Achat résidence principale & bien immobilier d'investissement dans quel ordre ?

[Ricou]

Bonjour,

j'aimerais vos avis, retours d'expériences sur un point :

dans quel ordre peut on acheter sa résidence principale (RP) & un bien "d'investissement"
==> Y a t'il une chronologie plus favorable à l'obtention de prêt ?


je m'explique:
Est il plus judicieux de se lancer dans un achat de RP et le solder (dans 15 à 30 ans) PUIS investir dans un bien "d'investissement" qui sera mis en location

Ou bien lancer les deux en même temps ?

 

[stunt38]

Bonjour,

tout va dépendre de ta situation familiale, pros. et de tes revenus.

la logique peut être complètement inversée selon tel ou tel profil

 

[Ricou]

Bonjour stunt 38

merci de ta réponse

mais quelle sont les conditions à remplir au lancement de ces 2 crédits en simultanés ?

- marié ou célibataire ( d'ailleurs quel est le rapport avec une demande de crédit ?)

- situation pro: j'imagine un CDI de longue date dans une grande boite est plus favorable qu'un poste d'intérimaire

et concernant les revenus:
Sachant bien évidement que la RP sera financer par 30 % de ses revenus
Doit on justifier de la capacité de remboursement des 2 ( même si le bien d'investissement "doit "se financer tout seul)
ou bien la possibilité de financer x mois sans locataire du bien d'investissement

Y'a t'il parmi vous des expériences sur ces crédits simultanés (RP & immo d'investissement) ?

merci de vos retours

 

[stunt38]

on peut en parler pendant des heures mais seuls des chiffres pourront nous aider

quelqu'un qui gagne 10 000 € par mois n'aura aucun soucis à financer plusieurs biens en même temps alors qu'une personne à 2000 € par mois aura déja du mal à trouver une solution pour financer sa RP...

attention au calcul des mensualités !

on a toujours tendance à penser que les revenus locatifs compensent une mensualité de prêt.

hors dans la grande majorité des cas (1er investissement par exemple) c'est compté comme une charge entamant l'endettement de l'emprunteur.

ce qui fait tout de même une sacré différence au bout du compte.....

 

[Ricou]

Tu as raison

Je dois donc construire mon plan de financement sur mes revenus réguliers et ne pas tomber dans le travers suivant:
revenus locatif correspondront au montant de ce prêt

c'est bien celà ?


Et avec un bien d'investissement déjà "payé" on peut se servir de ces revenus pour financer les traites d'un suivant

le tout est "d'amorcer la pompe" en quelque sorte en sécurisant les revenus

 

[stunt38]

prenons un exemple chiffré pour que ce soit parlant :


exemple d'un couple à 3000 € /mois en cdi.

ils peuvent rembourser 990 € par mois si on ne dépasse pas les 33%


ce couple emprunte pour un apart qu'ils mettront en location.
la location leur rapporte 450 €/mois et les mensualités du crédit leur revient à 500 €.

selon les modes de calculs on obtient l'endettement suivant :

- dans le cas où le loyer compense le crédit cela revient à n'avoir que 50 € de mensualité, soit par rapport à leurs revenus un endettement de 1,7%, c'est à dire rien du tout.

- si par contre l'emprunt est compté comme une charge cela revient à ajouter les revenus locatifs aux revenus salariés (soit 3450 €/mois).
la mensualité étant de 500 € le couple s'en tire avec un endettement de 14,5%.

c'est pas la même...

la seconde méthode étant le plus souvent utilisé par les banques pour les personnes n'ayant pas ou peu d'expérience dans le locatif et/ou pas ou peu de patrimoine (immo + financier) on déchante vite lorsqu'on veut faire un autre crédit pour sa résidence principale...

la logique veut donc que l'on achète d'abord sa RP et ensuite qu'on fasse du locatif.

après c'est du cas par cas, là c'est un exemple classique mais si tes revenus te permettent de faire les 2 opérations en simultané sans géner ton train de vie et tes projets pourquoi pas...

Cdt