Domiciliation des salaires, assurance de prêt, voire même souscription d'une assurance habitation interne : la signature d'un crédit immobilier s'accompagne bien souvent de plusieurs demandes de la banque prêteuse. Si vous n'êtes pas obligé d'accepter... vous êtes bien souvent coincé.

C'est une situation qui vous semble peut-être familière si vous avez récemment souscrit un crédit immobilier auprès d'un établissement bancaire : lors de votre premier rendez-vous avec le conseiller, il est question de beaucoup de choses, sauf du crédit en question. Au fil de la discussion, de manière plus ou moins formelle, la banque vous explique en effet que vous allez devoir consentir à certains gestes.

Domiciliation des revenus, assurance emprunteur, parts sociales ou encore assurance habitation « maison »... Autant de produits que l'établissement prêteur « propose » à l'emprunteur. Et bien souvent, ce dernier n'a pas d'autre choix que d'accepter.

« En France, il n'existe pas de droit au crédit comme il existe un droit au compte »

« Lors de la souscription d'un crédit immobilier, il y a un rapport de forces déséquilibré entre le prêteur qui a tous les pouvoirs face à un candidat à l'emprunt qui a un projet très important, estime Aurélien Soustre, membre du Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Il faut rappeler qu'en France il n'existe pas de droit au crédit comme il existe un droit au compte. Même si on est solvable et que l'on remplit un certain nombre de critères, il n'y a aucun établissement qui est obligé de nous prêter de l'argent. Ce qui fait que l'emprunteur se retrouve dans une situation de faiblesse et est prêt à tout accepter pour pouvoir emprunter de l'argent. »

Une négociation commerciale

« La banque peut vous refuser un prêt immobilier sans justifier son refus », abonde Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Paradoxalement, la banque ne peut exiger de l'emprunteur ni la domiciliation des revenus, ni la souscription d'autres produits, jurdiquement parlant. Vous n'êtes donc obligé à rien si vous souscrivez un crédit.

Concernant la domiciliation, après une tentative d'encadrement en 2018, la loi Pacte entrée en vigueur fin mai 2019 a remis les compteurs à zéro : désormais, « la domiciliation bancaire doit être intégrée à la négociation commerciale. » La plupart du temps, ce point se règle de manière officieuse, lors du discussion avec votre banquier. « Votre contrat peut cependant prévoir la domiciliation des comptes, en contrepartie d'un avantage individualisé », note Olivier Gayraud, juriste pour l'association Consommation Logement Cadre de vie (CLCV).

« Le problème, c'est que les taux ne sont pas publics »

La banque peut donc vous promettre des avantages, comme un taux préférentiel, si vous domiciliez vos comptes chez elle. « Le problème, c'est que les taux ne sont pas publics, pointe du doigt Aurélien Soustre. Donc la banque peut bien vous proposer des conditions délirantes et ensuite faire mine de baisser le taux si vous souscrivez aux produits qu'elle vous propose. Le crédit immobilier est un produit peu transparent. »

Il en va de même pour l'assurance emprunteur et l'assurance habitation. Selon Économie.gouv, « la banque peut proposer un contrat avec un assureur partenaire, mais l'emprunteur reste libre de s'adresser à l'assureur de son choix ».

« Une banque ne peut certainement pas vous obliger à prendre son assurance emprunteur, confirme Olivier Gayraud. Vous avez le droit de refuser et d'en choisir une autre. » Mais bien souvent, le chargé de clientèle jouera sur la corde sensible de la confiance réciproque et la volonté de construire une « relation globale » afin de vous inciter à accepter ces produits. « Si vous pensez qu'un refus peut vous empêcher d'avoir le crédit, prenez-là, conseille encore Olivier Gayraud. Vous aurez tout le temps d'en changer ensuite. »

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L'emprunteur n'est pas prisonnier

Pourquoi alors cet empressement des banques à vous proposer tout cela ? La réponse est avant tout financière : si le crédit immobilier rapporte toujours de l'argent à la banque, les souscriptions annexes permettent de générer des revenus supplémentaires. « La domiciliation des revenus répond à une double logique, détaille également Aurélien Soustre. La première est commerciale : un client actif, qui dispose de moyens de paiement et qui fait des opérations bancaires, rapporte de l'argent à la banque. La deuxième chose, c'est qu'avec la domiciliation, on sécurise aussi les revenus, tandis que s'ils sont dans un autre établissement il peut y avoir des ratés. »

Avoir une vision globale de vos ressources permet aussi à la banque de vous proposer d'autres produits financiers, notamment pour placer votre argent, ou à l'inverse de trouver avec vous des solutions en cas de difficulté, comme une période de chômage par exemple.

Une fois le crédit immobilier signé, le rapport de forces s'inverse : l'emprunteur peut rapidement décider d'aller voir ailleurs. « Dans les faits, aujourd'hui on peut dire oui à tout sans être impacté longtemps, rappelle Maël Bernier. Que ce soit l'assurance habitation ou l'assurance emprunteur, on peut partir assez rapidement ». En effet, l'assurance habitation peut être changée chaque année, tandis que l'assurance emprunteur peut, depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er juin 2022, être résiliée à tout moment.

Crédit immobilier : à quoi doit-on s'attendre pour la rentrée ?

Si l'emprunteur a parfois l'impression que la banque profite de sa faiblesse pour l'obliger à souscrire des produits, tout n'est peut-être pas à jeter. « Ce n'est pas une mauvaise chose de se faire détailler les garanties de l'assurance habitation de votre banque, explique par exemple Olivier Gayraud. Les banques font de l'assurance depuis très longtemps, et parfois elles proposent de très bonnes garanties. Il ne faut pas que l'emprunteur refuse tout en bloc sous prétexte que c'est la banque qui lui propose. » Selon lui, « c'est un très mauvais calcul de ne regarder que le coût. Parfois, il vaut mieux payer un peu plus cher pour un contrat qui couvre mieux. » D'autant plus si la signature de ce contrat vous permet d'obtenir le crédit immobilier attendu.