La remontée des taux immobiliers pourrait rapidement se transformer en frein massif à l'accès au crédit. Selon un communiqué du courtier CAFPI ce lundi 27 avril, le mécanisme du taux d'usure, censé protéger les emprunteurs, risque de bloquer jusqu'à 20% des dossiers d'ici l'été 2026.

Depuis le début de l'année, les barèmes bancaires repartent à la hausse, mais le plafond légal du taux d'usure, fixé à 4,48% pour les prêts sur 10 à 20 ans et 5,19% pour les prêts longs depuis le 1er avril, peine à suivre le rythme. Résultat : un décalage croissant entre les conditions de marché et ce seuil réglementaire, au point de provoquer des refus mécaniques de financement, comme ce fut notamment le cas en 2022.

Prêt immobilier : à qui profiterait un changement du mode de calcul du taux d'usure ?

D'après les données du courtier, basées sur plus de 6 000 dossiers traités au premier trimestre, 14% des demandes seraient déjà bloquées dans le contexte actuel. Et si les taux poursuivent leur progression de 20 points de base supplémentaires, ce taux de refus pourrait grimper à 20% dès mai-juin.

Tous les emprunteurs potentiellement impactés

Contrairement aux idées reçues, les profils les plus solides ne sont pas épargnés. Les emprunteurs visant des durées courtes, souvent les plus solvables, sont particulièrement exposés : jusqu'à 70% de leurs dossiers pourraient être recalés dans les prochaines semaines. En cause, un taux annuel effectif global (TAEG) trop élevé au regard du seuil d'usure, qui peut pousser certains à allonger la durée de leur prêt, au prix d'un surcoût important.

Les primo-accédants et les ménages modestes figurent également parmi les plus touchés, notamment sur les petits montants. L'effet est accentué par le mode de calcul du taux d'usure, qui intègre les frais fixes ligne par ligne, pénalisant les dossiers avec prêts aidés comme le PTZ.

Autre catégorie fragilisée : les emprunteurs de plus de 45 ans. Le coût plus élevé de l'assurance emprunteur fait mécaniquement grimper le TAEG, avec un risque de blocage pouvant atteindre 46% des dossiers à court terme.

Face à cette situation, CAFPI appelle à une adaptation rapide du dispositif. Le courtier plaide pour un retour à une révision mensuelle du taux d'usure, comme cela avait été mis en place en 2023 pour fluidifier le marché. Sans ajustement, le risque est clair : une nouvelle paralysie du crédit immobilier, dans un contexte déjà tendu.