Achat résidence principale : vendre ou louer l'ancienne ?

[Ouiyam]

Bonjour,

Grand novice dans la finance immobilière, j'ai une question simple :
- je possède un appartement d'une valeur de 200000€ (ma résidence actuelle, entièrement payé)
- je suis en train d'acheter un nouvel appartement d'une valeur de 320000€
- j'ai un apport personnel de 40000€

J'ai le choix entre 2 financements :
1 - je revends mon appartement et je fais un emprunt de 80000€ que je peux rembourser en 7ans (200000+80000+40000=320000)
2 - je mets mon appartement en location (loyer de +-900€) et je fais un emprunt de 280000 pour financer le nouveau (sur 20 ans)

Ne connaissant pas du tout les risques de mettre en location et ce que cela peut me rapporter une fois tous les frais payés, je n'arrive pas a départager ces 2 solutions.

Quelqu'un aurait-il des conseils ?

Merci d'avance

 

[ZRR_pigeon]

si vous m'aviez dit que votre appartement actuel etait encore majoritairement a rembourser (debut de credit), j'aurais dit de plutot le vendre sauf si votre capacité d'epargne est tres forte dans ce cas on pourrait vraiment booster votre patrimoine en en gardant.

Mais la, appartement actuel entierement payé, possibilité de faire un credit faible et court, c'est tout bon. Dans 7 ans, vous aurez tout le loisirs de vous jeter dans un nouvel investissement (immo ou non d'ailleurs) avec une sacrée sécurité car sans pret sur votre RP.
Bien sur tout cela ne va pas arranger votre banquier, car les taux sur 7 ans sont bas et la durée va etre courte et donc ca ne l'arrange vraiment pas...

De plus si on incluait la fiscalité dans cette équation, cela alourdirait encore plus la victoire de cet argument.
Dans 7 ans, si le coeur vous en dit, vous pourrez faire jouer "l'effet de levier" a plein (argument de votre banquier pour vous dissuader de vendre votre appart).

Sachez aussi que louer un appart n'est pas un long fleuve tranquille (mince on dirait buffeto qui parle!), et que les risques existent.
Meme si ca se passe bien, c'est vraiment pas optimal dans votre cas.

 

[Buffeto]

que dire de plus....mon padawan-porte-parole a parlé pour moi ....

il faut prendre en compte d'une part les "aléas" de la vie de propriétaire-bailleur , qui n'est pas , comme l'indiquait superZRR , un long fleuve tranquille , et d'autre part , l'incidence fiscale et sociale ( CSG CRDS) des revenus locatifs .

cette incidence sera d'autant plus importante puisque ce bien ne supporte plus de crédit .

du coup , pour moi , revendre pour se servir de cet argent comme apport pour la RP suivante est la meilleure solution.
en tous cas celle qui donne le plus de sécurité psychologique ...

mais ce n'est que mon avis ( même si super-ZRR le partage )

 

[Aristide]

Bonjour,

Bien sur tout cela ne va pas arranger votre banquier, car les taux sur 7 ans sont bas et la durée va etre courte et donc ca ne l'arrange vraiment pas...

Encore une fois, ne pas confondre chiffre d'affaires et bénéfices.

Si les taux sont bas en 7 ans pour les accédants emprunteurs, ils le sont aussi pour les banques quand elles se refinancent en empruntant - elles aussi - sur les marchés financiers.

Il peut même se faire que la marge financière - en pourcentage - sur un prêt court soit supérieure à celle sur un prêt long.

Bien entendu le chiffre d'affaires (le produit net bancaire) est moins important sur un prêt court que sur un prêt long et donc, la marge financière dégagée sera aussi d'un volume moindre.

Mais la banque c'est une activité commerciale et, comme il n'y a pas de petits profits, comme tous les commerçants, une banque préférera tojuours gagner un peu plutôt que de ne rien gagner du tout.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Si les taux sont bas en 7 ans pour les accédants emprunteurs, ils le sont aussi pour les banques quand elles se refinancent en empruntant - elles aussi - sur les marchés financiers.

Il peut même se faire que la marge financière - en pourcentage - sur un prêt court soit supérieure à celle sur un prêt long.

Certes, certes. mais alors pourquoi je n'entends jamais de banquier donner des conseils allant dans ce sens. Ouiyam aurait un conseil inverse (garder l'appart et emprunter a fond) s'il demandait conseil a son "conseiller de banque". Comment expliquez-vous cela si ce n'est encourager a emprunter le plus possible ??

Ouiyam, si vous en avez l'occasion, demandez conseil a votre interlocuteur a votre banque, et demandez lui pourquoi il vous donne ce conseil. Demandez lui les inconvenients de vendre et faire un pret faible et court !!

je vois d'ici les arguments pipo : effet de levier, transmission de capital, revenu complementaire de retraite...

 

[Aristide]

Bien que l'option locative n'y soit pas traitée, il pourrait être intéressant pour Ouiyam de voir:

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
[lien réservé abonné])

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
[lien réservé abonné])

A toutes fins utiles,

Cdt

 

[Gagarine]

Bonjour,

+1 avec les copains. Votre RP a une rapport locatif trop faible pour la garder (5,4% de rentabilité !). Donc mieux vaudra investir dans 7 ans sur un bien plus rentable si vous le souhaitez.

 

[Buffeto]

Bien que l'option locative n'y soit pas traitée

petit rappel quand même , si on a un TMI à 41% avec les PS on arrive à 53.3% sur les loyers ...sans compter la taxe foncière ....

donc avec une telle fiscalité ,on peut légitimement se poser la question du locatif pour les personnes fortement imposées .....

 

[Aristide]

Ce lien ainsi que l'applicatif joint ne pas adaptés au locatif.

Cependant, un investisseur peut sans doute s'inspirer de l'approche et l'adapter comme il convient.

Par ailleurs, la seconde partie aspects "prévoyance/sécurité" peut aussi permettre d'élargir la réflexion dudit investisseur.

Cdt

 

[xaxa]

"Ne connaissant pas du tout les risques de mettre en location et ce que cela peut me rapporter une fois tous les frais payés, je n'arrive pas a départager ces 2 solutions."

Vous ne donnez pas beaucoup de renseignements, ce qui ne permet pas de savoir si ce sont vos 2 seules options. Il peut y avoir d'autres solutions, selon le bien que vous envisagez de vende.