Aide pour analyse de proposition Borloo

[le stoc]

Bonjour à tous, je suis sur les pages de ce forum depuis qq jours à lire les conseils de tout le monde alors, voila je sollicite votre aide !

Suite à une envie d’investissement dans un bien immobilier, un collègue m’a transmis les coordonnées d’un conseiller financier, je fais appelle à vous pour me donner votre avis sur la proposition faite.

DONNEES PERSONNELLES :

-Age : 26 ans
-Célibataire
-TMI :14% (1 part)
-Revenus net imposables :20 100€
-Impots 2006 : 1600€
-Salaire actuel net :1900€
-Pacs prévu pour 2008
-Argent disponible :30 000€ d’économie
-Mon objectif : 1/ Capitaliser 2/Défiscaliser 3/ Préparer ma retraite !

DONNEES DE L'INVESTISSEMENT PROPOSE:

-Régime Boorlo
-Appartement T2 , 33.4m2 + balcon 5.80m2+parking privatif + cellier
-Situation : Soustons en Zone C
(40140, 7000Habitants, situé sur la cote Landaise à 6km de la mer,)
-Prix :107000€ (frais de notaire inclus)
-Revalorisation : 1% / an
-Revenus locatif : 315€ brut/mois
-Charges locatives :13%
-Co propriété :4%/an
-Taxe foncière annuelle :315€

Financement
-Prêt : 107 000€ sur 25ans à 4.80% + 0.32% d’assurance. (Pas de précision sur taux fixe/révisable)
-Mensualité : 650€/mois
-Effort mensuel : 290€/mois lissé
-Apport: 0€

But escompté au bout de 10 ans :
12500€ d’impôts économisé soit plus de 1000€ / ans
Capitalisation de 36000€.
Bien revalorisé à 117000€

A partir de ces données et des conseils trouvés sur votre site, voila mon analyse et les questions qui me chagrinent :

QUESTIONS:

Prix d’achat :
107 000€ pour 33.4m2 = 3200€/m2 , ça fait beaucoup environ 400€ de plus que le marché local, cette différence doit s’expliquer par la commission du conseiller ?

La valeur du bien est bien faussée dès le départ ?
Hors c’est sur ce prix que le reste de la simulation a été basée. J’estime ce bien à 92000€ (107000- 3200€ (notaire 3%) -11800€ commission 12%(estimé)

Localisation :
Je suis à 1H de Soustons et connais le coin, la région est dynamique mais en utilisant le lien de « CHINOIS49 », [lien réservé abonné], il est possible de voir que entre 2005 et 2006, le nombre de logement a été doublé ! Doit on voir dans ces chiffres une construction de "pièges à pigeons" selon les termes de chinois ?

Loyer :
Le loyer utilisé est de 315€ pour une zone C, hors le prix plafond dans cette zone 6.82€/m2 soit 227€ de loyer possible (Valeur constatée sur plusieurs simulateurs )
(lien utilisé : [lien réservé abonné])

La valeur de 315€ est elle envisageable ou s’agit il d’une sur évaluation impossible ?

Revalorisation :
1% par an dans le secteur est inférieur au marché Landais et en partant du prix réel 92000€ (estimé ) pour arriver au prix de revente annoncé de117000€, le taux doit être de :1.7% Est-ce possible quand voit que beaucoup de logements sont en constructions et qu’ils vont arriver sur le marché ? .Pensez-vous que ce taux soit raisonnable ?

Rentabilité :
(315*12)/107000= 3.5% ça me parait peu ! Pour tous les moyens à mettre en oeuvre.

Le conseiller me parle de taux de rendement de 20% par rapport à mon effort mensuel, je ne comprends pas ou il passe car à l’arrivée, il n’ya que 3.5%


PERSPECTIVES :

Voila mon analyse personnelle, basée sur les commentaires de ce forum (Merci à Chinois49,Christian R,Babar,Gagarine et tous ceux que j’oublie vous êtes de très bons conseils)

Qu’en pensez vous ? Je dois visiter l’appartement la semaine prochaine (Retour de vente donc déjà disponible) et je pense m’être déjà fait une idée ...
Si vous avez besoin d’éléments supplémentaires, n’hésitez pas !

Merci d’avance pour vos réponses.

