Il y a encore quelques mois, décrocher un crédit immobilier autour de 3% restait possible pour de nombreux bons dossiers. En cette rentrée 2026, la donne a changé. Les taux remontent et un emprunteur qui se voit proposer 3,40%, 3,50% ou même davantage peut légitimement se demander s'il bénéficie malgré tout d'une bonne offre.
Car tout dépend de la durée du crédit, mais aussi du profil. En septembre, Vousfinancer affiche des taux moyens de 3,40% sur 15 ans, 3,50% sur 20 ans et 3,60% sur 25 ans. Chez Artémis Courtage, les moyennes atteignent respectivement 3,30%, 3,55% et 3,65%.
Même constat du côté de Meilleurtaux. « Aujourd'hui, notre taux moyen est à 3,49% », explique Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires. Une moyenne calculée toutes durées confondues, alors que les crédits négociés par le courtier s'étalent sur un peu plus de 22 ans en moyenne.
Jusqu'à un point d'écart selon les profils
Mais cette moyenne cache de gros écarts. Pour les dossiers les plus solides, il reste possible de faire nettement mieux. Vousfinancer indique ainsi que les meilleurs emprunteurs peuvent encore approcher 3,10% sur 20 ans et 3,25% sur 25 ans. Artémis Courtage affiche, de son côté, des taux bas de 3,30% sur 20 ans et 3,40% sur 25 ans. Chez Empruntis, les meilleurs taux relevés au 14 septembre descendent même à 2,85% sur 15 ans, 3% sur 20 ans et 3,34% sur 25 ans, hors assurance et selon le profil.
« Un bon taux, c'est un profil, un dossier », rappelle Julien Langlade, président de Cafpi. En août, le courtier constatait des taux moyens de 3,23% sur 15 ans, 3,43% sur 20 ans et 3,53% sur 25 ans. Depuis, les barèmes ont encore grimpé et Cafpi constate désormais des taux autour de 3,60% à 3,65% sur 25 ans.
Et selon le dossier présenté à la banque, la différence peut être bien supérieure aux quelques dixièmes de point séparant les baromètres. Guillaume Fourt évoque des écarts de « 0,6 point, voire jusqu'à un point » entre un primo-accédant disposant de peu d'apport personnel et un client avec un apport important et de l'épargne à transférer.
Autrement dit, difficile de décréter que 3,30% est un bon taux et 3,60% un mauvais. Tout dépend de la durée, du profil de l'emprunteur et de ce que la banque est prête à lui accorder.
Les banques veulent encore prêter
Pour l'instant, les banques restent dans le jeu. C'est même l'une des particularités de cette rentrée. Plusieurs établissements avaient lancé au printemps des offres promotionnelles, avec des prêts complémentaires à taux réduit ou des décotes accordées à certains profils. Certaines ont été prolongées pendant l'été et sont encore proposées en septembre.
« Pour l'instant, elles sont encore actives, c'est assez étonnant », constate Guillaume Fourt. Selon lui, toutes les banques n'ont pas atteint les objectifs commerciaux ambitieux qu'elles s'étaient fixés pour 2026 et certaines cherchent encore à conquérir de nouveaux clients. De quoi laisser une marge de négociation aux emprunteurs. D'autant que toutes les banques ne ciblent pas les mêmes profils au même moment.
« Quand les taux sont à 1%, c'est un peu compliqué de décoter », explique Julien Langlade. Avec des taux au-dessus de 3,5%, les écarts peuvent en revanche être plus importants. Faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements peut donc permettre de gagner plusieurs dixièmes de point.
Le taux nominal ne fait pas tout
Reste à ne pas se focaliser uniquement sur le chiffre affiché en gros sur la proposition de la banque. Comme en 2025, le TAEG reste le meilleur indicateur pour comparer deux offres de crédit puisqu'il prend en compte le taux du prêt, celui de l'assurance emprunteur, mais aussi les différents frais obligatoires pour obtenir le financement.
L'assurance emprunteur constitue notamment un levier important. Son prix peut en effet être deux à trois fois moins élevé selon l'offre et le profil de l'emprunteur, voire davantage dans certains cas. Une offre à 3,40% n'est donc pas forcément plus intéressante qu'une autre à 3,45%. Tout dépend de ce que vous payerez réellement sur l'ensemble du crédit.
Cette question du TAEG pourrait d'ailleurs redevenir problématique dans les prochains mois. Le taux d'usure, c'est-à-dire le TAEG maximal auquel une banque peut prêter, est actuellement fixé à 5,29% pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus. De nouveaux seuils seront publiés à la fin du mois pour le quatrième trimestre.
Vousfinancer redoute déjà un effet de ciseau si les taux bancaires continuent de progresser plus vite que le taux d'usure. Certains emprunteurs pourraient alors voir leur dossier bloqué, notamment en raison du poids de l'assurance dans leur TAEG.
Des taux proches de 4% dans quelques mois ?
Car pour les emprunteurs, la principale question est désormais de savoir jusqu'où les taux peuvent remonter. Le 10 septembre, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point, pour la deuxième fois de l'année. Une hausse déjà en partie anticipée par les banques dans leurs barèmes de rentrée.
Artémis Courtage constate ainsi des augmentations de 0,10 point sur les durées courtes et de 0,15 à 0,20 point sur les prêts de 20 et 25 ans. Le courtier estime que les taux immobiliers pourraient dépasser 4% début 2027. Guillaume Fourt partage cette inquiétude. Il imagine une remontée progressive des barèmes, potentiellement de l'ordre de 0,10 à 0,15 point par mois, qui rapprocherait progressivement les taux de la barre des 4%.
Julien Langlade se montre un peu plus prudent. Le président de Cafpi table, lui aussi, sur de nouvelles hausses, mais plutôt progressives. Sur 25 ans, des taux autour de 3,70% à 3,80%, voire légèrement plus, d'ici à la fin de l'année ne lui semblent pas à exclure.
Une chose semble en revanche faire consensus chez les courtiers interrogés : attendre une baisse des taux dans les prochaines semaines paraît aujourd'hui très incertain. « Il serait un peu présomptueux de penser qu'on aura des bonnes nouvelles en matière de taux d'ici les prochains mois », juge Julien Langlade. Pour autant, pas question non plus de considérer que les crédits immobiliers sont déjà revenus à 4%. Le président de Cafpi rappelle qu'une OAT française au-dessus de 4% ne signifie pas que les banques prêtent aujourd'hui à ce niveau.
Pour les emprunteurs dont le projet est déjà bien avancé, la fenêtre reste donc ouverte. Les banques veulent toujours prêter et les meilleurs dossiers peuvent encore négocier des taux très inférieurs aux barèmes moyens. Mais dans un marché qui repart à la hausse, mieux vaut sans doute négocier le taux disponible aujourd'hui que construire son projet sur l'espoir d'une baisse dans quelques mois.
