sush40
Contributeur
Bonjour,
Je souhaiterais faire l’acquisition d’un studio pour un investissement locatif, aux environs de 70.000euros (100 000 euros max. à y consacrer). Ma situation est la suivante:
Francais Non-resident (UK) donc pret bancaire compliqué (mais possible)
Pas propriétaire de ma residence principale: je loue, donc taux d’endettement assez elevé
Un courtier spécialisé en Expat m’a confirmé qu’un petit emprunt etait possible, avec nantissement.
J’ai lu à plusieurs reprises qu’un investissement locatif etait surtout interessant si l’on faisait un pret immo contrairement à un investissement cash (pour l’effet de levier, investir un minimum d'apport et placer le reste de son epargne sur d’autre placements, etc...) Super d'accord, mais c’etait d’autant plus vrai quand les taux d‘emprunts etaient bas. Or maintenant que les taux sont plus élevés et dépassent presque les rendements d’autres supports d’investissement (type SCPI, fonds euros, etc...) pensez-vous qu’il y ait toujours un gros avantage à faire un credit pour un bien de 70 000 euros ou moins, du moins dans ma situation?
En achetant cash:
- Nous ''economisons'' les interets d’emprunt, qui me paraissent trop élevés (à cause des taux élevés) pour une petite acquisition
- Pas d’assurance emprunteur et de frais annexes liés au credit (frais de dossier, ouverture de nouveau compte bancaire, etc...)
- Les loyers pourraient etre re-investis sur des supports d’epargne (AV, ETF, etc...).
En achetant à credit:
- il faudrait quand meme que mon apport soit élevé (car non-résident, et taux d’endettement élevé). De plus il serait important pour moi d’avoir un effort d’epargne reduit voir nul – donc des mensualités qui soient remoursées par la rente
- meme si loué en LMNP, il faut savoir que les interets d’emprunt ne seront pas déductibles dans mon pays de residence, donc la fiscalité n’est pas plus avantageuse en prenant un credit
- mon epargne serait nantie, possibilité de frais supplémentaires lié au nantissement et meme d’un rendement ininteressant (si les rendements de l’epargne nantie sont inferieurs aux interets d’emprunt, ne vaudrait-il mieux pas éviter de payer les interets d’emprunt en achetant cash?)
En faisant une simulation pour:
un bien à 65000euros + frais de notaire de 6000euros = 71000euros
Apport de 30% soit environ 20000euros
Credit de 51000euros sur 20 ans
On obtient des mensualités de 327e/mois soit 78480 sur 20 ans > les interets couteraient 27480 euros sur 20 ans ce que je trouve enorme pour un bien de 65000euros, sans compter les autres frais annexes liés au credit...
Faire un petit emprunt me parait très couteux de nos jours et assez compliqué, qu'en pensez-vous?
Je souhaiterais faire l’acquisition d’un studio pour un investissement locatif, aux environs de 70.000euros (100 000 euros max. à y consacrer). Ma situation est la suivante:
Francais Non-resident (UK) donc pret bancaire compliqué (mais possible)
Pas propriétaire de ma residence principale: je loue, donc taux d’endettement assez elevé
Un courtier spécialisé en Expat m’a confirmé qu’un petit emprunt etait possible, avec nantissement.
J’ai lu à plusieurs reprises qu’un investissement locatif etait surtout interessant si l’on faisait un pret immo contrairement à un investissement cash (pour l’effet de levier, investir un minimum d'apport et placer le reste de son epargne sur d’autre placements, etc...) Super d'accord, mais c’etait d’autant plus vrai quand les taux d‘emprunts etaient bas. Or maintenant que les taux sont plus élevés et dépassent presque les rendements d’autres supports d’investissement (type SCPI, fonds euros, etc...) pensez-vous qu’il y ait toujours un gros avantage à faire un credit pour un bien de 70 000 euros ou moins, du moins dans ma situation?
En achetant cash:
- Nous ''economisons'' les interets d’emprunt, qui me paraissent trop élevés (à cause des taux élevés) pour une petite acquisition
- Pas d’assurance emprunteur et de frais annexes liés au credit (frais de dossier, ouverture de nouveau compte bancaire, etc...)
- Les loyers pourraient etre re-investis sur des supports d’epargne (AV, ETF, etc...).
En achetant à credit:
- il faudrait quand meme que mon apport soit élevé (car non-résident, et taux d’endettement élevé). De plus il serait important pour moi d’avoir un effort d’epargne reduit voir nul – donc des mensualités qui soient remoursées par la rente
- meme si loué en LMNP, il faut savoir que les interets d’emprunt ne seront pas déductibles dans mon pays de residence, donc la fiscalité n’est pas plus avantageuse en prenant un credit
- mon epargne serait nantie, possibilité de frais supplémentaires lié au nantissement et meme d’un rendement ininteressant (si les rendements de l’epargne nantie sont inferieurs aux interets d’emprunt, ne vaudrait-il mieux pas éviter de payer les interets d’emprunt en achetant cash?)
En faisant une simulation pour:
un bien à 65000euros + frais de notaire de 6000euros = 71000euros
Apport de 30% soit environ 20000euros
Credit de 51000euros sur 20 ans
On obtient des mensualités de 327e/mois soit 78480 sur 20 ans > les interets couteraient 27480 euros sur 20 ans ce que je trouve enorme pour un bien de 65000euros, sans compter les autres frais annexes liés au credit...
Faire un petit emprunt me parait très couteux de nos jours et assez compliqué, qu'en pensez-vous?
