Face au risque de voir les emprunteurs pris en tenaille entre la hausse des taux de crédit immobilier et la baisse du taux d'usure, de nombreux acteurs du secteur appellent à un changement du mode de calcul de ce dernier. Une demande que ne partage pas l'association de consommateurs CLCV par exemple.

Depuis le 1er avril, le taux d'usure pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus est descendu à 2,40%, son plus bas historique. Dans le même temps, les taux de crédit immobilier remontent sous l'impulsion de l'inflation. Une situation qui complique l'accès au crédit pour de plus en plus de dossiers d'emprunteurs pris dans un « effet ciseau ». Certains acteurs du secteur, à l'image des courtiers, appellent donc à des modifications.

Taux d'usure, mode d'emploi

Commençons par l'utilité et le mode de calcul de ce taux d'usure. Comme l'explique le ministère de l'Économie sur son site, « le taux de l'usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. »

« L'objectif, lors de la création de ce taux, était de protéger les emprunteurs car les robinets de crédit étaient fermés et les banques pouvaient donc prêter à des taux aberrants. C'était une sorte de taux plafond pour que les banques ne puissent pas faire n'importe quoi », rappelle Sandrine Allonier, directrice des études pour le courtier VousFinancer. Pour le calculer, la Banque de France prend une moyenne des taux des prêts accordés sur les trois mois précédents, tout frais inclus, plus une marge d'un tiers.

Pourquoi ça coince ?

Une marge d'un tiers qui est, logiquement, bien plus importante quand le taux de crédit est haut. Mais avec les taux de début 2022, autour de 1%, la marge est bien plus fine. « Le problème, c'est que la méthode n'a pas changé, se désole Sandrine Allonier. Quand les taux étaient autour de 5%, on avait une marge de 1,5% contre 0,30 aujourd'hui. » Une marge selon elle bien insuffisante pour tenir compte des écarts de profils.

Autre souci, encore plus en cette période où les taux de crédit immobilier remontent, la temporalité. Comme la Banque de France se base sur les taux des trois derniers mois, il y a un décalage qui n'est pas problématique si les taux de crédit baissent. En revanche, quand les taux de crédit augmentent et que le taux d'usure baisse, on arrive à un effet ciseau qui peut bloquer de plus en plus de dossiers.

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Enfin, l'inertie des taux d'usure est également pointée du doigt par Sandrine Allonier : « On ne prend en compte pour ce calcul que les taux des crédits qui ont été acceptés. Donc quand un dossier est refusé à cause d'un taux qui dépasse les 2,40%, il n'est pas pris en compte pour le prochain taux d'usure. Ce qui fait qu'il baisse plus vite qu'il ne remonte. »

Quelles solutions possibles ?

Faut-il alors revoir le mode de calcul ? C'est ce que pense Bruno Rouleau, président de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic). « Cela fait trois ans qu'on est sur le sujet car on voyait bien la tendance arriver. Les banques sont obligées de relever leurs taux, quand le taux d'usure se retrouve plombé, avec une inertie qui rend difficile d'en sortir », explique le professionnel.

S'il ne souhaite pas forcément une remise en question de ce calcul sur le trimestre précédent, le président de l'Apic milite en revanche d'abord pour une marge fixe de 1,50%, en prenant l'exemple suivant : « Quand on a un taux de 5% que l'on majore de 30% il y a 1,50% de marge. Quand vous avez un taux à 1% il n'y a que 0,33%. Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas absorber de grosses évolutions de taux à la hausse. Il faudrait donc installer une sorte de marge minimum. »

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Deuxième recommandation selon lui, sortir l'assurance emprunteur du calcul du TAEG, ce « taux global » du crédit sur lequel s'appuie le calcul du taux d'usure. « Le but initial du TAEG, c'est de comparer le taux entre les banques, explique Bruno Rouleau. Aujourd'hui, il y a le TAEA pour l'assurance, donc pas besoin qu'il soit dans le TAEG. » Il souhaite également enlever du mode de calcul un certains nombre d'autres frais, à l'image des frais de gestion. Un nouveau mode de calcul qui permettrait donc selon lui de faire baisser le taux du crédit et de rentrer plus facilement dans les limites du taux d'usure, même en cas de hausse du taux nominal de la part des banques.

« Depuis longtemps, les courtiers veulent une modification du taux d'usure. À la CLCV nous sommes très attachés à ce cadre qui a évité des dérapages vus dans les pays anglo-saxons avec des taux devenus explosifs », note François Carlier, délégué général de la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie).

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Pour François Carlier, le blocage temporaire de certains dossiers ne nécessite pas forcément une refonte du mode de calcul du taux d'usure : « Les courtiers dénoncent un problème d'accession à la propriété. En effet, près de 50 000 dossiers de crédit pourraient ne pas passer mais nous estimons que ce n'est pas un problème. Il faut sortir du logiciel où tout le monde doit être propriétaire tout de suite. »

Une chose est sûre : le débat autour du mode de calcul du taux d'usure n'est pas nouveau. « Ce n'est pas surprenant qu'il revienne sur la table en ce moment, juge Guillaume Réveillard, directeur associé Conseil Banque de Détail au sein du cabinet Ailancy. Ce n'est pas non plus étonnant que ce soit les courtiers qui le portent. » D'après lui, le fait que le mode de calcul soit un cheval de bataille pour ces établissements s'explique facilement : « En situation de taux bas, le moindre frais fixe a une importance sur le coût global du crédit (par exemple des frais de dossier). Selon les conventions entre banques et courtiers, les frais de ces derniers peuvent rentrer dans le calcul du TAEG et donc risquer de faire dépasser le taux d'usure. »

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Le taux d'usure actuel serait donc en ce moment davantage un problème pour les courtiers que pour les emprunteurs. Guillaume Réveillard estime cependant que le mode de calcul pourrait être modifié, notamment dans son rythme trimestriel : « On pourrait remettre en cause le calcul du taux d'usure avec cette dimension temporelle. La Banque de France pourrait le recalculer plus souvent, pourquoi pas mensuellement comme la révision des taux chez certaines banques. »

Présentées au ministère du Budget depuis deux ans, les propositions portées par l'Apic n'ont pas reçues de réponse, d'après Bruno Rouleau. Mais alors que les prochains mois s'annoncent compliqués pour les ménages souhaitant prendre un crédit immobilier, le gouvernement déclarait il y a quelques jours vouloir « que les ménages puissent continuer à financer leurs achats immobiliers. » Au point d'accepter d'assouplir les règles ?

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