 

[bootsy]

Bonjour,
Il me semble que vous avez vous-même largement répondu à votre question...
J'ajouterai que le rendement est encore plus faible que ce que vous avez calculé, puisque vous êtes parti du loyer brut, sans déduire les charges et frais de copropriété. Le rendement réel est inférieur à celui de la plus modeste assurance-vie en euros, pour des risques très élevés eu égard au prix d'achat, qui semble franchement déraisonnable. En plus, vous dites vous-même que le marché est saturé de tels biens et que le loyer semble trop optimiste... Vous allez vous engager dans une aventure d'une décennie, pour une économie d'impôt dérisoire, alors que votre situation familiale semble évolutive. A la revente, l'acheteur n'aura pas forcément envie de surpayer un bien usagé, noyé parmi tant d'autres, d'autant qu'il devra acquitter des frais de notaire plein pot et rémunérer l'agence qui vendra sans doute votre appartement, car il est difficile de vendre soi-même quand on n'habite pas sur place.
Remerciez de ma part votre collègue de vous refiler d'aussi bons tuyaux...

 

[christianR]

Bonjour,
315 € par mois épargnés pendant 10 ans qui donnent 117000 € au terme ont été placés à 19.80%. Le calcul est bon mais les chiffres...C'est une autre histoire !
Pour faire court votre situation, tant fiscale que patrimoniale, (sauf si votre futur pacs entraine une énorme augmentation des revenus du foyer fiscal) n'est pas du tout favorable à une loi Robien.
Je vous confirme que 4.80% sur 25 ans est sûrement un taux variable.
Cordialement.
Christian

 

[christianR]

Oups ! Désolé pour la rentabilité, je suis mal réveillé je n'ai pas pris les bons chiffres !!!
Il faut prendre 36000 euros de capital final pour 290 € d'épargne mensuelle pendant 10 ans. RESULTAT = 0,68% l'an. Même l'écureuil fait mieux !
Christian

 

[le stoc]

Tout d'abord merci pour vos réponses.

Christian R:

Effectivement, le pacs envisagé ne va pas augmenter les revenus, je serai toujours dans la tranche TMI de 14%

Par contre dans votre calcul de rentabilité , je ne comprends pas votre résultat de 0.68% de plus il faut inclure le montant des impots déduits pour avoir la bonne rentabilité (36000 + 12500) non ? Même si les 36000€ sont surévalués

Pourriez vous détailler s'il vous plait? merci

Si quelqu'un peux m'expliquer le calcul des loyers pour du Borllo, car je ne comprends toujours pas pourquoi, il arrive à 315€ !

 

[le stoc]

Autant pour moi les 12500€ ne sont pas à inclure car déja déduit de l'effort financier

 

[christianR]

Il faut rajouter la moitié des annexes (plafonné à 8m2) au nombre de m2 de l'appartement ( moitié de la terrasse + moitié du cellier) = (5.80+terrasse)/2 et le parking doit être loué hors loi Borloo avec un bail séparé. Il doit y avoir 2 loyers dans la simul ?

 

[christianR]

Il faut rajouter la moitié des annexes (plafonné à 8m2) au nombre de m2 de l'appartement ( moitié de la terrasse + moitié du cellier) = (5.80+terrasse)/2 et le parking doit être loué hors loi Borloo avec un bail séparé. Il doit y avoir 2 loyers dans la simul ?

Il faut lire (5.80+cellier)/2

 

[chinois49]

Par contre dans votre calcul de rentabilité , je ne comprends pas votre résultat de 0.68% de plus il faut inclure le montant des impots déduits pour avoir la bonne rentabilité (36000 + 12500) non ? Même si les 36000€ sont surévalués

