Pour décrocher un crédit immobilier, en 2022, afficher un apport personnel est-il réellement nécessaire ? Les banques sont plus frileuses à prêter sans, notamment car elles rechignent à financer certains frais. Mais cela reste encore possible pour quelques dossiers.

Le 7 avril dernier, un rapport du réseau de courtage Finance Conseil faisait état d'une hausse spectaculaire de l'apport personnel demandé pour pouvoir espérer un crédit immobilier en France. A en croire ce rapport, il faut aujourd'hui présenter un apport moyen de 52 594 euros pour décrocher un prêt immobilier, contre 29 405 euros au premier trimestre 2021. Une somme que beaucoup, notamment les primo-accédants, ne possède pas.

Certes, ce ne sont que des moyennes... mais cela reflète une nette évolution des exigences bancaires. La tendance n'est d'ailleurs pas totalement nouvelle : fin 2021, selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, il fallait prévoir en moyenne un apport équivalent à 18,5% du montant de l'acquisition immobilière, contre 15% fin 2019. Plus concrètement, pour acheter un logement de 250 000 euros, cela signifie que les emprunteurs ont avancé un apport moyen dépassant les 45 000 euros. Alors, est-il encore possible aujourd'hui d'emprunter sans apport ?

« De moins en moins de personnes peuvent emprunter sans apport »

« De moins en moins de personnes peuvent emprunter sans apport, pose Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis. Il y a cependant des exceptions. On peut par exemple financer des jeunes primo-accédants dans des zones plus détendues. » Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, confirme cette tendance : « Il y a localement quelques possibilités d'emprunter sans apport, pour des primo accédants, sur des petits prêts, souvent inférieurs à 150 000 euros. »

Des jeunes avec des perspectives d'évolution

Le profil est légèrement différent chez La Centrale de Financement. Pour son président Sylvain Lefèvre, les dossiers acceptés sans apport sont plutôt ceux de jeunes ingénieurs en début de carrière. Un profil attirant pour les banques, comme l'explique Cécile Roquelaure : « Des gens qui viennent d'entrer dans la vie active et qui n'ont pas pu mettre d'argent de côté mais qui ont des perspectives d'évolution peuvent bénéficier d'un prêt sans apport. Il faut que le banquier sente qu'il y a un potentiel de mettre de l'épargne de côté à court terme. »

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Logiquement, les banques seront plus à même de prêter, même sans apport, à un emprunteur qui démontre une bonne gestion de ses comptes. L'épargne entre d'ailleurs en ligne de compte dans le choix de la banque de prêter ou non : « Les personnes avec suffisamment d'épargne peuvent également emprunter sans apport, confirme Cécile Roquelaure, car la logique des banques c'est de prêter à des gens qui ont une marge de manœuvre et peuvent faire face à un coup dur. »

« Les banques estiment qu'elles n'ont pas à financer les frais de notaires, les frais de garantie ou les frais de dossier »

Vous l'aurez compris, « emprunter sans apport, ce n'est pas la règle comme c'était en 2019, mais au cas par cas, les banques peuvent le faire », conclue Maël Bernier. Mais même si vous ne faites pas partie de cette catégorie, l'avenir n'est peut-être pas si sombre. Car Cécile Roquelaure se positionne à contre-courant du discours actuel concernant l'apport demandé par les banques, qui serait en forte hausse : « Les études sont menées sur des secteurs très urbains, ce qui biaise un peu les statistiques. »

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La faute à la hausse des prix immobiliers

Si elle ne nie pas la hausse moyenne de l'apport, cela n'aurait en fait pas grand chose à voir avec les banques : « Ce ne sont pas les banques qui exigent plus d'apport. En revanche, votre capacité d'emprunt est lié à vos revenus. Or, les prix de l'immobilier ont pris 15%, sans que les revenus augmentent aussi rapidement. Donc si je veux toujours la même surface avec les mêmes revenus, le seul levier c'est l'apport. Les acheteurs sont obligés d'augmenter l'apport pour avoir le bien qu'ils veulent. Mais c'est à cause de la flambée des prix ! »

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Les banques, quant à elles, continuent à demander à minima l'apport des frais « dans 90% des cas » note Empruntis. « Elles estiment qu'elles n'ont pas à financer les frais de notaires, les frais de garantie ou les frais de dossier (qui correspondent à environ 10%) car si jamais vous devez revendre dans 2 ou 3 ans, vous n'aurez pas généré 10% de plus-value. C'est cela que les banques demandent avec l'apport. »

Comment calculer 10% d'apport ?

Vous visez une maison d'une valeur de 250 000 euros. La banque vous réclame un apport « standard », de 10%, pour couvrir les frais d'acquisition immobilière - les fameux « frais de notaire » - et autres frais d'agence immobilière. Vous devez donc présenter, environ, un apport de 25 000 euros pour pouvoir financer votre opération. Et la banque vous prête 250 000 euros.

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