Emprunter sous les 3% en juin 2026, rêve ou réalité ? Coupons court au suspense : ces conditions restent l'apanage d'une poignée de dossiers, tandis que la majorité des emprunteurs signent actuellement des crédits autour de 3,3% à 3,5% sur 20 ans.
Chez Meilleurtaux, quelques dossiers sont effectivement parvenus à franchir ce seuil symbolique ces dernières semaines. « Nous avons obtenu un financement à 2,98% sur 20 ans et un autre à 2,85% sur 15 ans. Mais il s'agit des meilleures conditions accordées par les banques : le marché se situe aujourd'hui davantage autour de 3,3% sur 20 ans », résume Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires du courtier.
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Les crédits immobiliers sous les 3% concernent donc avant tout des dossiers que les banques s'arrachent : revenus élevés, apport conséquent, gestion de compte irréprochable et capacité d'épargne suffisante. En clair, passer sous les 3% relève moins de la chance que de la solidité du profil.
Cette réalité est d'ailleurs renforcée par les stratégies commerciales des établissements. Dans leurs communiqués de juin, Cafpi, Empruntis ou encore Vousfinancer soulignaient que plusieurs banques continuaient de consentir des efforts importants pour attirer de nouveaux clients, quitte à rogner leurs marges sur certains dossiers.
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Une guerre commerciale plus forte que la BCE
À première vue, la situation peut sembler paradoxale. La BCE a encore relevé ses taux directeurs en juin. Logiquement, les crédits immobiliers auraient donc dû suivre la même trajectoire. Pourtant, les meilleurs taux sont restés remarquablement stables.
L'explication est ailleurs. « La hausse des taux de la BCE était largement anticipée par les banques. Aujourd'hui, elles ajustent surtout leurs barèmes en fonction de l'évolution de l'OAT à 10 ans, l'indicateur qui reflète le coût auquel l'État français emprunte sur les marchés », explique Guillaume Fourt.
Autrement dit, les banques ne réagissent pas mécaniquement à chaque décision de la BCE. Elles regardent surtout combien leur coûte l'argent emprunté sur les marchés et arbitrent ensuite entre rentabilité et conquête commerciale. Or, depuis plusieurs mois, le crédit immobilier est redevenu un produit d'appel. Gagner un emprunteur, c'est aussi espérer lui vendre des assurances, des produits d'épargne ou de futurs projets de financement.
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La fin du crédit bon marché
C'est dans ce contexte que certaines enseignes ont choisi de frapper fort. SG, avec son offre sur 20 ans à 3,10% pour tous, a donné le ton. « Cette offensive commerciale a tiré l'ensemble du marché vers le bas. Pour rester compétitives sur les meilleurs dossiers, plusieurs banques ont revu leurs conditions », observe Guillaume Fourt.
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Autre conséquence de cette bataille : les écarts entre les durées d'emprunt se sont nettement resserrés. Il y a encore quelques années, emprunter sur 25 ans coûtait sensiblement plus cher que sur 20 ans. Aujourd'hui, la différence n'est parfois plus que de quelques centièmes de point. « Les banques financent désormais une majorité de dossiers sur 25 ans. Elles ont donc intérêt à maintenir des conditions attractives sur cette durée », souligne le directeur des partenariats bancaires de Meilleurtaux.
Cette fenêtre pourrait toutefois être de courte durée. Plusieurs offres promotionnelles lancées au printemps arrivent à leur terme et les tensions persistantes sur les marchés obligataires pourraient finir par peser sur les barèmes. Guillaume Fourt anticipe ainsi une légère remontée des taux au cours de l'été, avec un mouvement potentiellement plus marqué à la rentrée si l'OAT devait rester élevée. Rien d'inéluctable, mais un rappel que ces taux sous les 3% relèvent aujourd'hui davantage d'une bataille commerciale que d'un véritable retour du crédit bon marché.
