L'essentiel

  • Pour un prêt immobilier, les banques doivent respecter les critères du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement ne dépassant pas 35% et une durée de prêt limitée à 25 ans.
  • Les banques peuvent toutefois déroger à ces règles pour 20% de dossiers, une flexibilité de plus en plus utilisée notamment pour les crédits immobiliers résidentiels.
  • Certains députés veulent assouplir le taux d'endettement à 35% en introduisant un critère basé sur le reste à vivre, permettant aux banques d'accorder plus facilement des prêts avec un taux d'endettement élevé.

Quand une banque prête de l'argent pour un projet immobilier à un particulier, elle doit notamment respecter 2 critères édictés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme de surveillance qui réunit notamment Bercy et la Banque de France :

  • Le taux d'endettement du client ne doit pas dépasser 35% ;
  • la durée du prêt est limitée à 25 ans.

Voici pour le principe. Mais les banques peuvent tout de même déroger à ces règles pour 20% des dossiers d'emprunteurs. A l'issue de sa réunion trimestrielle qui s'est tenue mardi, le HCSF a constaté que les banques utilisent davantage leur marge de flexibilité sur les conditions d'octroi des nouveaux crédits à l'immobilier résidentiel.

Le baromètre des taux des prêts immobiliers

Davantage de dérogations des banques

Au premier trimestre 2026, la part de dérogations a atteint 17,5%, contre 15,7% un an auparavant. Mais toutes les banques ne font pas preuve de la même souplesse. Sans plus de détails, le HCSF constate « une hétérogénéité d'utilisation de la marge au sein des établissements bancaires ». Nous avons demandé à Bercy et à l'ACPR, le gendarme des banques, plus de détails sur le pourcentage de dérogations accordées par chacune des banques à leurs clients particuliers. Leur éventuelle réponse sera ajoutée à cet article.

Dans son communiqué, le HCSF « se félicite de la bonne appropriation de la norme et de ses flexibilités par les établissements bancaires, qui leur permet d'accompagner la reprise du crédit immobilier tout en tenant compte des spécificités individuelles. » Dans ce contexte, il maintient les règles actuelles d'octroi des crédits immobiliers, limitant le taux d'endettement et la durée d'endettement des ménages.

Une position que plusieurs députés souhaitent faire évoluer pour réduire le nombre de ménages exclus du crédit immobilier. Une proposition de loi déposée par le député Renaissance Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires, propose ainsi d'assouplir la règle des 35% de taux d'endettement en introduisant un nouveau critère plus favorable sur la base du reste à vivre. C'est-à-dire l'argent qui reste chaque mois après le règlement des charges et du crédit. Cette évolution permettrait aux banques d'accepter plus facilement des dossiers avec un taux d'endettement élevé, mais disposant d'un reste à vivre suffisant.