A partir de quand ou combien la desfisc?

[ZRR_pigeon]

alors là...mettre de l'apport pour un locatif..pour mieux annuler l'impot...

pour moi 5 chiffres ou 6 chiffres peu importe l'impot que je paye, je defiscalise parfois certes, mais le but est vraiment d'ameliorer mon rendement net d'impots, donc mon enrichissement.

donc si j'ai le choix entre un placement a 8% imposé a 60% et un autre a 1% non imposable (comme le livret A), je prendrai celui qui me donne le meilleur rendement net donc le premier.

 

[Buffeto]

alors là...mettre de l'apport pour un locatif.

je sais ca ne se fait pas mais c’était juste un exemple pour montrer qu'on peut envisager de nombreuses stratégies .

 

[Anonyme]

Du coup il me vient une autre question par rapport à ces échanges.

Ne raisonnez vous jamais en terme de cash flows ?

Personnellement, je n'aime pas les investissements "tunnel" où l'on met, on remet, et on remet encore, pour avoir une somme d'argent aléatoire dans x années.
J'aime investir xxxx, et savoir que je percevrai xx tous les mois ou trimestres par exemple.
Même si parfois le TRI est légèrement inférieur. Car la différence de TRI ne justifie pas toujours le manque de visibilité.

Et avec le cash qui rentre continuellement, je réinvestis selon l'opportunité du moment. Ça me permet d'être plus réactif.

Faire des opérations 100% à crédit, c'est sympa mais quand le cash flow est nul ou positif. Sinon on est "coincés" en attendant l'hypothétique moment où l'on reverra ses sous. Je crois de plus qu'avec une inflation nulle et des taux très bas, les investissements immobiliers dont le cash flow est légèrement négatif ne repasseront pas dans le vert car les hausses ridicules de loyer (quand ce ne sont pas des baisses cf les SCPI), sont mangées par les hausses d'impôts / de charges / baisses d'intérêts à déduire.

Tout ça pour dire que je ne trouve pas idiot de mettre du cash sur la table pour du Pinel, dont une partie est récupérée en impôts, pour garantir que le cash flow de l'opération est plus équilibré.

Ou bien j'ai tout faux ?

 

[ZRR_pigeon]

Ou bien j'ai tout faux ?

pour ma part j'emprunte a des taux bien inférieurs a mon rendement de fonds euros, donc je fais des prets integraux et assez longs, même si je n'en ai pas besoin.

comment tu calcules ton cash flow ? car si dans une mensualité j'ai 1100 de capital et 100€ d'interets. je considère pas le capital amorti comme une charge vu que c'est de l'epargne (forcée certes).

donc chaque mois j'ai un effort d'epargne mais a mon sens l'operation est largement positive car je m'enrichis chaque jour.

quand tu mets du cash sur la table pour un Pinel, tu t'aliènes les revenus de ce capital. tu fais moins d'effet de levier. Tu peux moins faire d'opérations en parallèle.

 

[moietmoi]

Tout ça pour dire que je ne trouve pas idiot de mettre du cash sur la table pour du Pinel, dont une partie est récupérée en impôts, pour garantir que le cash flow de l'opération est plus équilibré.

Ou bien j'ai tout faux ?

cela dépend de si l'on voit l'opération comme un placement, ou comme un investissement;
Pour un placement, on en attend du cash, immédiatement; que l'on peut quantifier avec une approximation déclinante dans le temps
Pour un investissement, on en attend en rendement futur, en faisant jouer l'effet de levier, et dont on connaîtra le rendement in fine;

entre les 2, on peut chercher une opération blanche; cela se construit tout seul, sans entamer mon confort actuel, et j y ai placé un capital dont je ne savais quoi faire;" on m'a bien parler du crédit in fine , mais cela me complique la vie,"

 

[Buffeto]

personnellement ce n'est pas le genre de questions que je me pose .

mon but est d'augmenter au maximum mon patrimoine tout en le diversifiant pendant que je suis encore en activité professionnelle avec des revenus suffisants.
donc s'il y a une bonne affaire qui passe à portée de mains je la fais . et je me pose la question du financement , après .