Selon une récente étude, le courtier en prêt immobilier est de plus en plus plébiscité. La remontée des taux pourrait d'ailleurs le rendre encore plus incontournable pour les particuliers, même si certaines banques font de la résistance.

Le courtier en crédit immobilier est-il toujours incontournable à l'heure de trouver son prêt ? Un sondage de février dernier, réalisé pour Vousfinancer, montrait que 39% des Français avaient eu recours à un courtier pour leur crédit immobilier (contre 40% début 2021). Une légère baisse qui s'explique en partie par le durcissement des conditions de financement lié aux nouvelles règles du Haut conseil de stabilité financière depuis le 1er janvier.

Une autre étude d'Artemis courtage, publiée en mars, atteste cependant que les courtiers gardent la cote. 70% des personnes interrogées estiment ainsi qu'un courtier améliore les chances d'obtenir un crédit (+ 9 points en un an).

Accompagner et chercher des solutions

Pour Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artemis courtage, faire appel à un courtier n'est pas seulement une question de taux : « Au départ, c'est vrai, on était des chercheurs de solutions. On faisait appel à nous quand on ne parvenait pas à trouver un financement. Aujourd'hui, cela va plus loin. Le courtier est le tiers de confiance entre les banques et les emprunteurs. On accompagne le dossier jusqu'à la signature. » Ce qui explique peut-être que ce service est particulièrement utilisé par les emprunteurs de moins de 35 ans (46% selon l'étude de Vousfinancer), qui ont plus besoin de se sentir accompagnés pour un premier projet immobilier.

Une vision partagée par Sandrine Allonier, directrice des études chez Vousfinancer. A ses yeux, le conseil et l'accompagnement font partie intégrante du métier : « La recherche du meilleur taux de crédit a de l'importance, mais la pédagogie et la sécurisation du projet sont essentielles. Notre rôle est bien plus fondamental qu'il y a cinq ans. Aujourd'hui, dans un marché immobilier tendu, on a un rôle dès le démarrage du projet. »

Faut-il se passer de sa banque ?

Du côté des banques, le discours est différent. Certaines estiment que les taux très bas de ces derniers mois ne nécessitaient pas forcément de faire appel à un courtier. Comme l'explique un banquier contacté par MoneyVox, « passer de 1,05% à 1% n'est, financièrement, pas forcément une bonne opération si cette négociation s'est faite par l'intermédiaire d'un courtier, à qui il faut alors payer les frais de courtage. »

Sur son site, le courtier Pretto explique que « les courtiers en agence appliquent des frais de qui s'élèvent en général à 1% du montant emprunté. » Mais il est bon de rappeler qu'un rendez-vous avec un courtier ne vous engage pas : les frais de courtage ne s'appliquent que si vous obtenez votre offre de prêt grâce à ses soins.

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« Quand on s'entend bien avec son banquier, ce sera toujours lui le meilleur interlocuteur, juge Pascale Sciacaluga, directrice adjointe du réseau commercial au Crédit Coopératif. Bien sûr, le courtier peut parfois permettre de gagner de l'argent sur un dossier mais dans une période où les taux sont bas, il faut voir la part que l'on a à gagner face aux frais d'un courtier. Je ne pense pas que cela soit systématiquement bénéfique. »

« Ces frais de courtage sont à mettre en face des économies que peut vous faire réaliser un courtier. La réduction de taux permise par son travail se situe en moyenne à 0,2% à 0,3% des standards, voire 0,5% à 0,6% pour les primo-accédants qui présentent un bon potentiel d'évolution. En outre, il négocie des frais de dossier de la banque réduits, ainsi que la réduction, voire la suppression de vos indemnités de remboursement anticipé », nuance Pretto.

Pour réussir à dégager une marge sur le crédit immobilier malgré des taux très bas, certaines banques ont même décidé de réduire les commissions, voire de supprimer leurs contrats avec les courtiers, qui pouvaient jusqu'ici prendre, en plus de leurs frais, un pourcentage de la part de la banque en tant qu'apporteur d'affaire, rappelle un banquier. Dans cet article des Échos de novembre 2019, le Crédit Agricole Languedoc (CAL) expliquait sa décision ainsi : « On ne gagne plus d'argent sur les prêts à l'habitat. Avec nos parts de marché, nous nous rendons compte que nous n'avons pas besoin de sourcing ». « Les banques ne peuvent pas jouer sur les taux donc elles regardent là où il y a des marges et les courtiers sont une proie de choix », expliquait d'ailleurs une source interrogée dans le même article des Échos.

La hausse des taux change la donne

Mais les courtiers n'ont pas dit leur dernier mot. La remontée actuelle des taux les remettent même au premier plan. « Il ne s'agit plus seulement de trouver la meilleure offre mais bien de s'assurer que le dossier est viable », contre Cécile Roquelaure. La porte-parole d'Empruntis voit d'ailleurs se présenter de plus en plus de clients dont le dossier a été refusé par une banque : « Aujourd'hui, les politiques commerciales sont très changeantes et de manière rapide. On a récupéré des clients qui avaient fait une simulation à la banque et qui se sont fait retoquer au moment de faire le vrai prêt, car les conditions avaient changé entre temps. » La hausse rapide des taux d'emprunt et la baisse du taux d'usure pour les prêts de 20 ans et plus, compliquent en effet la donne pour certains acquéreurs.

Crédit immobilier : les banques en ligne en difficulté face à la hausse des taux ?

Pour réussir à faire rentrer un dossier dans les clous, il est possible de jouer sur le coût de l'assurance emprunteur. Celui-ci est souvent plus important que les intérêts du crédit à rembourser. Pour Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, c'est d'ailleurs sur ce terrain que le courtier peut vous obtenir une ristourne significative : « Aujourd'hui, l'assurance, c'est quasiment le seul point sur lequel vous pouvez faire des économies, pour faire baisser le coût total du TAEG. Le travail du courtier devient donc de plus en plus important sur cette partie-là. »

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