Emprunter sans un apport d'au moins 10% ? Avec les règles actuelles, c'est devenu très compliqué, mais pas totalement impossible. Le point sur les profils qui peuvent encore s'en passer.

10% d'apport minimum. S'il ne s'agit pas d'une règle au sens strict (au contraire des limites de 35% de taux d'effort ou de 25 ans de durée de remboursement imposées par les pouvoirs publics), c'est devenu la norme pour espérer voir obtenir le feu vert d'une banque pour un prêt immobilier. « (...) Pouvoir injecter de l'épargne dans le projet permet d'emprunter moins et donc de réduire l'endettement et la durée du crédit », explique Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer. Etre capable de financer les frais annexes (notaire, garantie, dossier, etc.) sur ses propres deniers sécurise également la banque en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien.

Le « sans apport », un dossier sur 5 en 2020

Emprunter à 110% ou à 105%, toutefois, n'est pas devenu totalement impossible. Les chiffres de Vousfinancer le montrent. Chez le courtier, « la part des dossiers sans apport a baissé [mais] elle reste tout de même significative : 23% des prêts ont été accordés sans apport personnel du tout en 2021 soit plus de 1 dossier sur 5 (...) ».

Deux critères font la différence. Le premier : votre région. Cette tolérance au 110% dépend des objectifs commerciaux des banques, et donc de la concurrence qu'elles se font localement. Le second, plus important : votre niveau d'études.

Un bon diplôme fait la différence

Le principal sésame pour emprunter aujourd'hui sans apport est en effet d'être jeune (moins de 31 ans), actif et de posséder de belles perspectives d'évolution de carrière. « Globalement les banques ont une plus forte tolérance sur l'apport personnel pour les jeunes qui débutent dans la vie active : si à 30 ans, il est compréhensible de ne pas avoir pu mettre de côté 15 000 euros d'épargne, à 40 ans ou 50 ans il est plus problématique de ne pas pouvoir démontrer une capacité à mettre de l'argent de côté », annonce Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Mais être jeune ne suffit pas toujours. Il faut également posséder de belles perspectives professionnelles. Les ingénieurs et diplômés de grandes écoles sont ainsi particulièrement appréciés. Attention toutefois : les banques ne s'arrêtent pas seulement au bagage. Elles « étudient le comportement financier de l'emprunteur, le montant du reste à vivre, mais surtout le saut de charge qui est la différence entre le loyer actuel et la mensualité future qui permettra d'anticiper la capacité à faire face ou non à des remboursements », développe Sandrine Allonier. Elles peuvent également exiger que l'emprunteur dispose d'une épargne de précaution après projet, de l'ordre d'au moins 3 ou 4 000 euros, pour faire face à une dépense imprévue.

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Les investisseurs locatifs, sous conditions

Un second profil peut également se permettre d'emprunter à 105 ou 110% : les ménages déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent investir dans un bien locatif ou une résidence secondaire. Dans ce cas, toutefois, disposer d'une épargne substantielle est indispensable : la banque pourra seulement vous autoriser à ne pas la mobiliser pour l'apport et à la maintenir, par exemple, sur une assurance vie ou un PER.

Une condition toutefois pour boucler ce type de montage : réussir à contenir le taux d'endettement sous la limite des 35%, ce qui n'est pas toujours simple.

Des coups de pouce existent

Pour réussir à boucler un dossier de prêt, certains établissements bancaires sont prêts à considérer certains « coups de pouce » comme de l'apport, détaille Vousfinancer :

  • un prêt Accession action logement, d'un montant de 40 000 euros, à 0,5% ;
  • Un prêt conso complémentaire, pour les emprunteurs éligibles au prêt PAS, sous conditions de revenus, afin de financer les frais de notaire ;
  • une prime accession d'action logement, subvention d'un montant de 10 000 euros pour les projets d'achat dans le neuf ou de construction, pour une résidence principale uniquement et sous conditions de revenus.

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