Non, il ne faut pas inclure les réductions d'impôts pour calculer la rentabilité, car celle ci est faussée.
Comme, à la revente l'acquereur ne bénéficiera pas de la carotte fiscale, il fera son propre calcul de rentabilité, qui sera assassin sur la valorisation du placement.
Démonstration
Soit un bien proposé à 120.000 euros genre borloo, dont le loyer est de 250 euros, et le gain fiscal de 3000 euros/an, soit également 250 euros/mois. Je ne compte pas les charges et autres pour la simplicité du raisonnement.
Si vous intégrez la remise d'impôts, le rendement est de 5% correct, si vous ne comptez pas la remise, il est de 2,5%, infâme.
Vous revendez à une personne qui, de part les textes ne bénéficiera pas de la remise d'impôts. Il ne vous achètera ce T2 de rapport que si son rendement est au dessus d'un placement sûr, c'est à dire, en gros, au dessus des obligations d'état. (actuellement aux environs de 4,2%). Cet investisseur avisé va donc calculer son prix maximum d'achat en fonction du loyer et du rendement souhaité, supérieur à 4,2%
Prix maxi d'achat: (250 X 12)/0,042= 71428 euros.
La carotte fiscale pour vous s'est traduite par un désastre financier avec perte de 50.000 euros pour gain de 3000 euros/an sur 9 ans....
Comme, en plus, pour toucher la carotte fiscale il faut générer du déficit par l'emprunt......ce n'est pas 120.000 que vous aurez payé ce placement, mais plus, bien plus....
Sauf exeption, il faut fuir les carottes fiscales "populaires" elles sont faites pour piéger.

 

[christianR]

Super la démontration de Chinois 49 !!!
Vous en connaissez beaucoup des acheteurs à 250 € par mois pour 120000 € investis ? meme avec une carotte fiscale ?????? Que l'on émolisse certains montages fait n'importe comment à n'importe qui OK mais faut pas généraliser et démolir pour le plaisir.
Compte tenu du succès rencontré par ces investissements, il faut croire que la France est peuplée de C... sauf quelques uns comme vous mon cher Chinois.
Je suppose qu'il ne vous a pas échappé que les loyers sont revalorisés chaque année et qu'au bout de 10 ans, meme avec 1.50% de revalo le loyer de 300 € sera devenu 348 € l'appartement avec une rentabilité de 4.20% comme les obligations vaudra 99428 €
Il y a également un risque avec les obligations que vous semblez affectionner.
Une obligation à 4.20% verra son cours monter si les taux baissent mais verra son cours baisser si les taux montent...et tout cela sans carotte fiscale !
Au fait au lieu de démolir sytématiquement tout ce qui bouge sur ce forum que proposez-vous de beau à part acheter les appartements des imbéciles qui ont profité des carottes fiscales ?

 

[le stoc]

Christian R:

Pour la superficie on a: 33.4m2 + (5.80+2)/2 = 37.3m2

A 6.82m2, en zone C on a :254.38€ de loyer donc toujours trés loin des 315€

En ce qui concerne le praking, il n'est pas loué à part, il n'y'a qu'un bail.

Chinois 69:

Je comprends votre raisonnement et le calcul sur le prix de rachat en devient radical !

Dans le calcul vous êtes toujours avec un loyer de 250€ (loyer imposé par le dispositif fiscal) mais le futur acquéreur pourra augmenter le loyer et par conséquent le rendement ?
(Je pose ces questions car je m'intéresse depuis peu aux placemments dans l'immobilier et je veux comprendre le raisonnement et la logique a avoir )

Pour ce qui est du package proposé, j'ai bien évidement laissé tomber .Comme vous dites on peut parler de désastre financier quand on se lance dans une opération aussi dangeureuse !

Je me tourne pour le moment sur un achat dans l'ancien (T1) financé en partie par un apport de 50% et emprunt de 30000€. Je ne vais pas défiscaliser au contraire ! mais moins risqué .

Sinon les opérations en LMNP sont aussi hasardeuses que les lois Robien/Boorlo ?

 

[chinois49]

Dans le calcul vous êtes toujours avec un loyer de 250€ (loyer imposé par le dispositif fiscal) mais le futur acquéreur pourra augmenter le loyer et par conséquent le rendement ?

Bail en cours, non, pas de manière massive, limité par l'IRL (et le marché!)
Renouvellement de bail: oui, mais..visibilité du marché de la location si l'on pousse à une "france des Propriétaires"
Il y a déja des difficultés de location dans certains secteurs...[lien réservé abonné]
Dans tous les cas, les calculs promettent de véritables migraines

 

[chinois49]

Je suppose qu'il ne vous a pas échappé que les loyers sont revalorisés chaque année et qu'au bout de 10 ans, meme avec 1.50% de revalo le loyer de 300 € sera devenu 348 € l'appartement avec une rentabilité de 4.20% comme les obligations vaudra 99428 €
Il y a également un risque avec les obligations que vous semblez affectionner.
Une obligation à 4.20% verra son cours monter si les taux baissent mais verra son cours baisser si les taux montent...et tout cela sans carotte fiscale !
Au fait au lieu de démolir sytématiquement tout ce qui bouge sur ce forum que proposez-vous de beau à part acheter les appartements des imbéciles qui ont profité des carottes fiscales ?

