Immobilier : 8 conseils pour négocier soi-même son crédit

Vous avez un projet d’achat immobilier et vous souhaitez vous attaquer vous-même à la négociation du crédit, sans passer par un courtier ? Les clés pour ne rien oublier !

1 – Soigner son dossier

Si vous commencez tout juste à regarder les annonces immobilières, il est encore temps de soigner votre dossier bancaire. Comment se rapprocher du profil du « bon client », qui vous offre un argument pour exiger les meilleures conditions de financement ? « Les relevés des trois derniers mois doivent être clean », affirme Cécile Roquelaure, responsable des études d’Empruntis, les banques réclamant souvent l’historique récent du compte courant. Autant que possible, à l’approche d’une demande de prêt immobilier, il est conseiller d’éviter les découverts, de solder ses éventuels crédits à la consommation, etc.

Il est aussi conseillé de recenser l’épargne que vous comptez mobiliser pour constituer votre apport personnel. Vous devez en effet prévoir une somme équivalente à 10% du prix du logement, en cash, pour couvrir les frais d’acquisition : « frais de notaire », frais de garantie, éventuels frais de dossier de la banque, etc. A savoir : il n’est pas obligatoire de mobiliser toute votre épargne, uniquement la somme suffisante pour couvrir ces frais. Vous pouvez ainsi arbitrer entre vos différents placements, en sachant par exemple que l’acquisition de la résidence principale est un motif de déblocage de l’épargne salariale.

2 – Sonder sa banque actuelle en priorité

Là encore, si vous êtes aux prémices de votre projet immobilier, commencez par sonder votre banque afin qu’elle estime votre capacité d'emprunt. En fonction de votre taux d’endettement prévisionnel (33% maximum de vos revenus), votre banque vous indique les montants d’emprunt envisageables pour différentes durées de crédit : 15, 20, 25 ans, etc. Afin de gagner du temps, signalez d’ores et déjà au chargé de clientèle que vous prévoyez de faire jouer la concurrence : cela l’incitera à estimer votre enveloppe avec un taux d’intérêt optimisé.

3 – Mettre au moins quatre banques en concurrence

Une fois la promesse de vente entre vos mains, vous avez le plus souvent un délai de 45 jours pour boucler toutes les démarches (crédit, notaire, etc.), parfois plus si vous avez négocié une rallonge avec le vendeur.

Combien d’enseignes faut-il solliciter ? « Au moins quatre banques », répond Cécile Roquelaure, d’Empruntis : « deux enseignes nationales et deux caisses régionales mutualistes ». Plus concrètement, si dans certaines régions le Crédit Mutuel et le Crédit Agricole vont être les mieux-disants, la Caisse d’Epargne, LCL ou BNP Paribas peuvent les battre dans le département voisin : « Tout dépend du profil qu’elles recherchent et de leurs objectifs. » Ajoutez à cette mise en concurrence une ou deux banques en ligne, selon votre type de projet : dans ces enseignes, la simulation a l’avantage d’être bien plus rapide et transparente.

4 – Ne pas se focaliser uniquement sur le taux

« On te propose quel taux ? » Si vous évoquez votre recherche avec vos proches, voilà la question qu’ils vont presque systématiquement vous poser. Mais attention à ne pas limiter la négociation au seul taux d’emprunt ! Tout d’abord, il faut distinguer taux nominal et TAEG. Le taux ainsi évoqué dans les discussions ou dans les médias correspond au taux nominal.

Le taux annuel effectif global (TAEG) est lui un élément de comparaison réglementé : il intègre tous les frais directs ou indirects liés au crédit (assurance, garantie bancaire mais aussi frais bancaires en cas d’ouverture de compte liée à l’octroi de crédit, etc.). Ce TAEG doit obligatoirement figurer dans l’offre de prêt.

Veillez aussi à l’intégration de deux clauses dans votre contrat de crédit : d'une part l’absence d’indemnités de remboursement anticipé dans le plus de situations possibles - et en particulier en cas de revente du bien -, d'autre part une clause de modulation des échéances, à la baisse ou à la hausse.

5 – Se pencher sur l’assurance emprunteur

« Aujourd’hui, les emprunteurs peuvent négocier leur taux de crédit immobilier, mais également leur assurance emprunteur, autant d’éléments utiles pour profiter de la conjoncture actuelle » de taux bas, rappelle comme une évidence Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Certes, la question de l’assurance emprunteur peut être remise à plus tard : vous pouvez changer d’assurance – à garanties équivalentes – à tout moment pendant un an grâce à la loi Hamon, puis à chaque échéance annuelle grâce à une plus récente loi dite « Bourquin ».

« Mieux vaut demander la délégation d’assurance emprunteur dès le départ », conseille toutefois Cécile Roquelaure. Pour éviter de remettre ce changement aux calendes grecques, mais aussi pour lancer une négociation « cartes sur table » avec son banquier : « Si vous abordez la question de l’assurance de prêt immobilier dès le départ, il va vous prendre en considération », poursuit-elle. « Cela vous permettra aussi d’avoir le détail des garanties réclamées, ce qui est nécessaire pour solliciter un assureur. » De nombreux comparateurs, assureurs ou mutuelles (Macif, April, Eovi MCD, BNP Paribas Cardif, Harmonie, etc.) permettent de réaliser des simulations d’assurance déléguée en ligne.

6 – Savoir en amont quelles contreparties vous acceptez

Les banques ne peuvent pas vous forcer à souscrire un produit, mais elles ont tout le loisir de choisir leurs clients… Face à ce constat paradoxal, les emprunteurs peuvent difficilement refuser les parts sociales des banques mutualistes ou la domiciliation des revenus à l’heure de souscrire leur crédit. En revanche, l'assurance habitation, l'assurance-vie ou les produits d’épargne font partie des contreparties négociables. Vous pouvez accepter la migration de certains produits pour améliorer vos conditions de crédit, en sachant que rien ne vous engage sur le long terme vis-à-vis de votre banque sur ces produits annexes.

7 – Penser aux prêts annexes : prêt départemental, Action Logement…

Vous n’avez pas droit au Prêt à taux zéro ? D’autres prêts complémentaires peuvent vous permettre d’abaisser la facture globale : prêt Action Logement si votre entreprise cotise, prêt départemental, prêt de la caisse de retraite, etc. Le plus souvent soumis à conditions de ressources, ils permettent d’emprunter plusieurs milliers d’euros à un taux avantageux. A étudier, d’autant que ces crédits complémentaires peuvent faire office d’apport personnel.

8 – Prévoir du temps pour négocier

Négocier soi-même permet d’économiser les commissions ou frais de courtage mais cela implique de consacrer du temps à votre recherche ! Des rendez-vous d’une heure minimum sont à prévoir dans chaque banque pour obtenir une simulation, avant d’éventuels échanges par email ou par téléphone au fil des propositions concurrentes. « Si vous avez deux jours de congés, vous pouvez condenser les rendez-vous sur la première journée, afin de prendre une décision le deuxième jour », reconnaît Cécile Roquelaure, d’Empruntis, « mais si vous ne disposez pas de cette souplesse, il faut prévoir d’y passer quelques samedis matins ». Un conseil : ficelez votre dossier de demande de financement (justificatifs de revenus, quittances de loyer ou relevés d’échéances, etc.) avant de vous rendre à chaque rendez-vous, pour éviter de perdre du temps.