Bonne nouvelle, a priori, pour les candidats à l'achat immobilier. Les taux d'usure repartent à la hausse au 1er octobre 2026. Ces plafonds, au-delà desquels une banque n'a pas le droit d'accorder un crédit, ont été publiés au Journal officiel et resteront en vigueur jusqu'au 31 décembre.
Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, catégorie qui concerne une grande partie des emprunteurs, le taux d'usure atteint désormais 5,40%, contre 5,29% au troisième trimestre. Soit une progression de 0,11 point.
Même hausse pour les crédits d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : leur plafond passe de 4,57% à 4,68%. La progression est en revanche beaucoup plus limitée pour les prêts de moins de 10 ans, avec un taux d'usure fixé à 4,09%, contre 4,07% précédemment.
| Type de prêt immobilier | Taux d'usure au 3e trimestre 2026 | Taux d'usure au 4e trimestre 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Prêt à taux fixe de moins de 10 ans | 4,07% | 4,09% | +0,02 point |
| Prêt à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans | 4,57% | 4,68% | +0,11 point |
| Prêt à taux fixe de 20 ans et plus | 5,29% | 5,40% | +0,11 point |
| Prêt relais | 6,39% | 6,49% | +0,10 point |
Source : Journal officiel
Pourquoi le taux d'usure est important
Attention toutefois à ne pas confondre le taux d'usure avec le taux nominal proposé par la banque. Le premier correspond au TAEG maximal applicable à un crédit. Il faut donc tenir compte non seulement des intérêts, mais aussi notamment du coût de l'assurance emprunteur et des différents frais obligatoires liés à l'obtention du financement.
Les seuils sont établis à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours des mois précédents, augmentés d'un tiers. C'est précisément ce mode de calcul qui pourrait à nouveau poser problème si les taux des crédits immobiliers continuent de grimper rapidement.
Crédit immo : faites-vous partie des emprunteurs qui vont être bloqués par le taux d'usure ?
Car si les taux d'usure progressent d'environ 0,1 point au quatrième trimestre, les barèmes bancaires remontent actuellement plus vite. Selon le courtier en crédits Vousfinancer, les taux moyens atteignent en septembre 3,50% sur 15 ans, 3,60% sur 20 ans et 3,70% sur 25 ans, après des hausses allant jusqu'à 0,25 point dans certaines banques.
Un risque de blocage pour certains emprunteurs
L'écart entre taux nominal et taux d'usure reste en apparence confortable : environ 1,8 point entre le taux moyen de 3,60% sur 20 ans relevé par Vousfinancer et le nouveau plafond de 5,40%. Mais le calcul peut rapidement se compliquer lorsque l'assurance et les autres frais viennent gonfler le TAEG.
Le courtier donne l'exemple d'un couple empruntant 200 000 euros sur 20 ans, avec une assurance à 0,40% couvrant chacun des deux emprunteurs à 100%, 2 000 euros de frais de dossier et 2 600 euros de garantie. Avec un taux nominal de 3,80%, le TAEG atteindrait 5,46% : il dépasserait donc le nouveau taux d'usure de 5,40%, rendant le prêt impossible dans cette configuration.
Crédit immobilier : qu'est-ce qu'un « bon » taux en septembre 2026 ?
Le courtier Vousfinancer craint ainsi que les refus liés à l'usure, qui touchent déjà notamment certains emprunteurs de plus de 50 ans en raison du poids de l'assurance, deviennent plus fréquents si les taux bancaires poursuivent leur hausse. Dans un communiqué de réaction à la publication des taux d'usure, le courtier plaide d'ailleurs pour le retour temporaire d'une actualisation mensuelle des taux d'usure, comme celle mise en place en 2023 lorsque la remontée rapide des taux avait provoqué d'importants effets de seuil.