Cristian R, je sais qu'il y a revalorisation des loyers, vu ma situation actuelle mais, si un investisseur monte lui même son De Robien ou son Borloo dans le coin qu'il connaît bien, sans une ponction package un peu floue, je ne suis pas sûr que la rentabilité hors remise d'impôts soit mauvaise.... il faut (et certains savent le faire, mais pas moi ) bien choisir le maître d'oeuvre pour limiter les frais de construction sans, d'ailleurs, rogner sur la qualité du bâti.
J'ai bien sûr plusieurs types de placement dont, "bêtement" un PEL qui arrive à échéance dans 3 ans, donc, l'achat immo pour dans "quelques" temps.
Ce que j'explique, et là je pense qu'il faut s'entendre, c'est qu'une "carotte" fiscale ne doit pas rentrer dans le calcul de rentabilité, c'est un plus.
Par ailleurs, j'e n'ai pas inclus les charges proprio/copro/menues taxes. Or, celles ci sont capitales lorsque les rendements sont faibles, car elles ont également une forte incidence sur le peu de rentabilité restante, car il faut les défalquer du revenu brut.
Avoir 30 euros de charges proprio sur un loyer de 250 euros, c'est pas trop grave si le rendement est de 10% hors charge. Avoir 15-20 euros de charges mensuelles sur 250 euros de loyer, c'est hard si le rendement est à 3% hors charge

 

[christianR]

Ok Chinois 49 je suis parfaitement d'accord sur le fait qu'il ne faut pas investir uniquement pour la carotte fiscale mais elle existe et il serait dommage de ne pas s'en servir. Cette carotte permet d'améliorer la rentabilité et il ne faut pas non plus l'oublier dans le discours.
Pour ce qui est de la rémunération des commerciaux elle n'est pas comprise dans le package mais dans le prix de l'appartement, que vous l'achetiez en direct chez le promoteur ou par l'intermédiaire d'un conseiller.
Cela dit, tout travail mérite salaire et je ne vois pas pourquoi votre travail serait rémunéré et pas celui des commerciaux qui souvent sont indépendants (tout le monde n'a pas le courage de l'être) paient beaucoup de charges sociales, ont des frais professionnels et ne sont pas certains d'avoir un salaire à la fin du mois. Alors, dès lors qu'ils ne racontent pas n'importe quoi pour vendre à tout prix, leur rémunération n'est pas volée.
Ce sont quelquefois ces mêmes commerciaux qui, comme Babar, moi-même ou d'autres, en prenant sur leur temps et à titre gratuit cette fois, interviennent sur ce forum pour éviter d'une part, que certains épargnants ne se laissent embarquer dans des mauvaises affaires par des vendeurs peu scrupuleux ou par des vendeurs sûrs de leur bonne foi qui n'ont de "conseiller fiscal" que le nom sous prétexte qu'ils ont suivi un stage de 2 jours sur la loi Robien. Les plus à blâmer d'ailleurs étant ceux qui les envoient sur le terrain, sans formation ou presque, avec une leçon apprise par coeur...
Les Babar et autres comme moi-même interviennent également très souvent pour dépatouiller certains qui, comme vous le préconisez, ont monté leur opération de défiscalisation seuls pour payer moins cher mais sont bien contents de demander conseil aux professionnels, encore gratuitement, pour solutionner leurs problèmes administratifs qu'ils ne savent plus gérer, ne sachant même pas où inscrire leur déficit foncier !!!
Si je fais mon pain tout seul, et qu'il n'est pas bon, personnellement, je n'ose pas aller demander au boulanger de mon quartier comment j'aurais dû m'y prendre et ce n'est pas pour cela que je dirai que de toute façon le pain n'est pas bon et qu'il ne faut pas en manger.
Mais le monde est ainsi fait de gens qui ne savent que prendre sans rien donner, tout doit être gratuit, ceux qui gagnent bien leur vie sont forcément des voleurs ou des escrocs.
Alors, critiquez les mauvais projets et les mauvais conseils, mettez en garde les investisseurs sur les agissements de certains, mais ne cassez pas systématiquement les lois Robien Borloo et autres, qui ont leur raison d'être et ne sont pas mauvaises pour tout le monde (comme le pain cité plus haut)
Certains néophytes qui viennent sur ce forum pour se renseigner, souvent sans intervenir, et qui lisent vos messages, doivent le quitter en se disant que ces lois sont bidon et ils passent peut-être à côté de quelque chose ou vont faire un PEL.
Alors justement, parlons en de votre PEL que vous n'avez sûrement pas fait bêtement comme vous le dites, avez-vous pensé qu'il a sûrement servi a rémunérer le banquier qui vous l'a fait ?
Avez-vous pensé qu'avec ce placement très sûr mais avec une rentabilité faible, vous continuez à payer vos impôts ? ce qui finalement annule sa rentabilité.
Avez-vous pensé que si les taux de l'épargne montent le taux de votre PEL ne bouge pas et donc vous êtes perdant.
Inversement, si les taux baissent vous devriez être gagnant puisque votre taux reste fixe... mais pour avoir droit à votre prime d'état il faut emprunter et comme le taux du prêt dépend du taux du PEL, les taux ayant monté, le taux du prêt épargne logement est plus élevé que les taux du marché. Donc soit vous n'utilisez pas votre prêt épargne logement et vous perdez votre prime, soit vous empruntez pour toucher la prime et la rendez au travers d'intérêts plus élevé.
Mais encore avez-vous pensé qu'en fonction des intérêts acquis, plus votre prêt est sur une durée courte et plus il est important...Super! sauf que cela engendre également des remboursements importants qui dépassent souvent la capacité d'endettement des emprunteurs qui sont donc obligés de prendre un prêt épargne logement d'un montant faible sur une durée longue accompagné d'un second prêt.
Avez-vous pensé que pendant que vous épargniez sagement et rigoureusement sur votre PEL, il y a des gens qui au travers des lois Besson Perissol et Robien ont économisé des impôts pendant que vous en payiez et ont profité des hausses de l'immobilier de ces dernières années avec des taux d'emprunt plus qu'attractifs ?
J'arrête là car je veux pas monopoliser le forum, ni casser le plan d'épargne logement, mais simplement pour dire que quand on veut casser quelque chose à tout pris c'est facile et que si vous aviez lu une telle analyse de votre PEL sur un forum, vous ne l'auriez peut-être pas fait. Mais il a tout de même été bon à quelque chose car peut-être n'auriez vous pas épargné la somme qui s'y trouve et qui vous rendra service pour votre opération immobilière que je vous souhaite bonne.
Sans rancune et cordialement.
Christian

