achat murs local para médical

[lagouze]

ceci est ma première contribution et je vous salue donc tous !
voici mon problème:
je suis kiné-ostéo et je loue un petit local pro pour 400e
l'essentiel de mon activité se faisant en soins à domicile il ne me sert donc qu'une dizaine d'heure/semaine
voila plus d'un an que j'ai des vues sur un immeuble vide dans mon village qui se vends 80000e
il n'a jamais trouvé prenneur car sur les 3 niveaux qu'il compte 2 seront amputés d'une servitude que les proprios veulent se garder pour accéder à leur appartement qui est mitoyen (la cage d'escalier sera donc dans le batiment à vendre)
cela m'avait rebuté pour en faire ma maison d'habitation mais j'avais pour projet de l'acheter pour y faire un cabinet au RDC qui se serait en fait constitué d'un grand bureau qui m'aurais servi pour les soins et à l'arrière, donnant sur le jardin, un petit studio pour me reposer, héberger un remplaçant, pied à terre si ça venait à chauffer à la maison...
Et avec les 2 niveaux restant j'aurais pu faire un grand appartement à louer
pour me lancer dans l'aventure il me fallait attendre que les travaux de rénovation de ma (future) maison d'habitation s'achèvent car j'ai en ce moment 1 loyer pro, 1 loyer perso et 1 remboursement d'emprunt immobilier.
les travaux ayant 8 mois de retard, la fin est prévue pour aout 2012
et là patatras !
une dame à acheté l'immeuble pour le rénover et le revendre en 2 lots
comme elle à eu vent de mes projets elle m'a contacté pour me proposer la réalisation de mon"cabinet-studio" pour un montant de +/- 150000e
du coup je ne sais plus quoi faire !
l'affaire vaut-elle le coup ?
faut-il que je lui propose de racheter les 2 lots (mais vu le prix du cab., j'ai peur pour le reste!)
voila, j'espère avoir été clair!
étant un piètre gestionnaire, je serais ravi d'avoir des avis de personnes compétantes
Bien à vous
F.G

 

[Buffeto]

ma 1ere idée est que s'agissant d'un investissement immobilier , il doit se faire au juste prix ( pas celui du vendeur mais celui de l'acheteur ).

il est clair que le meilleur investissement pour un professionnel comme nous , ne peut être que dans nos murs professionnels .
ceci dit , cela ne doit pas se faire à n'importe quel prix.

mais aussi cela peut dépendre de la possibilité ou non d'acheter ailleurs ( dans certains village il y a peu de locaux disponibles , et surtout il faut tenir compte des normes handicapés 2015 )

as tu d'autres opportunités possibles dans la ville où tu exerces ?

 

[lagouze]

bonjour et merci de ta réponse !
il y a effectivements d'autres locaux à vendre
mais celui là me permettait de faire un cabinet avec studio à l'arrière (ce qui me semble pas mal si un jour je n'ai pas de reprenneur) et de faire un appart à louer au dessus
le but étant bien sur que le loyer pro (+/- 500e) + loyer location me payent l'emprunt
acheter juste le local 150Me me semble pas très rentable; pâr contre la proprio veut vendre les 2 lots pour 300Me et me ferait une ristourne si je prends les deux
c'est mieux que le cabinet seul, non?

 

[Lore7249]

Bonjour
Personnellement une première chose m'interpelle : vous n'avez pas acheté quand le bien était moins cher et aujourd'hui vous vous posez la question d'investir.
Si j'ai bien compris votre descriptif vous êtes kine ostéopathe et déposez donc tous les ans une déclaration 2035 ( que vous devez établir vous même) .
L'achat devrait être réalisé par conséquent soit en nom propre soit via une sci (intérêt en cas de succesion notamment). Pour moi, il faut regarder la situation au regard de vos résultats et de votre impôt sur le revenu (vous ou le foyer fiscal). Créer un déficit foncier via l'acquistition de vos murs professionnels peut être intéressant au regard de votre tranche d'imposition.
Investir c'est aussi se constituer un patrimoine mais acheter à un prix excessif n'est pas bon. Le bien n'a pas pu prendre autant de valeur en aussi peu de temps. Il. Vous faut négocier et prendre l'ensemble des facteurs en considération .

