Selon le courtier Pretto, 18% des dossiers financés en 2021 par les banques ne pourraient plus l'être en 2022. En cause, le taux d'usure et le taux d'endettement maximum, censés protéger les emprunteurs, qui se retourneraient finalement contre eux.

Les règles censées protéger les emprunteurs sont-elles en train de se retourner contre ces derniers ? C'est ce qu'affirment plusieurs courtiers, à commencer par Pretto, qui tenait ce mardi 5 juillet une conférence de presse sur les ménages exclus du crédit immobilier.

« En ré-étudiant les dossiers pour lesquels nous avons obtenu un accord des banques en 2021, nous sommes arrivés à la conclusion suivante : 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022 », analyse Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto.

220 000 dossiers potentiellement refusés

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige banques et emprunteurs à respecter deux règles, qui n'étaient auparavant que des recommandations. Désormais, sauf exception, les banques ne peuvent plus prêter au-delà de 25 ans, quand les emprunteurs ne peuvent pas s'endetter à plus de 35% de leurs revenus. En clair, un couple qui gagnerait 4000 euros ne peut pas emprunter plus de 1 400 euros par mois.

Or, selon Pretto, « près de 160 000 dossiers financés en 2021 n'auraient plus été finançables en l'état car dépassant le taux d'endettement maximum de 35%. » Le courtier atténue cependant cette affirmation en expliquant que la moitié de ces dossiers pourraient aujourd'hui être financés en modifiant la durée du projet ou en augmentant l'apport personnel « au détriment cependant du coût total du crédit et de l'épargne résiduelle disponible. »

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Si les règles du HCSF sont contraignantes, c'est aujourd'hui le taux d'usure, le taux maximal auquel les banques peuvent faire crédit, qui concentre les foudres des courtiers. Sur les dossiers de 2021, Pretto assure que « près de 60 000 dossiers n'auraient plus été finançables car dépassant le taux d'usure ». Pour Pierre Chapon, « le plafond de l'usure exclut mécaniquement plus les profils les moins aisés, ce qui déplace la production moyenne vers des profils plus aisés. Les taux moyens sont alors artificiellement abaissés, ce qui retarde encore plus la hausse du taux d'usure et donc la possibilité d'un accès pour tous les profils au crédit. »

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Pretto demande donc à ce que le calcul du taux d'usure soit revu en utilisant comme base de calcul la moyenne des taux effectifs mensuels et non plus de ceux constatés sur le trimestre, mais surtout d'ajouter une marge fixe de l'ordre de un à deux points à cette moyenne. Aujourd'hui, la moyenne des taux du trimestre est majorée d'un tiers, ce qui est jugé largement insuffisant pour les courtiers.

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« Ces propositions permettraient de fluidifier l'accès au crédit et de neutraliser une partie de l'éviction que nous constatons, sans risquer une surchauffe du marché », conclut le courtier.