est bien meilleur qu'il y a 20 ans. De plus ce n'est pas à mon âge que je vais avoir des enfants et j'ai quand même une situation professionnelle correcte.

Ok merci en effet, je n'avais pas vu le tag du message.Oui les honoraires sont de 2000 €. Boursorama ne prête qu'à partir de 100000 € mais ça n'aurait pas été un frein. Merci.

@olivier252 : oui 2000 euros de courtier c'est énorme et de mon côté le dernier courtier voulait 2500 euros pour monter un dossier de prêt de 50 000 euros

 

[baboune]

Bonjour,

je vais apporter ma pierre au sujet.
d'abord ne pas mélanger le dépassement du taux d'usure et les normes imposées par le HCSF (voir mon post sur le sujet)

au niveau du taux d'usure de toute façon il faut être clair:

les banques se retrouvent avec des taux par exemple sur 20 ans aux alentours de 1.9% et voire plus pour certaines
certes on peut encore trouver du 1.75 mais sur des dossier VIP

pour exemple, dans ma région la banque populaire ne prend plus de dossiers en dessous de 60.000 € de revenus pour un couple
la SG et Crédit du Nord ont suspendus la prise de dossiers aux courtiers
le CA a supprimé les 3 taux (bon, très bon et excellent) pour ne garder qu'un seul taux
2% sur 22 ans et 2.15% sur 25 ans
la CEP m'indique renoncer a chiffrer des prêts à 25 ans au vu des taux

plus le montant du prêt est faible et plus les frais de dossier et de garantie ont un impact fort sur le TAEG
sans compter qu'il faut aussi intégrer les frais de tenue de compte pour toute la durée du prêt.
alors bien sur si des courtiers mettent des sommes exorbitantes au dossier le taux d'usure est vite dépassé

ceci étant avec un taux à 2.15 % sans frais de courtier mais une assurance pour un couple de 40 ans est une garantie à 1% du capital emprunté, vous dépassez le taux d'usure

donc pour moi cette année 2022 est bouclée pour les petits dossiers, ou les durées longues ou les emprunteurs trop âgés (+ de 50 ans)

il va falloir attendre que les taux d'intérêts se stabilisent pour que le taux d'usure se stabilise à un niveau cohérent avec les taux qui seront alors stabilisés.
Cela risque de prendre un certain temps puisque l'on parle de prévisions à 3 % dans l'année qui vient.

Cdt

 

[svprets]

Bonjour, j'ajoute que le taux d'usure arrange bien...notamment dans les nouveaux projets RP avec encours RL existant...On explose systématiquement les recommandations du HCSF puisque le calcul de charges par différentiel a fait long feu...

 

[nicolasg13]

Bonjour, j'ajoute que le taux d'usure arrange bien...notamment dans les nouveaux projets RP avec encours RL existant...On explose systématiquement les recommandations du HCSF puisque le calcul de charges par différentiel a fait long feu...

pouvez-vous m'expliquer ? Je ne sais pas ce qu'est le calcul de charge par différentiel ?

 

[Anonyme]

merci Baboune pour tes explications.
cela éclairci plusieurs points qui ont changé depuis le début de l'année sur les différentes simulations que j'ai fait auprès des différentes banques.

ayant plus de 50 ans, jusqu'au mois de mars-avril , les simulations étaient acceptés sans aucun problème, avec un très bon taux.
puis aux mois de mai-juin, je devais changé certains curseurs pour que mon crédit soit accepté et le taux augmenté.
depuis fin juin-juillet, aucun crédit ne m'est accepté, qu'importe le montant ou la durée, qu'importe la banque.

j'ai contacté ma conseillère qui me dit que rien n'a changé de leur côté.

 

[Aristide]

Bonjour,

pouvez-vous m'expliquer ? Je ne sais pas ce qu'est le calcul de charge par différentiel ?

Baboune a tout expliqué dans le post ci-dessous :

Présentation et étude d'impact des nouvelles directives préconisées
en matière de taux d'endettement des emprunteur en prêts immobiliers.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/nouvelles-directives-hcsf.39772/#post-372614

Cdt

 

[nicolasg13]

merci Baboune pour tes explications.
cela éclairci plusieurs points qui ont changé depuis le début de l'année sur les différentes simulations que j'ai fait auprès des différentes banques.

ayant plus de 50 ans, jusqu'au mois de mars-avril , les simulations étaient acceptés sans aucun problème, avec un très bon taux.
puis aux mois de mai-juin, je devais changé certains curseurs pour que mon crédit soit accepté et le taux augmenté.
depuis fin juin-juillet, aucun crédit ne m'est accepté, qu'importe le montant ou la durée, qu'importe la banque.

j'ai contacté ma conseillère qui me dit que rien n'a changé de leur côté.

Nous sommes les nouveaux pauvres ! Je suis certain que tout a été orchestré pour que nous soyons esclaves du système et abolir l'indépendance financière : empêcher les gens de faire du locatif, enfermer les gens chez eux pendant le Covid (fini les gilets jaunes), limiter les rentes de type Airbnb, bloquer les loyers en dessous de l'inflation, et pour couronner le tout empêcher les gens d'emprunter parce que ça ne suffisait pas !