 

[Babar]

Je ne vois que peu de choses à ajouter à la réponse et à la colère contenue de ChristianR; nous sommes bien d'accord qu'il existe de bons et de mauvais produits, de bons et de mauvais conseillers (ou commerciaux). Il existe aussi des produits qui ne sont, quelque soient leurs qualités ou leurs défauts, pas adaptés à la situation de certains en demande de conseil. Il me semble que dans ce cas, il est le premier à le dire. Quant à dire que tout est mauvais, je vous précise que j'ai réalisé moi-même et pour moi-même et à mon grand intérêt bassement matériel, des opérations d'immobiliers locatifs dont je suis sorti récemment avec plus-values substantielles, et ce même sans compter les gains fiscaux. Mais sans doute, est-ce là une exception.

 

[chinois49]

Revenons aux données initiales!
"Revenus net imposables :20 100€"
montant du placement à supposer que l'emprunt soit à 100% (possible) "107 000 euros" soit 5 ans (!)de revenus, coût total de l'opération (intêrêts d'emprunt compris) calculé à 195.000 euros, soit près de 10 ans de revenus annuels.
Ce sera donc son quasi unique placement, il sera "rincé" dès qu'il envisagera l'achat de sa RP, ou un mariage avec une "moins riche"
Donc, on envisage de faire spéculer ce gaillard sympatique dans l'immobilier

Avez-vous pensé que pendant que vous épargniez sagement et rigoureusement sur votre PEL, il y a des gens qui au travers des lois Besson Perissol et Robien ont économisé des impôts pendant que vous en payiez et ont profité des hausses de l'immobilier de ces dernières années avec des taux d'emprunt plus qu'attractifs ?

