Abandon de solde - qui paie en premier ?

[pierrealex]

Bonjour,

Je viens d'acquérir un logement neuf en Vefa qui ne sera terminé qu'en décembre 2014.

Après avoir fait débloquer l'apport personnel et les prêt à taux zéro et qu'il ne reste plus que le prêt de la banque avec intérêts à débloquer, je souhaiterais n'utiliser que partiellement ce prêt bancaire et régler une partie avec mon argent que j'aurai pu économiser d'ici là.

Dans quel ordre faudra-il procéder ?

Hypothèse de départ : nous sommes en 2014, il reste 60 000 euros à débloquer en deux appels de fonds de 30 000 euros chacun.

Cas 1

Quand vient l'avant-dernier appel de fonds, je demande le déblocage du prêt bancaire à hauteur de 30 000 euros

Ensuite, je règle moi-même le dernier appel de fonds de 30 000 euros avec mes deniers personnels et je dis à la banque que je fais un abandon de solde

Cas 2

C'est moi qui règle l'avant-dernier appel de fonds de 30 000 euros

Ensuite, je demande à la banque de régler le dernier appel de fonds puis je demande un abandon de solde.

Dans le cas 1, c'est la banque qui paie en premier et dans le cas 2, c'est moi.

Les deux situations sont-elles autorisées ?

Quelle est la meilleure solution pour être le plus possible dans la légalité ?

En effet, j'ai un peu peur que la banque, le Crédit Foncier ici, me dise que l'abandon de solde n'est pas possible car j'ai pu voir, sur ce forum, au travers d'autres discussions sur d'autres sujets, qu'ils faisaient parfois preuve de roublardise.

C'est pourquoi je souhaiterais vraiment être le plus "carré" possible.

Merci

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Les deux solutions sont possibles et légales.

Cependant la seconde vous fait économiser un peu d'intérêts puisque le recours au crédit est retardé de quelques mois.

Mais il est vrai que certains Établissements sont réticents à utiliser cette technique et obligent dans un premier temps la mise à disposition totale du solde pour que, dans un second temps, l'emprunteur fasse un remboursement anticipé partiel......mais, dans cette hypothèse, avec paiement des indemnités de remboursement prévues au contrat.

Cdt

 

[pierrealex]

Merci pour votre réponse, Aristide.

Je sais que ce sujet a été très souvent abordé sur ce forum mais si, finalement, mon abandon de solde est tel que le PTZ + devient supérieur au montant des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans, quelles sont les risques ?

J'ai lu des discussions sur ce forum à ce sujet et la conclusion était souvent que vous n'aviez pas de retour quand le cas se produisait et on ne sait même pas d'ailleurs si le cas s'est déjà produit.

Mais à votre avis, que risque-t-on, des pénalités bancaires, une remise en cause du PTZ + ? Les banques font-elles vraiment attention à ces problèmes d'équilibre entre les différents prêts ?

J'ai également posé la question par téléphone à un conseiller de l'ADIL 92 qui m'a répondu qu'à partir du moment où au jour de la signature de l'offre de prêt, les équilibres entre les différents prêts sont respectés, nous sommes libres de faire ce que l'on veut par la suite, donc en poussant le raisonnement plus loin, il serait possible de ne pas débloquer du tout le prêt de la banque pour ne garder que les prêts sans intérêts.

J'ai conscience que cela semble un peu trop facile et c'est pourquoi ce serait vraiment bien qu'une personne sur ce forum qui a connu ce cas se manifeste pour nous donner son expérience.

Enfin, savez-vous s'il existe un article du Code de la Consommation ou tout autre texte qui autorise l'abandon de solde ?

Merci

Cordialement

 

[Aristide]

Je sais que ce sujet a été très souvent abordé sur ce forum mais si, finalement, mon abandon de solde est tel que le PTZ + devient supérieur au montant des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans, quelles sont les risques ?

J'ai lu des discussions sur ce forum à ce sujet et la conclusion était souvent que vous n'aviez pas de retour quand le cas se produisait et on ne sait même pas d'ailleurs si le cas s'est déjà produit.

Il ne faut pas confondre "abandon de solde " et "remboursement anticipé".

S'il y a remboursement anticipé total ou partiel, le PTZ initial n'est pas remis en cause (Le code de la consommation permet le remboursement anticipé "à l'initiative de l'emprunteur")

Par contre, en fonction de l'ancienneté du PTZ et de l'offre/contrat de la banque accepté par l'emprunteur il peut y avoir obligation d'un prorata de remboursement anticipé sur tous les prêts de cette banques participant au plan de financement. (Pour plus de détails voir mon blog sur ce sujet).
En plus, dans cette hypothèse il faudrait prévoir les indemnités de remboursement anticipé.

Quant à l'abandon de solde, il n'est traité par aucun texte et il semble que la SFGAS qui est l'Organisme mandaté pour contrôler les prêts réglementés, dont le PTZ, ne se soit jamais prononcée sur ce cas de figure.

Mais à votre avis, que risque-t-on, des pénalités bancaires, une remise en cause du PTZ + ? Les banques font-elles vraiment attention à ces problèmes d'équilibre entre les différents prêts ?

Pas de pénalité car il n'y a pas de remboursement anticipé.

Pas de texte ni de décisions connues de la SFGAS; donc, à priori, pas de problème puisque tout ce qui n'est pas interdit est autorisé ?

Au moment de l'instruction des dossiers les banques sont obligées de respecter à la lettre la réglementation PTZ sans quoi elles n'obtiendraient jamais l'accord de la SFGAS pour donner suite.

En cours de vie des prêts, faute de texte, les attitudes et pratiques peuvent varier d'une banque à l'autre.

J'ai également posé la question par téléphone à un conseiller de l'ADIL 92 qui m'a répondu qu'à partir du moment où au jour de la signature de l'offre de prêt, les équilibres entre les différents prêts sont respectés, nous sommes libres de faire ce que l'on veut par la suite, donc en poussant le raisonnement plus loin, il serait possible de ne pas débloquer du tout le prêt de la banque pour ne garder que les prêts sans intérêts.

???
Si un tel procédé était utilisé il me semble que la SFGAS ne tarderait pas à prendre les mesures nécessaires pour y mettre fin.

Enfin, savez-vous s'il existe un article du Code de la Consommation ou tout autre texte qui autorise l'abandon de solde ?

Le code de la consommation et le code de la construction et de l'habitation traitent bien du remboursement anticipé mais aucun texte n'existe sur l'abandon de solde ce qui explique que toutes les banques ne l'acceptent pas.

Cdt

 

[pierrealex]

Merci pour votre réponse Aristide.

Et en cas de renégociation visant à réduire la durée du prêt bancaire, est-ce que le PTZ + est concerné par celle-ci.

Actuellement, en effet, si le prêt bancaire dure 20 ans, la première période du PTZ + ne peut elle non plus dépasser 20 ans.

Donc, si par exemple, j'obtiens une réduction de temps pour le prêt bancaire de 20 à 15 ans, par exemple, cela aura t-il une conséquence sur la durée du Ptz + ?

Devra-t-il lui aussi être ramené à 15 ans ?

Merci

Cordialement

 

[Aristide]

Non; aucune incidence.

Cdt