 

[Buffeto]

il y a effectivements d'autres locaux à vendre

l'investissement dans les murs pro est une décision importante et même cruciale concernant notamment la localisation ( accès , parking à proximité , arrêt de bus , localisation des autres professionnels de santé etc.....)
puisqu'il y a d'autres locaux à vendre pourquoi dans un premier temps ne pas faire le tour de ceux ci pour voir s'il n'y aurait pas une meilleure affaire à faire ?

ensuite , si tu vois que ce local est celui qui convient le mieux , il s'agira de le négocier au mieux ....

comme le disait Lore7249 , lorsque tu seras fixé sur un local ,il conviendra d'étudier le montage le plus idoine avec présent à l'esprit l'idée de la revente future ou de l'association avec d'autres confrères au cas où il y aurait un dévelloppement suffisant de ton activité .....

 

[lagouze]

bonjour à tous
je n'ai pas acheté le bien l'an dernier car je l'avais visité alors que je cherchais une maison d'habitation et le fait qu'il faille laisser une servitude m'avait repoussé.
entre temps j'ai trouvé une ruine que j'ai fait restaurer et que je devrais habiter en aout.
je voulais alors revenir sur cet immeuble pour y faire mon cabinet et un appartement à louer.
mais entre temps quelqu'un l'a acheté. S'il a pris autant de valeur cet d'abord à cause des travaux qu'il va falloir y faire. en effet c'est un local nu avec seulement les planchers (il servait apparemment d'entrepot à grains). et puis il y a aussi la marge que veut réaliser la nouvelle propriétaire !
ca n'est pour l'instant qu'un projet sur plan. si je le prends et que je veux des modifications elle les fera
je comptait créer une sci. faut-il que les loyers (cabinet + appart, voir de deux apparts si on modifie les plans) couvre juste le montant de l'emprunt ou faut-il qu'il y ait une marge ? car , avec le temps, il y aura bien des travaux à réaliser !
les autres locaux actuellement à vendre ne me permettraient pas d'avoir en plus un appartement à louer
reste qu'après avoir vu les mensualités pour acheter ce bien via un emprunt sur 20 ans je ne vois pas trop comment rentabiliser l'achat !!

 

[Buffeto]

pour reprendre les choses dans l'ordre ( à mon avis ) .

ta priorité est d'abord d'ordre professionnel . qu'il y ait un petit plus locatif , pourquoi pas mais tu ne dois pas baser ta stratégie sur ca :

les autres locaux actuellement à vendre ne me permettraient pas d'avoir en plus un appartement à louer

si tu vas creuser les autres posts auxquels j'ai déjà répondu tu y liras ceci : être propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille.

pour ta question :

faut-il que les loyers (cabinet + appart, voir de deux apparts si on modifie les plans) couvre juste le montant de l'emprunt ou faut-il qu'il y ait une marge

je dirais qu'il n'est pas necessaire de réaliser du bénéfice , au contraire

en effet avec le temps tu vas t'apercevoir que tes pires ennemis en terme de dépense ( au vu de ton activité libérale ) sont les .....impots....

or plus tu feras de bénéfice , plus tu payeras d’impôts .

il est donc nécessaire d'avoir des frais ( attention des frais utiles )

voici ce que je te conseille donc pour ton calcul :

prendre ton résultat de 2035 actuel et calculer combien tu peux rajouter à ton loyer actuel sans que cela ne te pose de problème de trésorerie .
ensuite créer une SCi qui achetera le local via un crédit ( avec le minimum d'apport ).
t'arranger avec la durée du crédit pour que la mensualité égale le loyer que tu viens précédement de calculer .

de cette manière tu vas te créer un patrimoine en diminuant ton IRPP perso ( baisse du bénéfice par augmentation de la charge locative ) et en ne créant pas dans les 1eres années un bénéfice foncier trop important ( déductibilité des intérêts de l'emprunt) .

pour les travaux ultérieurs , comme il s'agit d'un local pro TOUJOURS avoir recours à l'emprunt plutôt que de piocher dans ta tréso perso .( c'est fiscalement plus intéressant )

reste qu'après avoir vu les mensualités pour acheter ce bien via un emprunt sur 20 ans je ne vois pas trop comment rentabiliser l'achat !!

tu le rentabilises par le fait que les loyers que tu payes actuellement , tu les fais entrer dans ton propre patrimoine immobilier d'une part et par l'économie d'IRPP que tu réalises via cette opération.
de plus tu donnes un sécurité à ton entreprise ( être locataire c'est s'exposer aux risques de conflits avec le proprio qui peuvent te conduire à la rupture du bail .....une adresse c'est capital dans notre activité )