Pensez vous que la hausse de l'immobilier qui dure depuis 7 ans va se poursuivre avec la hausse des taux effectivement pratiqués? Avez vous connu la crise de l'immo parisien de 91?
Vous critiquez la position PEL, mais:
Je sais combien il me rapportera dans 4 ans.
Si le taux d'épargne monte? c'est parfait, celà veut dire que j'amortis avec mon PEL la hausse des taux d'emprunt qui accompagne la haussse des taux d'épargne (emprunt PEL concurrentiel), et vice versa en cas de baisse. (miam, des PEL à 5% il en traîne encore!)
Là, notre acquereur ne sais pas, (ou à l'issue de calculs d'hypothèses diverses dont les modification des paramètres "au nez" entraine une très forte variabilité du résultat) combien il aura gagné ou perdu, le tout sur une somme globale représentant 10 ans de ses revenus actuels.... bref, on le fait jouer au poker sur une seule manche. il saura s'il a perdu ou gagné bien longtemps après avoir signé le contrat d'endettement.

 

[christianR]

Vous réagissez exactement comme je le pensais, vous êtes sûr d'avoir fait une bonne affaire avec votre PEL c'est l'histoire du verre à moitié vide ou à moitié plein.Une chose est certaine c'est qu'il répond à votre attente et à votre analyse donc vous voyez le verre à moitié plein et c'est tant mieux.
Je n'ai pas critiqué le PEL ni votre choix, mais simplement voulu montrer que la façon dont je l'ai présenté, et néanmoins réelle, mais dans le style verre à moitié vide, peut décourager les éventuels souscripteurs alors que certains, comme vous y trouveraient leur bonheur car il répond à leur besoin.
Ne mélangeons pas la situation de Le Stoc et le fait que cette opération n'est pas bonne pour lui, ce en quoi je suis entièrement d'accord avec vous.
L'objet de mon intervention c'était les critiques perpétuelles sur les lois Robien et les conseillers (ceux qui s'efforcent de bien faire leur job).
Pour ce qui est de 1991, je ne connais pas votre âge mais cette fameuse crise, je l'ai connue vraisemblablement autant que vous de même que celle du marché obligataire, car je suis né en 1953 et j'ai toujours travaillé dans le secteur banque et assurance.
Pour ce qui est du risque de baisse de l'immobilier, je n'ai jamais dit que la hausse allait continuer mais l'immobilier c'est du long terme contrairement à ce qu'essaient de faire croire tous ceux qui vendent des "plan d'épargne fiscal" avec revente à 9 ans.
Qui aurait pensé en 1991, après la baisse, que l'immobilier aujourd'hui serait à ce niveau ?
Pour ma part la discussion est close car je n'ai pas l'intention de polémiquer plus longtemps sur le sujet après tout vous pensez et dites ce que vous voulez et moi aussi c'est la démocratie mais les lecteurs de ce forum auront au moins 2 sons de cloches (quand je dis cloches ce n'est pas de nous dont je parle !)
cdlt
Christian

 

[tbw]

Bonsoir,

je ne suis pas fiscaliste mais j'ai plutot un profil de spéculateur avec une certaine aversion au risque.

dans toute operation de déficalisation, le risque est présent à plusieurs niveaux (locataire, durée, taux variables, variation du capital immobilier).

pour au moins un de ces paramètres (variation du capital) il existe une solution de couverture.
Exemple, la valeur de mon bien immobiler est mon sous-jacent.
Au terme de ma défiscalisation je désire ne pas perdre d'argent sur la revente de mon bien.
solution, je couvre ma position (mon sous jacent) par un dérivé (en l'occurrence un put) sur un indice ou un panel immobiler.
A terme, si l'immobilier chute sur la période, mon sous jacent se déprécie mais ma couverture s'apprécie en proportion de ma perte.
Si l'immobilier monte, je ne profite pas de cette hausse par la revente car ma position put se déprecie.
Par contre les loyers continuent de s'apprécier.

C'est une solution "élégante" qui est modulable suivant son niveau d'aversion au risque.
bien d'autre existent.

A+
erwan

 

[chinois49]

les put, il faut s'en méfier, il y a un pari sur le mouvement des cours sur une période pré-déterminée.....il y a une date de réglement fixée au moment de la souscription.

 

[tbw]

on roule la position d'un put à l'autre pendant la durée de possession

un put c'est 1 an de durée de vie, sans compter que tu peux éliminer la valeur temps en faisant un autre montage.

A+
erwan